全用途平均は34年ぶりに上昇。富山市中心部の商業地、舟橋村・立山町・射水市の住宅地に強さ
令和8年9月16日公表資料をもとに解説
令和8年9月16日、令和8年度富山県地価調査が公表されました。
地価調査は、都道府県が毎年7月1日時点の基準地について正常な価格を判定し、公表する制度です。令和8年の富山県では226地点を調査し、内訳は住宅地145地点、宅地見込地3地点、商業地68地点、工業地5地点、林地5地点となっています。また、1月1日時点の地価公示と同一地点である「共通地点」が13地点設定されています。
1 まずは全体像―全用途平均が34年ぶりにプラスへ
令和8年の富山県の平均変動率は、住宅地が▲0.2％、商業地が＋0.6％、全用途平均が＋0.1％となりました。
前年は住宅地▲0.3％、商業地＋0.5％、全用途平均0.0％でしたので、住宅地では下落幅が縮小し、商業地では上昇幅が拡大しています。
特に注目したいのが全用途平均です。前年の横ばいから＋0.1％となり、平成4年以来34年ぶりの上昇となりました。一方、住宅地は平成10年から29年連続の下落、商業地は令和4年から5年連続の上昇となっています。
富山県全体を「地価が上昇した」と一括りにするのは適切ではありません。住宅地はなおマイナスである一方、商業地の上昇が続き、その結果として全用途平均がわずかながらプラスに転じたという構造です。
2 市町村別―富山市・舟橋村に加えて射水市にも変化
市町村別にみると、地域差がより鮮明になります。
富山市は全用途平均＋1.2％、住宅地＋0.7％、商業地＋2.1％となりました。全用途平均は13年連続、住宅地は11年連続、商業地は13年連続の上昇です。
舟橋村は住宅地・全用途平均ともに＋1.9％で、13年連続の上昇となりました。
また、今回特に注目されるのが射水市です。前年は全用途平均▲0.4％、住宅地▲0.4％でしたが、令和8年は全用途平均＋0.3％、住宅地＋0.6％となり、いずれも初めて上昇に転じました。
立山町も特徴的です。全用途平均は＋1.3％、住宅地＋1.6％、商業地＋0.8％となりました。
一方、入善町は商業地が前年▲0.9％から＋2.2％へ大きく転じたものの、住宅地は▲2.1％です。同じ市町村であっても、住宅地と商業地で市場の動きが全く異なることが分かります。
地価を見る際には「○○市だから上がっている」と判断するのではなく、住宅需要、商業需要、駅や幹線道路への接近性、新規供給など、用途ごとに市場を分けて考える必要があります。
3 上昇地点は71地点から86地点へ増加
今回の調査では、林地を除く継続地点について、上昇地点が前年の71地点から86地点へ増えています。
一方、横ばい地点は63地点から47地点へ減少し、下落地点は85地点から88地点となりました。
つまり、県全体が一斉に上昇しているわけではなく、上昇する地点が増える一方で、下落が続く地点も相当数残っているという状況です。
住宅地では上昇地点が39地点から53地点へ増加しました。一方、下落地点も69地点あります。
商業地では上昇地点が27地点から29地点へ増加し、工業地では5地点のうち2地点が上昇、3地点が横ばいとなっています。
「県平均＋0.1％」という数字だけでは見えない地域差が、この地点数からも分かります。
4 富山市の商業地―桜町2丁目が673,000円／㎡
商業地では、富山市中心部の強さが目立ちます。
県内商業地の最高価格は、富山市桜町2丁目で673,000円／㎡、前年比＋6.0％でした。
続いて、
富山市牛島町 500,000円／㎡・＋9.9％
富山市新富町2丁目 380,000円／㎡・＋5.8％
富山市神通本町1丁目 295,000円／㎡・＋7.3％
富山市荒町 275,000円／㎡・＋1.9％
となっています。
ここで注目したいのは、価格の高さと上昇率の大きさは必ずしも一致しないということです。
桜町2丁目は673,000円／㎡で県内最高価格ですが、上昇率は＋6.0％。これに対して牛島町は500,000円／㎡ですが、上昇率は＋9.9％となっています。
富山駅周辺では、駅周辺整備等による繁華性の向上が地価に影響していることが、令和8年地価公示の県資料でも指摘されています。
不動産鑑定の視点では、こうした中心商業地を評価する場合、単に近隣の土地単価を見るだけではなく、駅への接近性、人流、店舗・ホテル・オフィス需要、再開発、容積率、土地利用の高度化可能性などを見る必要があります。
5 住宅地―最高価格は舟橋南町、奥田寿町は＋3.7％
住宅地の最高価格は、富山市舟橋南町の133,000円／㎡、前年比＋0.8％でした。22年連続の1位となっています。
続いて、
富山市鹿島町1丁目 122,000円／㎡・＋0.8％
富山市奥田寿町 112,000円／㎡・＋3.7％
富山市西中野町1丁目 91,100円／㎡・＋2.9％
富山市花園町3丁目 86,300円／㎡・＋3.0％
となっています。
住宅地の県平均は▲0.2％ですから、県全体としてはまだ下落が続いています。しかし、富山市中心部や利便性の高い住宅地では上昇地点もみられます。
つまり「富山県の住宅地は下落している」という県平均の数字と、「富山市中心部の住宅地は上昇している」という個別市場の動きは、同時に成立します。
不動産価格を考える場合、この違いは非常に重要です。
6 富山市だけではない―舟橋村・立山町・射水市
富山市以外にも住宅需要の強さが現れている地域があります。
舟橋村の住宅地平均は＋1.9％。立山町は＋1.6％、射水市は＋0.6％、砺波市は＋0.5％です。
一方で、入善町▲2.1％、朝日町▲1.7％、小矢部市▲1.4％、氷見市▲1.4％など、下落が続く地域もあります。
同じ富山県内でも、人口・世帯数の動き、通勤利便性、宅地供給、新築住宅需要、既存住宅地の熟成度などによって、市場環境は大きく異なります。
このため市町村平均は、その地域全体を把握するためには有用ですが、個々の土地価格を判断するためにはさらに細かな地域分析が必要になります。
7 地価公示から半年間でも住宅地・商業地とも＋0.7％
地価調査には、1月1日時点の地価公示と同じ地点を評価する「共通地点」があります。
富山県では13地点が共通地点となっており、住宅地9地点、商業地4地点です。
令和8年1月1日から7月1日までの半年間では、住宅地が平均＋0.7％、商業地も＋0.7％、全用途平均も＋0.7％となりました。
住宅地については、令和7年1月から7月、令和7年7月から令和8年1月、令和8年1月から7月と、いずれも＋0.7％程度で推移しています。
一方、商業地はそれ以前の半年間が＋0.9％で推移していましたが、令和8年1月から7月は＋0.7％となりました。
年間変動率だけではなく、地価公示と地価調査の共通地点をつないで半年単位で見ることで、直近の市場の勢いが加速しているのか、減速しているのかを確認できます。
8 北陸3県で比較すると富山県はどうなのか
北陸3県を比較すると、令和8年度地価調査の全用途平均は、
富山県 ＋0.1％
石川県 ＋0.7％
福井県 ▲0.3％
となっています。
住宅地は富山県▲0.2％、石川県＋0.3％、福井県▲0.4％。商業地は富山県＋0.6％、石川県＋1.6％、福井県▲0.1％です。
北陸平均では住宅地が0.0％、商業地＋0.7％、全用途＋0.2％です。
したがって富山県は、「北陸の中で特に急激な地価上昇が起きている」というよりも、長期間続いた下落局面から徐々に持ち直し、一部の強い地域が県平均を押し上げている段階と見るのが分かりやすいと思います。
9 「富山県＋0.1％」よりも地域別・用途別に見る
今回の調査を見て最も重要なのは、県平均＋0.1％という一つの数字だけで判断しないことです。
例えば富山市では全用途平均＋1.2％ですが、高岡市は▲1.1％、魚津市▲1.1％、氷見市▲1.5％です。
さらに同じ市町村内でも、駅周辺商業地、郊外住宅地、工業地などでは市場参加者が異なります。
富山市中心部の商業地では、店舗、ホテル、事務所、投資家などが需要者となる可能性があります。
一方、一般住宅地では主な需要者は地域内の個人世帯です。
同じ「土地」であっても、誰が買う土地なのかによって価格形成の仕組みそのものが違うということです。
10 「基準地価格＝所有している土地の価格」ではありません
地価調査で公表される基準地の標準価格は、その地点について自由な取引が行われた場合に通常成立すると認められる正常価格です。
近くに10万円／㎡の基準地があるからといって、ご所有の土地も10万円／㎡になるわけではありません。
住宅地であれば、地積、間口、奥行、形状、道路幅員、方位、駅距離、用途地域、上下水道、造成状態、災害リスクなどによって価格は変わります。
商業地であれば、さらに歩行者・車両交通量、店舗集積、容積率、駅への接近性、建物利用の可能性などが重要になります。
富山市中心部であっても、桜町、牛島町、新富町、荒町などで価格水準も上昇率も異なります。
地価公示・地価調査は非常に重要な指標ですが、所有不動産の価格を知るための「出発点」であって、そのまま答えになるものではありません。
11 まとめ―富山県の地価は「長期下落からの転換」が少しずつ見え始めた
令和8年度富山県地価調査では、住宅地▲0.2％、商業地＋0.6％、全用途平均＋0.1％となりました。
全用途平均がプラスとなるのは平成4年以来34年ぶりです。一方、住宅地は29年連続の下落であり、県全体が本格的な地価上昇局面に入ったと単純に考えることはできません。
今回の結果から見えるのは、富山市中心部の商業地、富山市・舟橋村・立山町・射水市などの住宅地と、下落が続く地域との違いが徐々に明確になっていることです。
特に富山市の商業地では、桜町2丁目が673,000円／㎡、牛島町が500,000円／㎡となり、牛島町では前年比＋9.9％という大きな上昇がみられました。
一方、県内には住宅地・商業地ともに下落が続く地域もあります。
したがって、今回の地価調査を読む際には「富山県は＋0.1％だった」という県平均だけではなく、地域、用途、需要者、駅への接近性、土地利用の可能性などを個別に見ることが重要です。
あおぎり不動産鑑定では、住宅地、商業地、工業地、収益物件、事業用地等について、不動産鑑定評価、価格調査、売却相談、物件調査等に対応しています。
地価公示や基準地価格と比較して、ご所有の土地・建物が現在どの程度の市場価値なのか確認したい場合は、お気軽にご相談ください。
追記：
少し個人的な話になりますが、富山県へは不動産の実査で私自身もよく足を運びます。どの地域にもそれぞれ魅力がありますが、なかでも私が特に気に入っているのが入善町です。海沿いでは潮風が心地よく、街並みもきれいで、富山湾と北アルプスに囲まれた開放的な景色が印象に残ります。入善海岸沿いは、入善漁港や松林などを眺めながら走れるシーサイドの環境で、仕事で訪れていても少し気分が変わる場所です。
そして富山県といえば、やはり食事も楽しみの一つです。県内各地で食べる寿司や海の幸もおいしく、実査の合間の楽しみになっています。仕事では土地の価格や市場性を見ていますが、実際にその土地を歩き、海や街並み、食、人の動きまで感じることで、数字だけでは分からない地域の魅力に気づくことがあります。入善町は、私にとってそうした魅力を特に感じる地域の一つです。
あおぎり不動産鑑定
住宅地は▲0.7％。商業地＋0.8％、工業地＋1.5％へ―高山市中心部の商業地上昇が鮮明に
令和8年9月公表資料をもとに解説
1 まずは全体像―住宅地は下落が続く一方、商業地・工業地は上昇
令和8年度岐阜県地価調査が公表されました。
地価調査は、都道府県が毎年7月1日時点の基準地について正常な価格を判定・公表する制度です。国が毎年1月1日時点で実施する地価公示とともに、一般の土地取引や不動産鑑定評価における重要な価格指標となっています。
令和8年の岐阜県では、住宅地248地点、商業地84地点、工業地25地点の計357地点について調査が行われています。このほか林地についても8地点が設定されています。
県全体の平均変動率は、
| 用途 | 令和8年平均変動率 |
|---|---|
| 住宅地 | ▲0.7％ |
| 商業地 | ＋0.8％ |
| 工業地 | ＋1.5％ |
| 全用途 | ▲0.2％ |
となりました。県全体ではなおわずかな下落ですが、その内訳を見ると、住宅地と事業用地では動きが大きく異なっています。
住宅地は前年の▲0.8％から▲0.7％へと下落幅が縮小しました。一方、商業地は前年＋0.7％から＋0.8％へ、工業地は＋1.1％から＋1.5％へと上昇幅を拡大しています。
したがって、今回の岐阜県地価調査は、単純に「岐阜県の地価は▲0.2％下落した」と見るよりも、住宅地の緩やかな下落と、商業・工業系土地の上昇が同時に進んでいると捉える方が実態に近いでしょう。
2 住宅地―県平均は▲0.7％だが、上昇地域もみられる
住宅地の県平均は**33,300円／㎡、前年比▲0.7％**でした。 514531
もっとも、市町村別にみると全地域が下落しているわけではありません。
特に、
- 瑞穂市 ＋1.2％
- 北方町 ＋1.3％
- 白川村 ＋1.0％
- 大垣市 ＋0.1％
- 富加町 ＋0.3％
などでは住宅地平均が上昇しています。 514531 514531 514531
一方、岐阜市は▲0.4％、高山市は▲1.2％、関市は▲1.4％、恵那市は▲1.7％、山県市は▲1.8％などとなっています。 514531 514531
つまり、住宅地については「岐阜県全体が一様に下落している」のではなく、交通利便性や宅地需要の強い都市近郊部と、人口減少等の影響を受けやすい郊外・山間部との差が拡大していると考える必要があります。
3 住宅地の上昇率トップは多治見市・音羽町
個別地点を見ると、住宅地で最も上昇率が大きかったのは、
多治見（県）－11 多治見市音羽町1丁目16番4
で、
95,100円／㎡ → 98,700円／㎡、＋3.8％
となりました。
これに、
瑞穂（県）－5 瑞穂市別府
54,400円／㎡ → 55,800円／㎡、＋2.6％
岐阜（県）－18 岐阜市今嶺2丁目
120,000円／㎡ → 123,000円／㎡、＋2.5％
大垣（県）－16 大垣市東町2丁目
55,200円／㎡ → 56,500円／㎡、＋2.4％
などが続きます。
瑞穂市では住宅地平均自体も＋1.2％で、穂積地区など岐阜都市圏に近い住宅地の底堅さが数字に表れています。瑞穂市の住宅地平均価格は53,500円／㎡となっています。 514531
ここでも重要なのは、市町村平均と個別地点の変動率は分けて考えることです。同じ市内でも駅距離、住宅地としての熟成度、街路条件、周辺の宅地供給などによって地価の動きは異なります。
4 高山市の商業地―＋14.8％、＋14.0％、＋11.3％と大幅上昇
今回の岐阜県地価調査で特に目を引くのが、高山市中心部の商業地です。
上昇率上位には、
高山（県）5－1 本町1丁目45番
203,000円／㎡ → 233,000円／㎡、＋14.8％
高山（県）5－4 上三之町51番
493,000円／㎡ → 562,000円／㎡、＋14.0％
高山（県）5－2 昭和町1丁目321番
231,000円／㎡ → 257,000円／㎡、＋11.3％
が並びます。
市全体でも、高山市の商業地平均変動率は**＋5.8％**、平均価格は170,800円／㎡となり、県内市町村の中でも際立った上昇を示しています。
特に上三之町は、高山の歴史的市街地・観光地を代表するエリアです。また、本町も中心商業地です。
添付資料自体には価格上昇の要因について詳細な解説までは記載されていませんが、これらの地点が一般的な郊外型商業地とは異なり、観光客を主な需要の背景に持つ中心商業地域である点には注意が必要です。
したがって「高山市の土地が一律に10％以上上昇した」と理解するのは適切ではありません。
実際、高山市の住宅地平均は▲1.2％です。
観光商業地では二桁上昇する地点がある一方、一般住宅地では下落が続いている。
この二極化こそが、高山市の地価を見るうえで重要なポイントです。
5 岐阜市中心部も上昇―玉宮町＋3.1％、神田町＋2.3％
県都・岐阜市の商業地にも上昇地点がみられます。
例えば、
岐阜（県）5－23 玉宮町2丁目
254,000円／㎡ → 262,000円／㎡、＋3.1％
岐阜（県）5－9 長住町1丁目
167,000円／㎡ → 171,000円／㎡、＋2.4％
岐阜（県）5－11 神田町7丁目
307,000円／㎡ → 314,000円／㎡、＋2.3％
岐阜（県）5－2 加納栄町通3丁目
197,000円／㎡ → 201,000円／㎡、＋2.0％
などとなっています。加納栄町通、長住町、神田町などでも上昇が確認できます。 514598
一方で、
柳ケ瀬通1丁目 ▲1.2％
徹明通2丁目 ▲1.9％
など下落地点も存在しています。 514598
つまり「岐阜市中心部だから上昇する」という単純な状況ではありません。
駅への接近性、人流、店舗・飲食需要、再開発、建物利用のしやすさなどによって、中心市街地の中でも地点ごとの差が出ていると見る必要があります。
6 県内商業地の最高価格―岐阜駅周辺は70万円／㎡台へ
岐阜市では、吉野町5丁目の基準地が、
701,000円／㎡ → 710,000円／㎡、＋1.3％
となっています。
岐阜駅北口に近い県内でも最も価格水準の高い商業地域の一つです。
ここで、高山の上三之町と比較すると面白い特徴がみえます。
吉野町5丁目は**710,000円／㎡と絶対的な価格水準では高いものの、年間上昇率は＋1.3％。一方、上三之町は562,000円／㎡**ですが、上昇率は＋14.0％です。
つまり、
「現在の価格が高い場所」と「現在急速に価格が上がっている場所」は必ずしも同じではありません。
地価を分析するときには、価格水準と変動率を分けて見ることが重要です。
7 大垣市も商業地が強い―駅周辺を中心に上昇
大垣市も今回比較的強い動きとなりました。
市全体では、
- 住宅地 ＋0.1％
- 商業地 ＋2.3％
- 工業地 ＋2.1％
- 全用途 ＋0.9％
です。 514531
商業地では、
高屋町3丁目 127,000円／㎡ → 135,000円／㎡、＋6.3％
林町5丁目 127,000円／㎡ → 133,000円／㎡、＋4.7％
郭町3丁目 104,000円／㎡ → 108,000円／㎡、＋3.8％
などの上昇がみられました。
特に高屋町・林町は大垣駅に近い地域であり、商業地であっても、単純な「店舗の売上」だけではなく、駅への接近性や土地利用の多様性などを含めて価格形成を考える必要があります。
8 工業地は＋1.5％―住宅地とは異なる市場が動いている
工業地の県平均は**＋1.5％**となり、前年の＋1.1％からさらに上昇幅を拡大しました。 514532
これは今回の岐阜県地価調査のもう一つの大きな特徴です。
主な上昇地点を見ると、
本巣（県）9－2 ＋4.4％
本巣（県）9－1 ＋4.1％
可児（県）9－2 ＋2.4％
関（県）9－1 ＋2.3％
神戸（県）9－1 ＋2.2％
大垣（県）9－1 ＋2.1％
などとなっています。
市町村平均でも、本巣市の工業地は＋4.3％、関市＋2.3％、神戸町＋2.2％、大垣市＋2.1％、可児市＋2.0％などとなっています。
工業地は、住宅地とは価格形成要因が大きく異なります。
ICや幹線道路へのアクセス、大型車両の進入可能性、画地規模、造成状態、工業団地としての集積、上下水道・電力等のインフラなどが重要になります。
そのため、「周辺の住宅地が下落しているから工業地も下がる」とは限りません。
今回の結果も、住宅地▲0.7％に対して工業地＋1.5％という明確な違いを示しています。
9 長期推移―住宅地は下落継続、商業地・工業地はプラスが定着
長期推移を見ると、岐阜県の住宅地は平成5年以降、長期間にわたって下落が続いています。
ただし、
令和2年 ▲2.0％
令和3年 ▲1.6％
令和4年 ▲1.2％
令和5年 ▲0.9％
令和6年 ▲0.8％
令和7年 ▲0.8％
令和8年 ▲0.7％
と、近年は下落幅が縮小しています。 514532
これに対し商業地は、
令和5年 0.0％
令和6年 ＋0.6％
令和7年 ＋0.7％
令和8年 ＋0.8％
工業地は、
令和4年 ＋0.1％
令和5年 ＋0.6％
令和6年 ＋0.7％
令和7年 ＋1.1％
令和8年 ＋1.5％
となっています。
岐阜県では、住宅地はまだ下落局面から完全には抜けていない一方、商業地・工業地では上昇基調がかなり明確になってきたといえます。
10 地価公示から半年間でどのくらい動いたか
地価調査には、1月1日時点の地価公示と同じ地点を評価する「共通地点」が設定されています。
令和8年地価公示では、岐阜県内に地価調査との共通地点が27地点設定されています。 490358
この共通地点を比較すると、1月1日から7月1日までの半年間の地価変化を確認できます。
特に高山市上三之町は、
令和8年1月1日 531,000円／㎡
↓
令和8年7月1日 562,000円／㎡
となっており、半年間だけで約**＋5.8％**上昇しました。
年間変動率＋14.0％だけでも大きな数字ですが、地価公示と地価調査をつなげてみると、令和8年前半も上昇が継続していたことが分かります。
同様に、年間変動率だけでなく共通地点を時系列で追うことで、「昨年から上がったか」だけではなく、直近半年間の市場の勢いが強まっているのか、弱まっているのかを見ることができます。
11 一方で、住宅地では下落率3％を超える地点も
上昇地点ばかりを見ると岐阜県全体が上昇局面にあるように感じますが、住宅地には依然として下落の大きな地点があります。
主なものでは、
岐阜市大洞桜台6丁目 23,800円／㎡・▲3.6％
高山市荘川町新渕 4,730円／㎡・▲3.5％
岐阜市三田洞東3丁目 25,600円／㎡・▲3.4％
高山市上宝町本郷 5,230円／㎡・▲3.3％
などです。
岐阜市だけを見ても、茜部菱野4丁目は＋1.8％、今嶺2丁目は＋2.5％である一方、大洞桜台は▲3.6％です。
つまり「岐阜市だから」「高山市だから」と市町村単位だけで地価を判断することはできません。
同一市内でも、中心部か郊外か、駅に近いか、住宅需要があるか、既成住宅団地か、新規宅地供給があるかといった条件によって市場は大きく異なります。
12 林地は▲1.8％―宅地とは別の市場として見る必要があります
岐阜県では林地についても地価調査が行われています。
令和8年の林地平均変動率は**▲1.8％**で、前年の▲2.0％から下落幅が縮小しました。 514532
林地の基準地は、本巣市、恵那市、郡上市、高山市、美濃加茂市、土岐市、下呂市、関ケ原町の8地点です。
添付資料を見ると、林地では、樹種だけでなく、標高、傾斜、搬出方法、林道までの距離、最寄集落・駅への距離などが詳細に整理されています。例えば、傾斜15度程度から30～35度程度まで地点によって条件に大きな差があります。 514528
したがって林地の場合、「10アール当たりいくら」という価格だけを比較しても十分ではありません。
林木の状態、傾斜、林道への接近性、搬出可能性、都市近郊林地か林業本場林地かなどによって市場性は大きく変わります。
13 「基準地価格＝所有している土地の価格」ではありません
地価調査で公表される基準地価格は、その地点について不動産鑑定評価を行って求められた正常価格です。
したがって、近くに基準地があるからといって、
「基準地が5万円／㎡だから、自分の土地も5万円／㎡」
とは限りません。
住宅地であれば、
地積、間口、奥行、形状、道路幅員、方位、駅距離、用途地域、上下水道、造成状態、災害リスクなどによって価格は異なります。
商業地では、さらに人通り、店舗集積、駅距離、容積率、建物利用の可能性などが重要です。
工業地では、画地規模、大型車の動線、IC・幹線道路への距離、造成費、インフラ容量などが大きな価格形成要因になります。
今回、高山市で＋14％を超える地点がある一方、同じ高山市の住宅地平均は▲1.2％であることは、まさにその違いを示しています。
市町村名だけではなく、「誰がその土地を買うのか」「何に利用できるのか」まで見なければ、現在の市場価値は捉えられません。
14 まとめ―「岐阜県平均▲0.2％」だけでは見えない地価の二極化
令和8年度岐阜県地価調査では、
住宅地 ▲0.7％
商業地 ＋0.8％
工業地 ＋1.5％
全用途 ▲0.2％
となりました。 514531
県平均だけを見ると「ほぼ横ばいに近い緩やかな下落」です。
しかし、中身を見ると様相は大きく異なります。
住宅地では依然として下落地点が多い一方、瑞穂市など都市近郊部には上昇地点があります。
商業地では、高山市本町1丁目の＋14.8％、上三之町の＋14.0％、昭和町1丁目の＋11.3％が目立ちます。一方、高山市全体の住宅地は▲1.2％です。
また、岐阜市や大垣市でも駅周辺・中心商業地には上昇地点がみられ、工業地については県平均で＋1.5％まで上昇幅が拡大しました。
今回の結果から見えるのは、「岐阜県の地価が上がったか、下がったか」という単純な構図ではありません。
住宅需要、駅周辺の利便性、観光商業需要、物流・工業需要など、地域ごと、用途ごと、さらには同じ市内でも地点ごとに異なる需要が価格を動かしているということです。
地価公示や地価調査は、不動産価格を考えるうえで非常に重要な資料です。しかし、公示価格や基準地価格をそのまま所有不動産の価格とすることはできません。
あおぎり不動産鑑定では、住宅地、商業地、工業地、山林、観光・宿泊施設用地、収益物件等について、不動産鑑定評価、価格調査、売却相談、物件調査等に対応しています。
公示価格や基準地価格と比べて、ご所有の土地・建物が現在どの程度の市場価値なのか確認したい場合は、お気軽にご相談ください。
あおぎり不動産鑑定
― 飛騨高山の大幅上昇が際立つ一方、県内では地域差も鮮明に ―
令和8年7月1日、国税庁から令和8年分の相続税路線価が公表されました。
路線価とは、相続税や贈与税を計算する際に、土地の評価額を算定するための基準となる価格です。毎年1月1日時点の価格として、道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額が示されます。一般的には、地価公示価格等を基に、その80％程度を目途として定められています。
令和8年分の岐阜県内の最高路線価を見ると、7税務署管内のうち5地点が上昇、1地点が横ばい、1地点が下落となりました。特に、高山市の観光地における大幅な上昇が目立つ一方、岐阜駅周辺や主要地方都市の駅前でも緩やかな上昇が続いています。
岐阜県内の税務署別最高路線価
| 税務署 | 最高路線価の所在地 | 令和8年分 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 岐阜北 | 岐阜市吉野町5丁目・岐阜停車場線通り | 530,000円/㎡ | ＋1.9％ |
| 岐阜南 | 岐阜市加納清野町・加納清野町線通り | 200,000円/㎡ | ＋2.6％ |
| 大垣 | 大垣市高屋町1丁目・市道高屋3号線通り | 120,000円/㎡ | ＋4.3％ |
| 高山 | 高山市上三之町・上三之町下三之町線通り | 420,000円/㎡ | ＋23.5％ |
| 多治見 | 多治見市本町2丁目・多治見駅前通り | 125,000円/㎡ | ＋4.2％ |
| 関 | 郡上市八幡町新町・新町商店街通り | 82,000円/㎡ | ▲1.2％ |
| 中津川 | 恵那市長島町正家1丁目・恵那停車場線通り | 65,000円/㎡ | 0.0％ |
※国税庁「令和8年分 名古屋国税局各税務署管内の最高路線価」を基に作成。
県内最高は岐阜駅前の53万円
岐阜県内で最も高い路線価は、岐阜市吉野町5丁目の「岐阜停車場線通り」で、1㎡当たり53万円となりました。前年の52万円から1万円、率にして1.9％の上昇です。
同地点はJR岐阜駅北口に位置する県内を代表する商業地域であり、県庁所在都市の最高路線価としても同じ地点が選ばれています。上昇率は大きくないものの、駅周辺の商業・業務機能や交通利便性を背景として、堅調な地価動向が続いていることがうかがえます。
岐阜南税務署管内の岐阜市加納清野町も、前年の19万5,000円から20万円へ2.6％上昇しました。岐阜市内では、駅への接近性や生活利便性を備えた地域を中心に、底堅い土地需要が路線価に反映されています。
高山市上三之町は23.5％の大幅上昇
県内で最も高い上昇率となったのは、高山市上三之町の「上三之町下三之町線通り」です。
令和8年分の路線価は1㎡当たり42万円で、前年の34万円から8万円、率にして23.5％上昇しました。前年も28.3％上昇しており、2年続けて極めて高い上昇率となっています。路線価の水準も岐阜駅前の53万円に次ぐ県内第2位です。
上三之町は、伝統的な建物が連なる「古い町並み」の中心に位置する、高山市を代表する観光商業地域です。高山市では観光客や宿泊客の回復が進んでおり、令和6年の観光入込客数は約442万人と、前年から8.6％増加しています。こうした国内外からの観光需要を背景に、飲食店、物販店舗、宿泊施設等としての収益性や出店需要が、土地価格を押し上げているものと考えられます。
大垣・多治見の駅前も上昇
大垣市高屋町1丁目は、前年の11万5,000円から12万円へ4.3％上昇しました。多治見市本町2丁目の多治見駅前通りも、前年の12万円から12万5,000円へ4.2％上昇しています。
いずれも地域の中心駅に近い商業地域であり、交通利便性や店舗・事務所としての利用可能性を備えています。岐阜県内では、人口減少が進む地域であっても、駅周辺や生活利便施設が集積する地域には需要が集中する傾向がみられます。
一方、中津川税務署管内の恵那市長島町正家1丁目は6万5,000円で横ばいとなり、関税務署管内の郡上市八幡町新町は、前年の8万3,000円から8万2,000円へ1.2％下落しました。県内の地価が一律に上昇しているわけではなく、地域の人口動向、商業集積、交通利便性及び観光需要などによって、価格動向に差が生じています。
岐阜県の路線価は「駅前」と「観光地」がけん引
令和8年分の岐阜県の路線価は、岐阜駅前をはじめとする主要駅周辺の安定した需要と、飛騨高山における強い観光需要が地価をけん引する結果となりました。
なかでも、高山市上三之町の23.5％上昇は際立っています。一方、郡上市の商店街では下落がみられ、同じ観光地や地方都市であっても、来訪者数、店舗需要、宿泊施設の集積状況などによって、地価の動きが大きく異なることが分かります。
なお、路線価は実際の売買価格そのものではありません。個別の土地を評価する際には、接道状況、奥行き、形状、高低差、間口、利用上の制約などに応じた補正が必要です。また、路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に所定の倍率を乗じる「倍率方式」によって評価します。
相続や贈与を予定している場合には、路線価の上昇が土地の相続税評価額や税負担に影響する可能性があります。特に岐阜駅周辺や飛騨高山など、継続的な地価上昇がみられる地域に土地を所有している場合には、最新の路線価と土地の個別条件を確認しておくことが重要です。
― 宇都宮駅東口が県内最高、小山・那須塩原・佐野・真岡など地域差も意識 ―
令和8年7月1日、国税庁から令和8年分の相続税路線価が公表されました。
路線価とは、相続税や贈与税を計算する際に、土地の評価額を算定するための基準となる価格です。毎年1月1日時点の価格として公表され、道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額として示されます。
国税庁は、相続税等の申告の便宜及び課税の公平を図るため、全国の民有地について、土地等の評価額の基準となる路線価及び評価倍率を毎年公開しています。令和8年分の路線価等は、令和8年7月1日に国税庁ホームページで公開されました。
また、路線価等は、毎年1月1日を評価時点として、1年間の地価変動などを考慮し、地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に定められます。
令和8年分の栃木県の路線価を見ると、県内最高路線価は、宇都宮市宮みらいの「宇都宮駅東口駅前ロータリー」で、1㎡当たり35万円となりました。前年の34万円から上昇し、対前年変動率は2.9％の上昇です。
栃木県は、宇都宮市を中心とする県都圏、小山市・栃木市・佐野市などの県南地域、那須塩原市・大田原市などの県北地域、真岡市・高根沢町などの工業・住宅需要を有する地域、日光・那須などの観光地を含む県です。
令和8年分の相続税路線価は、宇都宮駅周辺の拠点性が引き続き強い一方で、県南・県北・工業地・観光地など、地域ごとに異なる不動産市場を反映した結果といえます。
1 県内最高路線価は宇都宮駅東口駅前ロータリー
令和8年分の栃木県内で最も路線価が高かったのは、宇都宮市宮みらいの「宇都宮駅東口駅前ロータリー」です。
路線価は1㎡当たり35万円で、前年の34万円から上昇しました。対前年変動率は2.9％の上昇です。
宇都宮駅は、栃木県内最大級の交通結節点です。JR東北新幹線、宇都宮線、日光線などが利用でき、東京方面、東北方面、県内各地へのアクセスを有しています。
駅東口では、近年、駅前広場、商業施設、ホテル、オフィス、マンション、公共施設などの整備が進み、都市機能の集積が高まっています。
また、宇都宮ライトレールの開業により、駅東口から芳賀・高根沢方面への交通利便性も高まりました。駅東口は、単なる駅前商業地ではなく、業務、居住、交通、商業、公共機能が重なるエリアとして評価されていると考えられます。
宇都宮駅東口駅前ロータリーが県内最高路線価となっていることは、栃木県内における宇都宮駅周辺の拠点性の強さを示しています。
2 宇都宮駅東口の上昇が示すもの
宇都宮駅東口の路線価上昇は、単に駅に近いというだけではありません。
宇都宮駅東口は、駅前再整備、商業施設、ホテル、マンション開発、公共施設、ライトレールによる交通利便性向上など、複数の要因が重なっています。
地方都市では、駅前商業地が郊外型店舗との競合により弱含むこともあります。しかし、宇都宮駅周辺は、県都の中心駅として、行政、業務、商業、宿泊、居住、交通の需要が重なる地域です。
特に駅東口は、再開発によって街の印象が大きく変化したエリアであり、駅前の利便性や将来性が路線価にも反映されやすい場所です。
路線価は相続税評価の基準ですが、その背景には、駅前商業地としての収益性、マンション需要、オフィス需要、ホテル需要、交通利便性、再開発期待などが反映されています。
宇都宮駅東口の上昇は、栃木県内でも、都市機能が集積する中心部では一定の需要が維持されていることを示しているといえます。
3 小山市は県南地域の交通・住宅拠点
栃木税務署管内では、小山市内の主要駅前・幹線道路沿いが高い路線価を示しやすい地域です。
小山市は、栃木県南部の中心都市の一つであり、JR東北新幹線、宇都宮線、水戸線、両毛線が利用できる交通結節点です。
東京方面、宇都宮方面、茨城方面、群馬方面へのアクセスを有しており、県南地域の住宅地・商業地として重要な位置にあります。
小山駅周辺には、商業施設、飲食店、ホテル、マンション、事務所、公共施設などが集積しています。駅周辺の住宅需要や駅前商業需要が、路線価を支える要因となっています。
また、小山市は、首都圏への通勤圏としての性格も有し、栃木県内では比較的人口集積のある都市です。駅近住宅地やマンション需要、ロードサイド商業地、工業団地周辺の事業用地需要など、複数の需要が見られます。
そのため、小山市の不動産を見る場合には、駅前商業地、駅徒歩圏住宅地、郊外住宅地、工業地、幹線道路沿い店舗地を分けて確認する必要があります。
4 那須塩原駅周辺は県北の交通拠点
大田原税務署管内では、那須塩原駅周辺が重要です。
那須塩原駅は、東北新幹線と宇都宮線が利用できる県北地域の交通拠点です。東京方面への新幹線アクセスを有しており、那須高原、大田原市、那須塩原市、県北地域への玄関口としての性格があります。
駅周辺には、ホテル、事務所、住宅地、駐車場、商業施設などが見られます。
那須塩原駅周辺の路線価は、県北地域の交通拠点性、新幹線駅としての利便性、観光地へのアクセス、住宅地・事業用地需要を背景に形成されていると考えられます。
もっとも、県北地域では、宇都宮駅周辺や小山市周辺と比べると、人口規模や商業集積は限定的です。そのため、駅前であっても、商業需要、ホテル需要、住宅需要、観光需要を個別に確認する必要があります。
相続税評価や売却を検討する際には、路線価だけでなく、実際に買い手がいるのか、賃貸需要があるのか、建物を維持できるのかを確認することが重要です。
5 高根沢町・真岡市では工業・住宅需要も重要
栃木県の不動産市場を見るうえでは、工業地・事業用地需要も重要です。
氏家税務署管内では、高根沢町宝石台周辺が最高路線価地点として知られています。高根沢町は、宇都宮市に近接し、住宅地としての需要に加え、周辺の工業・研究開発機能との関係も見られる地域です。
真岡税務署管内では、真岡市中心部や真岡工業団地周辺の動向が重要です。真岡市は、真岡鐵道沿線の中心都市であり、工業団地、住宅地、農地、商業地が混在する地域です。
栃木県内では、宇都宮市や小山市のような都市型の住宅・商業需要だけでなく、工業団地、物流施設、製造業、関連企業の事業用地需要が不動産市場を支える地域もあります。
工業地や事業用地では、路線価だけでなく、道路アクセス、大型車両の進入可能性、用途地域、周辺住環境との関係、敷地規模、操業環境、インターチェンジへの距離などが価格形成に影響します。
相続財産に工業地や事業用地が含まれる場合には、相続税評価額だけでなく、市場価値、賃貸可能性、売却可能性、土壌汚染リスクなども確認することが重要です。
6 足利・佐野・鹿沼では中心商業地とロードサイド需要を分けて見る
足利市、佐野市、鹿沼市では、中心商業地とロードサイド商業地を分けて見る必要があります。
足利市は、歴史的な街並み、足利学校、織物産業の歴史、住宅地、商業地を有する県南西部の都市です。中心部では地域内の生活需要や観光需要が見られる一方、郊外型店舗や幹線道路沿いの商業施設との競合もあります。
佐野市は、佐野プレミアム・アウトレット、佐野厄除け大師、東北自動車道佐野藤岡インターチェンジなどを有し、観光・商業・物流の要素を持つ都市です。中心市街地だけでなく、幹線道路沿いやインターチェンジ周辺の事業用地需要も重要です。
鹿沼市は、宇都宮市に近接し、住宅地、工業地、木工関連産業、地域商業地を有する都市です。宇都宮都市圏との関係、工業団地、幹線道路沿いの商業地が価格形成に影響します。
これらの地域では、税務署別最高路線価が示す中心的な地点だけでなく、実際の不動産ごとに、駅距離、道路付け、駐車場の有無、店舗需要、住宅需要、工業需要を確認する必要があります。
7 日光・那須など観光地の不動産にも注意
栃木県には、日光、鬼怒川温泉、那須高原、那須塩原、塩原温泉など、全国的に知られる観光地があります。
相続税路線価の最高地点だけを見ると、宇都宮駅や小山駅などの都市部が目立ちますが、実際の不動産市場では、観光地・別荘地・宿泊施設用地も重要です。
日光市では、日光東照宮、中禅寺湖、鬼怒川温泉などの観光資源があります。那須地域では、別荘地、宿泊施設、観光施設、飲食店、牧場、レジャー施設などが集積しています。
観光地では、観光客数、宿泊需要、インバウンド、別荘需要、二地域居住、施設の老朽化、景観規制、道路アクセス、冬季対応などが価格に影響します。
路線価が高くない地域であっても、観光地としての希少性や収益性により、個別に市場価値が認められる場合があります。
一方で、老朽化した旅館、利用予定のない別荘、管理されていない山林、接道条件の悪い土地などは、相続後に管理や処分で問題になることもあります。
8 栃木県内では地域差が明確
令和8年分の栃木県路線価から見える大きな特徴は、地域差です。
宇都宮駅周辺では、県都中心部としての交通利便性、再開発、ライトレール、商業・業務・居住需要が価格を支えています。
小山市では、県南地域の交通結節点として、住宅需要、商業需要、首都圏方面へのアクセスが価格形成に影響します。
那須塩原駅周辺では、県北の新幹線駅としての拠点性、観光地への玄関口としての性格が見られます。
真岡市、高根沢町、佐野市、鹿沼市などでは、工業団地、幹線道路、住宅地、ロードサイド商業地の需要も重要です。
一方で、人口減少が進む地域、古い中心商店街、駅から離れた住宅地、農村部、山間部では、路線価が横ばい又は弱含みとなることもあります。
つまり、栃木県の不動産市場は、宇都宮中心部、県南交通拠点、県北観光・新幹線駅、工業団地周辺、地方生活圏、観光地が混在する市場といえます。
9 路線価上昇は相続税にも影響する
路線価は、相続税や贈与税の土地評価に使われます。
そのため、路線価が上昇すると、同じ土地を所有していても、相続税評価額が上がる可能性があります。
たとえば、宇都宮市宮みらいの宇都宮駅東口駅前ロータリーでは、路線価が前年の34万円/㎡から35万円/㎡に上昇しました。
仮に、同地点周辺に200㎡の土地を所有していると単純計算した場合、評価額のイメージは次のようになります。
前年：34万円 × 200㎡ ＝ 6,800万円
令和8年：35万円 × 200㎡ ＝ 7,000万円
この場合、単純計算では土地の評価額が200万円上昇することになります。
実際には、奥行価格補正、不整形地補正、間口狭小補正、二方路線影響加算、借地権割合、貸家建付地評価、小規模宅地等の特例などにより評価額は変わります。
しかし、路線価の上昇は相続税評価額に直接影響する重要な要素です。
宇都宮駅周辺、小山駅周辺、那須塩原駅周辺、佐野・鹿沼・真岡などの主要商業地や事業用地周辺に土地を所有している方は、最新の路線価を確認しておくことが大切です。
10 横ばい地域でも相続対策は必要
一方で、栃木県内には、路線価が横ばい又は弱含みとなる地域もあります。
路線価が横ばいであれば、相続税評価額が急激に上がる可能性は低いかもしれません。しかし、相続対策が不要になるわけではありません。
地方都市や郊外部では、相続税評価額よりも「その不動産を将来どうするか」が問題になることがあります。
たとえば、利用予定のない実家、空き家、農地、山林、古い店舗兼住宅、老朽化した賃貸物件、境界が未確定の土地、接道条件が悪い土地などは、相続後に処分や管理で困ることがあります。
相続税評価額が高くなくても、実際には売却しにくい、解体費がかかる、固定資産税や管理費が続く、遠方の相続人が管理できない、共有になって処分できない、といった問題が発生することがあります。
そのため、路線価が上昇している地域だけでなく、横ばい地域でも、不動産の現状を確認し、売却、賃貸、解体、活用、共有回避などを早めに検討することが重要です。
11 相続対策では評価額と市場価値の両方を見る
相続税の計算では路線価が重要です。
しかし、不動産の実際の価値を考える場合には、路線価だけでは不十分です。
同じ路線価の土地であっても、形状が良い土地と悪い土地、道路付けが良い土地と悪い土地、建築しやすい土地と造成費がかかる土地では、市場での評価は異なります。
商業地では、歩行者通行量、駅からの距離、店舗としての視認性、駐車場の有無、テナント需要、収益性、再開発の可能性などが価格に影響します。
住宅地では、駅距離、学校、スーパー、病院、公共交通、道路幅員、周辺環境、災害リスクなどが重要です。
工業地や物流地では、高速道路インターチェンジへのアクセス、大型車両の進入可能性、用途地域、周辺住環境との関係、敷地規模、操業環境などが価格に影響します。
観光地や別荘地では、観光需要、宿泊需要、温泉地・高原リゾートとしてのブランド力、建物老朽化、管理費、冬季対応なども確認する必要があります。
農地や山林では、固定資産税評価額、倍率評価、農地転用可能性、接道、地勢、管理状況、売却可能性なども重要です。
つまり、相続対策では、相続税評価額だけではなく、その不動産が実際に売れるのか、誰が使うのか、維持管理費はいくらかかるのか、相続人が共有して問題にならないか、といった実務的な視点も重要です。
12 まとめ
令和8年分の相続税路線価では、栃木県内の最高路線価は、宇都宮市宮みらいの「宇都宮駅東口駅前ロータリー」で、1㎡当たり35万円、前年比2.9％の上昇となりました。
宇都宮駅東口は、県内最大級の交通結節点である宇都宮駅に近く、駅前再整備、商業施設、ホテル、マンション、公共施設、ライトレールによる交通利便性向上などを背景に、県内最高路線価となっています。
栃木県内では、宇都宮、栃木、足利、大田原、氏家、佐野、鹿沼、真岡の8税務署管内について最高路線価が公表されており、地域ごとの価格水準や動向を確認することができます。
栃木県の不動産市場は、宇都宮駅周辺の都市型需要、小山市の県南交通拠点性、那須塩原駅周辺の新幹線駅・観光玄関口としての性格、真岡・高根沢・佐野・鹿沼などの工業・住宅需要、日光・那須などの観光地需要が混在する市場です。
路線価は、相続税や贈与税の評価に使われる重要な指標ですが、実際の売買価格そのものではありません。不動産の価値は、路線価だけでなく、立地、道路付け、形状、地勢、建物状態、収益性、再開発動向、住宅需要、工業需要、観光需要、災害リスク、売却可能性などを総合的に見て判断する必要があります。
あおぎり不動産鑑定では、栃木県・茨城県・東京都・千葉県・埼玉県・群馬県・長野県・山梨県・新潟県・富山県・石川県・福井県をはじめとする不動産について、相続税評価、売買、相続、担保評価、投資判断、物件調査等に関するご相談に対応しています。
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― つくば駅前が県内最高、守谷・水戸・古河・勝田でも上昇 ―
令和8年7月1日、国税庁から令和8年分の相続税路線価が公表されました。
路線価とは、相続税や贈与税を計算する際に、土地の評価額を算定するための基準となる価格です。毎年1月1日時点の価格として公表され、道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額として示されます。
国税庁は、相続税等の申告の便宜及び課税の公平を図る観点から、毎年、全国の民有地について、土地等の評価額の基準となる路線価及び評価倍率を定めて公開しています。令和8年分の路線価等は、令和8年7月1日に国税庁ホームページで公開されました。
また、路線価等は、毎年1月1日を評価時点として、1年間の地価変動などを考慮し、地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に定められます。
令和8年分の茨城県の路線価を見ると、県内最高路線価は、つくば市吾妻1丁目の「つくば駅前広場線」で、1㎡当たり40万円となりました。前年の36万円から上昇し、対前年変動率は11.1％の上昇です。
茨城県内では、つくば駅前、守谷駅前、水戸駅前、古河駅前、勝田駅前など、交通利便性や都市機能の集積がある主要駅前で上昇が見られました。一方で、日立、筑西、神栖では税務署別最高路線価が横ばいとなっており、県内でも地域差が見られます。
茨城県は、つくばエクスプレス沿線の住宅需要、つくば市の研究学園都市としての拠点性、守谷市の都心通勤圏としての住宅需要、水戸市の県都中心性、古河市の県西部拠点性、ひたちなか市・日立市の産業都市としての性格、神栖市の臨海工業地帯など、多様な地域性を持つ県です。
令和8年分の相続税路線価は、こうした茨城県内の地域ごとの需要の違いを反映した結果といえます。
1 県内最高路線価はつくば駅前広場線
令和8年分の茨城県内で最も路線価が高かったのは、土浦税務署管内のつくば市吾妻1丁目「つくば駅前広場線」です。
令和8年分の路線価は1㎡当たり40万円で、前年の36万円から上昇しました。対前年変動率は11.1％の上昇です。
つくば市は、研究学園都市として発展してきた茨城県南部の中心都市です。大学、研究機関、企業、行政機関、商業施設、住宅地が集積しており、茨城県内でも高い成長性を有する地域です。
つくば駅は、つくばエクスプレスの始発駅であり、東京都心方面へのアクセスを有しています。駅周辺には、商業施設、オフィス、ホテル、マンション、公共施設などが集まり、県内でも都市機能の集積度が高い地域です。
つくば駅前広場線の路線価が県内最高となったことは、つくば市の拠点性、研究・業務機能、駅前商業地としての集積、マンション需要、都心アクセスの評価が反映されたものと考えられます。
2 つくば駅前の上昇が示すもの
つくば駅前の路線価上昇は、単に駅に近いというだけではありません。
つくば市は、研究機関や大学が集積する地域であり、研究者、学生、企業関係者、公務員、子育て世帯など、多様な需要者層を持っています。
また、つくばエクスプレスにより秋葉原方面へのアクセスが可能であり、東京都心への通勤・通学需要も一定程度見られます。
駅前では、商業施設、マンション、ホテル、オフィスなどの土地利用が見られ、住宅地需要と商業地需要が重なりやすい地域です。
特に駅周辺の土地は供給が限られており、利便性の高い場所に対する需要が路線価に反映されやすいと考えられます。
つくば駅前の上昇は、茨城県内でも、人口流入、都市機能、研究学園都市としてのブランド、鉄道利便性が組み合わさる地域の強さを示しているといえます。
3 守谷駅西口ロータリーも大きく上昇
竜ケ崎税務署管内の最高路線価は、守谷市中央1丁目の「守谷駅西口ロータリー」です。
令和8年分の路線価は1㎡当たり25万円で、前年の23万円から上昇しました。対前年変動率は8.7％の上昇です。
守谷市は、つくばエクスプレスと関東鉄道常総線が交わる交通結節点です。つくばエクスプレスの開通以降、東京都心への通勤利便性が向上し、住宅地としての評価が高まってきました。
守谷駅周辺には、商業施設、マンション、戸建住宅地、生活利便施設が集まり、茨城県南部の住宅都市として強い需要があります。
守谷駅西口ロータリーの上昇は、都心通勤圏としての住宅需要、駅前商業地としての利便性、人口集積、つくばエクスプレス沿線の成長性が反映されたものと考えられます。
つくば市と守谷市は、茨城県内でも東京方面への鉄道利便性が高く、相続税路線価の上昇が目立ちやすい地域といえます。
4 水戸駅北口ロータリーは県都中心部として上昇
水戸税務署管内の最高路線価は、水戸市宮町1丁目の「水戸駅北口ロータリー」です。
令和8年分の路線価は1㎡当たり22万5,000円で、前年の22万円から上昇しました。対前年変動率は2.3％の上昇です。
水戸市は、茨城県の県庁所在地であり、行政、業務、商業、教育、医療、文化機能が集積する都市です。
水戸駅周辺は、JR常磐線、水郡線、鹿島臨海鉄道大洗鹿島線が利用できる交通拠点であり、県内各地から人が集まる中心市街地です。
駅周辺には、商業施設、ホテル、オフィス、飲食店、金融機関、公共施設、マンションなどが立地しています。
水戸駅北口ロータリーの路線価上昇は、県都中心部としての拠点性、駅前商業地としての集客力、業務機能、駅近居住需要などが反映されたものと考えられます。
ただし、水戸市内では、駅前・中心商業地、郊外ロードサイド商業地、住宅地、行政・業務地区などで市場性が異なります。相続税評価や売買を検討する場合には、路線価だけでなく、個別の立地条件を確認することが重要です。
5 古河駅前も上昇
古河税務署管内の最高路線価は、古河市本町1丁目の「県道古河停車場線」です。
令和8年分の路線価は1㎡当たり11万5,000円で、前年の11万円から上昇しました。対前年変動率は4.5％の上昇です。
古河市は、茨城県西部に位置し、埼玉県・栃木県にも近い地域です。JR宇都宮線により、首都圏方面へのアクセスを有しており、県西部の生活・交通拠点としての性格があります。
古河駅周辺には、商業施設、飲食店、公共施設、住宅地が集まり、地域の中心商業地としての役割を持っています。
古河駅前の路線価上昇は、駅前商業地としての利便性、首都圏方面への鉄道アクセス、地域中心地としての需要が反映されたものと考えられます。
古河市は、茨城県内でありながら、埼玉県・栃木県との結びつきも強い地域であり、県西部の不動産市場を見るうえで重要な都市です。
6 勝田駅東口ロータリーも上昇
太田税務署管内の最高路線価は、ひたちなか市勝田中央の「勝田駅東口ロータリー」です。
令和8年分の路線価は1㎡当たり9万円で、前年の8万8,000円から上昇しました。対前年変動率は2.3％の上昇です。
ひたちなか市は、水戸市に隣接し、商業、住宅、工業、港湾、観光の要素を持つ都市です。
勝田駅周辺は、JR常磐線とひたちなか海浜鉄道が利用できる交通拠点であり、駅前には商業施設、飲食店、ホテル、事務所、住宅などが見られます。
また、ひたちなか市には工業団地や港湾関連の需要もあり、雇用を背景とした住宅需要や商業需要が見込まれます。
勝田駅東口ロータリーの上昇は、水戸都市圏の一部としての生活利便性、産業都市としての雇用、駅前商業地としての需要が反映されたものと考えられます。
7 日立・筑西・神栖は横ばい
一方で、令和8年分の茨城県税務署別最高路線価では、横ばいとなった地点もあります。
日立税務署管内の最高路線価は、日立市幸町1丁目の「平和通り」で、1㎡当たり6万7,000円、前年と同額でした。
下館税務署管内の最高路線価は、筑西市丙の「県道下館停車場線」で、1㎡当たり5万2,000円、前年と同額でした。
潮来税務署管内の最高路線価は、神栖市神栖1丁目の「国道124号線」で、1㎡当たり3万9,000円、前年と同額でした。
これらの地域では、大きな下落は見られない一方で、つくば、守谷、水戸、古河のような上昇までは見られませんでした。
日立市は、工業都市としての歴史があり、企業城下町的な性格を持つ地域です。中心市街地では一定の商業・生活需要がありますが、人口動向や産業構造の変化も価格形成に影響します。
筑西市は、県西地域の生活拠点であり、下館駅周辺を中心とする商業地需要があります。ただし、東京近接のつくば・守谷ほどの強い上昇要因は限定的です。
神栖市は、鹿島臨海工業地帯を背景とする産業都市です。国道124号線沿いには商業・事業用需要がありますが、最高路線価としては横ばいとなりました。
横ばいという結果は、地域内需要に支えられて価格を維持している一方で、強い上昇要因までは見られにくい状況を示していると考えられます。
8 つくば・守谷など県南地域の強さ
令和8年分の茨城県路線価で最も目立つのは、つくば市・守谷市を中心とする県南地域の強さです。
つくば駅前広場線は11.1％上昇し、守谷駅西口ロータリーは8.7％上昇しました。
これらの地域に共通するのは、つくばエクスプレス沿線であること、東京都心方面へのアクセスを有すること、駅前の都市機能が整っていること、住宅需要が強いことです。
つくば市は、研究学園都市としての拠点性があり、守谷市は都心通勤圏としての住宅地需要が強い地域です。
東京都内や千葉県北西部、埼玉県南部の住宅価格が高水準で推移する中で、茨城県南部のつくばエクスプレス沿線は、相対的な価格面の魅力もあります。
このため、駅前商業地やマンション適地、利便性の高い住宅地では、路線価が上昇しやすい状況にあります。
9 水戸・ひたちなかは県都圏としての需要
水戸市とひたちなか市は、茨城県中部の中心的な都市圏を形成しています。
水戸駅北口ロータリーは、令和8年分で1㎡当たり22万5,000円、勝田駅東口ロータリーは1㎡当たり9万円となり、いずれも前年から上昇しました。
水戸市は県庁所在地として、行政、業務、商業、教育、医療の中心性を有しています。
ひたちなか市は、水戸市に隣接し、商業施設、工業団地、港湾、住宅地、観光施設を有する都市です。
この地域では、つくば・守谷ほどの急激な上昇ではないものの、県都圏としての生活需要、雇用、商業需要が路線価を支えていると考えられます。
相続税評価や不動産売却を考える際には、水戸駅周辺か、郊外住宅地か、幹線道路沿いか、工業系地域かによって、価格形成要因が大きく異なります。
10 鹿島・神栖エリアでは工業地・事業用地需要も重要
茨城県の不動産市場を見るうえでは、鹿島・神栖エリアの工業・事業用地需要も重要です。
神栖市は、鹿島臨海工業地帯を背景とする産業都市であり、工場、倉庫、物流施設、関連事業所などの需要があります。
令和8年分の潮来税務署管内最高路線価は、神栖市神栖1丁目の「国道124号線」で、1㎡当たり3万9,000円、前年と同額でした。
路線価としては横ばいですが、神栖市内では、住宅地、幹線道路沿いの商業地、工業地、臨海部の事業用地などで市場性が異なります。
工業地・事業用地では、道路アクセス、大型車両の進入可能性、用途地域、操業環境、周辺住環境との関係、港湾・工場群との距離などが価格形成に影響します。
相続財産に工業地や事業用地が含まれる場合には、路線価だけでなく、事業用地としての市場価値、賃貸可能性、売却可能性を個別に確認することが重要です。
11 茨城県内では地域差が明確
令和8年分の茨城県路線価から見える大きな特徴は、地域差です。
つくば市、守谷市では、つくばエクスプレス沿線の住宅需要、駅前商業地としての利便性、都心アクセス、人口流入などを背景に高い上昇率が見られます。
水戸市、ひたちなか市では、県都圏としての行政・業務・生活需要、産業・雇用を背景とした比較的安定した需要が見られます。
古河市では、県西地域の交通拠点性や首都圏方面へのアクセスが路線価を支えています。
一方で、日立市、筑西市、神栖市では、税務署別最高路線価は横ばいとなりました。
つまり、茨城県の不動産市場は、つくば・守谷のような成長型の県南地域、水戸・ひたちなかの県都圏、古河を中心とする県西地域、日立・神栖の産業都市、筑西などの地方生活圏が混在する市場といえます。
12 路線価上昇は相続税にも影響する
路線価は、相続税や贈与税の土地評価に使われます。
そのため、路線価が上昇すると、同じ土地を所有していても、相続税評価額が上がる可能性があります。
たとえば、つくば市吾妻1丁目のつくば駅前広場線では、路線価が前年の36万円/㎡から40万円/㎡に上昇しました。
仮に、同通り沿いに100㎡の土地を所有していると単純計算した場合、評価額のイメージは次のようになります。
前年：36万円 × 100㎡ ＝ 3,600万円
令和8年：40万円 × 100㎡ ＝ 4,000万円
この場合、単純計算では土地の評価額が400万円上昇することになります。
また、守谷市中央1丁目の守谷駅西口ロータリーでは、路線価が前年の23万円/㎡から25万円/㎡に上昇しました。
仮に、同地点周辺に200㎡の土地を所有している場合、評価額のイメージは次のようになります。
前年：23万円 × 200㎡ ＝ 4,600万円
令和8年：25万円 × 200㎡ ＝ 5,000万円
この場合、単純計算では土地の評価額が400万円上昇することになります。
実際には、奥行価格補正、不整形地補正、間口狭小補正、二方路線影響加算、借地権割合、貸家建付地評価、小規模宅地等の特例などにより評価額は変わります。しかし、路線価の上昇は相続税評価額に直接影響する重要な要素です。
つくば駅周辺、守谷駅周辺、水戸駅周辺、古河駅周辺、勝田駅周辺など、近年需要が見られる地域に土地を所有している方は、最新の路線価を確認しておくことが大切です。
13 横ばい地域でも相続対策は必要
一方で、日立市、筑西市、神栖市のように、税務署別最高路線価が横ばいとなった地域もあります。
路線価が横ばいであれば、相続税評価額が急激に上がる可能性は低いかもしれません。しかし、相続対策が不要になるわけではありません。
地方都市や郊外部では、相続税評価額よりも「その不動産を将来どうするか」が問題になることがあります。
たとえば、利用予定のない実家、空き家、農地、山林、古い店舗兼住宅、老朽化した賃貸物件、境界が未確定の土地、接道条件が悪い土地などは、相続後に処分や管理で困ることがあります。
相続税評価額が高くなくても、実際には売却しにくい、解体費がかかる、固定資産税や管理費が続く、遠方の相続人が管理できない、共有になって処分できない、といった問題が発生することがあります。
そのため、路線価が上昇している地域だけでなく、横ばい地域でも、不動産の現状を確認し、売却、賃貸、解体、活用、共有回避などを早めに検討することが重要です。
14 相続対策では評価額と市場価値の両方を見る
相続税の計算では路線価が重要です。
しかし、不動産の実際の価値を考える場合には、路線価だけでは不十分です。
同じ路線価の土地であっても、形状が良い土地と悪い土地、道路付けが良い土地と悪い土地、建築しやすい土地と造成費がかかる土地では、市場での評価は異なります。
商業地では、歩行者通行量、駅からの距離、店舗としての視認性、駐車場の有無、テナント需要、収益性、再開発の可能性などが価格に影響します。
住宅地では、駅距離、学校、スーパー、病院、公共交通、道路幅員、周辺環境、災害リスクなどが重要です。
工業地や物流地では、高速道路インターチェンジへのアクセス、大型車両の進入可能性、用途地域、周辺住環境との関係、敷地規模、操業環境などが価格に影響します。
農地や山林では、固定資産税評価額、倍率評価、農地転用可能性、接道、地勢、管理状況、売却可能性なども確認する必要があります。
つまり、相続対策では、相続税評価額だけではなく、その不動産が実際に売れるのか、誰が使うのか、維持管理費はいくらかかるのか、相続人が共有して問題にならないか、といった実務的な視点も重要です。
15 まとめ
令和8年分の相続税路線価では、茨城県内の主要駅前で上昇が見られました。
県内最高路線価は、つくば市吾妻1丁目の「つくば駅前広場線」で、1㎡当たり40万円、前年比11.1％の上昇でした。つくば駅周辺は、研究学園都市としての拠点性、つくばエクスプレスによる交通利便性、商業施設・マンション・業務施設の集積を背景に、県内で最も高い路線価となりました。
守谷市中央1丁目の「守谷駅西口ロータリー」は1㎡当たり25万円、前年比8.7％の上昇となりました。守谷駅周辺は、つくばエクスプレス沿線の都心通勤圏として、住宅需要と駅前商業地需要が強い地域です。
水戸市宮町1丁目の「水戸駅北口ロータリー」は1㎡当たり22万5,000円、前年比2.3％の上昇、古河市本町1丁目の「県道古河停車場線」は1㎡当たり11万5,000円、前年比4.5％の上昇、ひたちなか市勝田中央の「勝田駅東口ロータリー」は1㎡当たり9万円、前年比2.3％の上昇となりました。
一方で、日立市幸町1丁目の「平和通り」は1㎡当たり6万7,000円、筑西市丙の「県道下館停車場線」は1㎡当たり5万2,000円、神栖市神栖1丁目の「国道124号線」は1㎡当たり3万9,000円で、いずれも前年と同額でした。
この結果から、茨城県内では、つくば・守谷など県南地域の上昇が目立つ一方、水戸・古河・ひたちなかでは緩やかな上昇、日立・筑西・神栖では横ばいとなり、地域差が明確になっていることが分かります。
路線価は、相続税や贈与税の評価に使われる重要な指標ですが、実際の売買価格そのものではありません。不動産の価値は、路線価だけでなく、立地、道路付け、形状、地勢、建物状態、収益性、再開発動向、住宅需要、工業需要、災害リスク、売却可能性などを総合的に見て判断する必要があります。
あおぎり不動産鑑定では、茨城県・東京都・千葉県・埼玉県・群馬県・長野県・山梨県・新潟県・富山県・石川県・福井県をはじめとする不動産について、相続税評価、売買、相続、担保評価、投資判断、物件調査等に関するご相談に対応しています。
令和8年分路線価の公表をきっかけに、ご所有不動産の相続税評価や市場価値を確認したい方は、ぜひ一度ご相談ください。
あおぎり不動産鑑定
― 千葉駅前・船橋・柏・市川など主要駅前で上昇、県内でも地域差が鮮明に ―
令和8年7月1日、国税庁から令和8年分の相続税路線価が公表されました。
路線価とは、相続税や贈与税を計算する際に、土地の評価額を算定するための基準となる価格です。毎年1月1日時点の価格として公表され、道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額として示されます。
一般的に、路線価は地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に設定されます。そのため、実際の売買価格そのものではありませんが、相続税・贈与税の評価、資産承継、相続対策、不動産の概況把握において重要な指標になります。
令和8年分の千葉県の路線価を見ると、千葉市、船橋市、柏市、市川市、松戸市、浦安市、流山市など、東京都心への交通利便性が高い地域や、県内主要駅前商業地で上昇が目立ちます。
一方で、県東部、房総地域、九十九里沿岸部などでは、人口減少や需要者層の限定性を背景に、横ばい又は弱含みの地域も見られます。
千葉県は、東京近接の住宅地、県都千葉市の中心商業地、湾岸部の工業・物流エリア、成田空港周辺、房総・九十九里の観光地など、多様な地域性を持つ県です。令和8年分の相続税路線価は、こうした千葉県内の地域差をよく表しているといえます。
1 千葉県の路線価は主要駅前で上昇傾向
令和8年分の千葉県の相続税路線価では、主要駅前商業地を中心に上昇傾向が見られます。
特に、千葉駅前、船橋駅前、柏駅前、市川駅・本八幡駅周辺、松戸駅周辺、浦安・新浦安周辺、流山おおたかの森周辺などでは、交通利便性、商業集積、住宅需要、マンション需要を背景に、路線価が上昇しやすい状況にあります。
千葉県は、東京都に隣接し、総武線、京葉線、常磐線、東西線、京成本線、つくばエクスプレス、東武アーバンパークラインなど、都心方面への鉄道網が発達しています。
そのため、東京都内の住宅価格が高水準で推移する中で、千葉県内の駅近住宅地やマンション適地にも需要が広がっています。
また、人口増加が見られる地域では、住宅需要だけでなく、駅前商業地やロードサイド店舗、生活利便施設への需要も強まりやすくなります。
令和8年分の千葉県路線価は、東京近接性と駅前利便性を有する地域の強さが表れた結果といえます。
2 県内最高路線価は千葉駅周辺の中心商業地
千葉県内で特に高い路線価を示す地域として、千葉市中央区の千葉駅周辺が挙げられます。
千葉駅周辺は、千葉県の県都中心部であり、JR各線、京成線、千葉都市モノレールなどが集まる交通結節点です。
駅周辺には、百貨店、商業施設、飲食店、ホテル、オフィス、金融機関、行政機関、マンションなどが集積しており、県内でも代表的な中心商業地です。
千葉駅周辺の路線価は、駅前商業地としての集客力、県都としての業務機能、交通利便性、駅近マンション需要などを背景に、高い水準を維持していると考えられます。
また、千葉駅周辺では、駅ビルや周辺商業施設の更新、再開発、マンション供給なども見られ、中心市街地としての再評価が進んでいます。
千葉駅前の路線価動向は、千葉県全体の不動産市場を見るうえで重要な指標の一つです。
3 船橋駅周辺は商業・交通利便性が強い
船橋市は、千葉県内でも人口規模が大きく、住宅地・商業地の両面で需要が強い都市です。
船橋駅周辺は、JR総武線、東武アーバンパークライン、京成本線が利用でき、東京都心方面、千葉市方面、柏方面へのアクセスに優れています。
駅周辺には、百貨店、商業施設、飲食店、オフィス、金融機関、マンションなどが集積しており、千葉県内でも有数の商業地となっています。
船橋駅周辺の路線価は、駅利用者の多さ、商業施設の集積、東京都心への通勤利便性、周辺住宅地の人口規模を背景に、高い水準となりやすい地域です。
また、船橋市内には、西船橋、津田沼寄りのエリア、南船橋、湾岸部の物流・商業エリアなど、多様な地域性があります。
そのため、船橋市の不動産を見る場合には、船橋駅前商業地、西船橋駅周辺、住宅地、湾岸部、ロードサイド商業地など、地域ごとの市場性を分けて確認する必要があります。
4 市川・浦安は東京都心への近接性が強み
市川市と浦安市は、東京都に隣接又は近接する千葉県内でも価格水準の高い地域です。
市川市は、JR総武線、京成本線、東京メトロ東西線、都営新宿線などを利用でき、東京都心へのアクセスが非常に良い地域です。
市川駅、本八幡駅、行徳・妙典方面などでは、都心通勤層の住宅需要が強く、駅前商業地やマンション適地としての評価も高くなりやすい傾向があります。
浦安市は、東京湾岸に位置し、東京メトロ東西線やJR京葉線による都心アクセスに優れています。浦安、新浦安、舞浜周辺には、住宅地、マンション、商業施設、ホテル、レジャー施設などが集積しています。
特に新浦安周辺は、計画的な街並み、湾岸部の住宅地、商業施設、教育施設、公園などが整備され、住宅地として高い人気を有しています。
市川市・浦安市の路線価は、東京都心への近接性、鉄道利便性、住宅地としてのブランド力、マンション需要を背景に、千葉県内でも高い水準を示しやすい地域といえます。
5 柏・松戸は常磐線沿線の拠点性が強い
柏市と松戸市は、千葉県北西部の主要都市です。
松戸市は、JR常磐線、新京成線、北総線などを利用でき、東京都心へのアクセスが良い地域です。松戸駅周辺には、商業施設、飲食店、マンション、公共施設が集まり、東京近接の住宅都市としての需要があります。
柏市は、常磐線沿線の拠点都市であり、柏駅周辺には大型商業施設、飲食店、オフィス、ホテル、教育施設、マンションなどが集積しています。
柏駅周辺は、千葉県北西部だけでなく、茨城県南部や東葛地域からも人を集める広域商業地です。
柏・松戸の路線価は、常磐線沿線の交通利便性、駅前商業地としての集積、都心通勤圏としての住宅需要を背景に、堅調に推移していると考えられます。
一方で、同じ市内でも、駅前商業地、駅徒歩圏住宅地、バス便住宅地、古い団地周辺、幹線道路沿いの商業地では、市場性が大きく異なります。
6 流山おおたかの森周辺は住宅需要が強い
流山市は、近年、千葉県内でも特に住宅需要の強い地域の一つです。
つくばエクスプレスの開通以降、流山おおたかの森駅周辺を中心に、マンション、戸建住宅、商業施設、教育施設、公園、生活利便施設が整備され、子育て世帯を中心に人口流入が進んできました。
流山おおたかの森駅周辺は、東京都心へのアクセスと郊外住宅地としての住環境を両立できる地域です。
住宅地としての人気が高まると、周辺の商業地、生活利便施設、ロードサイド店舗、医療・教育施設への需要も強まり、路線価にも影響しやすくなります。
流山市の路線価上昇は、単なる都心近接性だけでなく、街並みの新しさ、子育て環境、商業施設の充実、駅前の利便性などが複合的に作用した結果といえます。
7 千葉市美浜区・幕張新都心は湾岸部の拠点
千葉市美浜区は、幕張新都心、海浜幕張、検見川浜、稲毛海岸、新港などを抱える湾岸部の拠点です。
幕張新都心には、オフィス、商業施設、ホテル、展示場、イベント施設、住宅地、教育施設などが集積しています。海浜幕張駅周辺は、千葉県内でも都市的な景観を有する業務・商業・住宅の複合エリアです。
また、新港などの湾岸部には、物流施設、倉庫、工場、配送施設などが見られます。
千葉市美浜区の路線価は、幕張新都心の業務・商業需要、湾岸部の物流・工業需要、住宅地としての需要が重なる地域として注目されます。
特に湾岸部では、首都圏向け物流拠点としての需要が見られる一方、液状化、高潮、津波、洪水などの災害リスクも確認が必要です。
8 成田市・空港周辺の動向
千葉県の不動産市場を見るうえでは、成田市や成田空港周辺の動向も重要です。
成田市は、成田国際空港を有する国際的な交通拠点です。空港関連産業、ホテル、物流、倉庫、航空貨物、観光、商業施設などの需要があります。
成田駅周辺や成田山新勝寺周辺では、観光需要や地域商業需要が見られます。また、空港周辺では、物流施設、工業用地、ホテル、従業員向け住宅などの需要も発生します。
インバウンド需要や航空需要の回復は、成田市周辺の商業地・宿泊施設・事業用地に影響します。
ただし、空港周辺では、騒音、用途地域、農地、物流車両動線、開発規制、道路アクセスなどの個別条件が価格形成に大きく影響します。
そのため、成田市周辺の不動産を評価する際には、空港との距離、幹線道路へのアクセス、土地利用規制、観光需要、物流需要を総合的に見る必要があります。
9 房総・九十九里地域では地域差が大きい
千葉県東部や南部、房総半島、九十九里沿岸部では、東京近接の県北西部とは異なる市場性があります。
銚子市、九十九里町、白子町、長生村、長南町、御宿町などでは、人口減少や需要者層の限定性により、路線価が弱含む地域もあります。
一方で、海に近い立地、観光地、別荘地、二地域居住、移住需要、サーフィン・レジャー需要などにより、個別に需要が見られる不動産もあります。
たとえば、海に近い住宅地や別荘地、観光施設に近い土地、幹線道路沿いの店舗用地などは、地域内で相対的に評価される場合があります。
ただし、房総・九十九里地域では、津波、高潮、洪水、液状化、塩害、建物維持管理費、売却期間、需要者層の限定性などを慎重に確認する必要があります。
路線価が低いから安全というわけでもなく、路線価が上昇していないから相続対策が不要というわけでもありません。
10 千葉県内の地域差
令和8年分の千葉県路線価から見える大きな特徴は、地域差です。
千葉市中心部、船橋、市川、浦安、松戸、柏、流山など、東京都心への交通利便性が高い地域では、住宅需要、マンション需要、駅前商業需要が強く、路線価も堅調に推移しやすい傾向があります。
一方で、県東部、房総半島、九十九里沿岸部、山間部や農村部では、人口減少、商業需要の弱まり、需要者層の限定性により、路線価が横ばい又は弱含む地域もあります。
また、千葉県では、湾岸部の物流・工業需要や成田空港周辺の空港関連需要も重要です。
つまり、千葉県の不動産市場は、東京近接住宅地、県都中心商業地、湾岸物流エリア、空港関連エリア、房総・九十九里の観光・居住エリアが混在する市場といえます。
11 路線価上昇は相続税にも影響する
路線価は、相続税や贈与税の土地評価に使われます。
そのため、路線価が上昇すると、同じ土地を所有していても、相続税評価額が上がる可能性があります。
たとえば、千葉市中心部や船橋駅前のように、駅前商業地として高い価格水準の地域では、少しの路線価上昇でも評価額に大きな影響が出ることがあります。
仮に、1㎡当たり200万円の路線価が付された地域に100㎡の土地を所有している場合、単純計算では次のようになります。
200万円 × 100㎡ ＝ 2億円
仮に、路線価が5％上昇して1㎡当たり210万円になった場合は、次のようになります。
210万円 × 100㎡ ＝ 2億1,000万円
この場合、単純計算では土地の評価額が1,000万円上昇することになります。
また、住宅地であっても、東京近接の駅徒歩圏やマンション適地では、路線価上昇が相続税評価額に影響します。
実際には、奥行価格補正、不整形地補正、間口狭小補正、二方路線影響加算、借地権割合、貸家建付地評価、小規模宅地等の特例などにより評価額は変わりますが、路線価の上昇は相続税評価額に直接影響する重要な要素です。
千葉市、船橋市、市川市、浦安市、松戸市、柏市、流山市など、近年需要が強い地域に土地を所有している方は、最新の路線価を確認しておくことが大切です。
12 横ばい・下落地域でも相続対策は必要
一方で、県東部、房総地域、九十九里沿岸部など、路線価が横ばい又は弱含む地域もあります。
路線価が横ばい又は下落している地域では、相続税評価額が急激に上がる可能性は低いかもしれません。しかし、相続対策が不要になるわけではありません。
地方部や郊外部では、相続税評価額よりも「その不動産を将来どうするか」が問題になることがあります。
たとえば、利用予定のない実家、空き家、農地、山林、古い店舗兼住宅、老朽化した賃貸物件、境界が未確定の土地、接道条件が悪い土地などは、相続後に処分や管理で困ることがあります。
相続税評価額が高くなくても、実際には売却しにくい、解体費がかかる、固定資産税や管理費が続く、遠方の相続人が管理できない、共有になって処分できない、といった問題が発生することがあります。
そのため、路線価が上昇している地域だけでなく、横ばい・下落地域でも、不動産の現状を確認し、売却、賃貸、解体、活用、共有回避などを早めに検討することが重要です。
13 相続対策では評価額と市場価値の両方を見る
相続税の計算では路線価が重要です。
しかし、不動産の実際の価値を考える場合には、路線価だけでは不十分です。
同じ路線価の土地であっても、形状が良い土地と悪い土地、道路付けが良い土地と悪い土地、建築しやすい土地と造成費がかかる土地では、市場での評価は異なります。
商業地では、歩行者通行量、駅からの距離、店舗としての視認性、駐車場の有無、テナント需要、収益性、再開発の可能性などが価格に影響します。
住宅地では、駅距離、学校、スーパー、病院、公共交通、道路幅員、周辺環境、災害リスクなどが重要です。
工業地や物流地では、高速道路インターチェンジへのアクセス、大型車両の進入可能性、用途地域、周辺住環境との関係、敷地規模、操業環境などが価格に影響します。
観光地や海岸部では、海への距離、眺望、観光需要、別荘需要、津波・高潮・液状化リスク、塩害、建物管理費なども確認する必要があります。
つまり、相続対策では、相続税評価額だけではなく、その不動産が実際に売れるのか、誰が使うのか、維持管理費はいくらかかるのか、相続人が共有して問題にならないか、といった実務的な視点も重要です。
14 令和8年分路線価から見る千葉県不動産市場
令和8年分の相続税路線価から見える千葉県不動産市場の特徴は、大きく三つあります。
第一に、東京近接エリアの強さです。船橋、市川、浦安、松戸、柏、流山など、東京都心への交通利便性が高い地域では、住宅需要や駅前商業需要が強く、路線価が堅調に推移しやすい状況にあります。
第二に、千葉市中心部や湾岸エリアの存在感です。千葉駅周辺は県都中心部として商業・業務機能が集積しており、幕張新都心や千葉市美浜区の湾岸部では、業務・商業・物流・住宅の複合需要が見られます。
第三に、県内の地域差です。千葉県全体としては東京圏に属する地域の強さが目立つ一方で、県東部、房総半島、九十九里沿岸部などでは、人口減少や需要者層の限定性を背景に、横ばい又は弱含みの地域もあります。
つまり、千葉県の不動産市場は、東京圏の住宅需要、県都千葉市の中心性、湾岸・内陸物流需要、成田空港関連需要、房総・九十九里地域の観光・地方圏需要が混在する市場といえます。
15 まとめ
令和8年分の相続税路線価では、千葉県内の主要駅前商業地や東京近接エリアで堅調な動きが見られました。
千葉市中心部、船橋市、市川市、浦安市、松戸市、柏市、流山市などでは、東京都心への交通利便性、駅前商業地としての集積、マンション需要、人口流入、生活利便性などを背景に、路線価が上昇しやすい状況にあります。
特に、千葉駅周辺は県都中心部として、船橋駅周辺は県内有数の商業・交通拠点として、市川市・浦安市は東京近接の住宅地として、柏市・松戸市は常磐線沿線の拠点都市として、それぞれ強みを有しています。
また、流山おおたかの森周辺では、つくばエクスプレス沿線の住宅需要、子育て世帯の流入、駅前商業施設の充実などが、路線価に影響していると考えられます。
一方で、県東部、房総半島、九十九里沿岸部などでは、人口減少、需要者層の限定性、商業需要の弱まりなどから、横ばい又は弱含みの地域もあります。
この結果から、千葉県内では、東京近接の主要駅前や湾岸・物流エリアでは堅調な一方、県東部・南部では地域差が大きくなっていることが分かります。
路線価は、相続税や贈与税の評価に使われる重要な指標ですが、実際の売買価格そのものではありません。不動産の価値は、路線価だけでなく、立地、道路付け、形状、地勢、建物状態、収益性、再開発動向、住宅需要、物流需要、観光需要、災害リスク、売却可能性などを総合的に見て判断する必要があります。
あおぎり不動産鑑定では、千葉県・東京都・埼玉県・群馬県・長野県・山梨県・新潟県・富山県・石川県・福井県をはじめとする不動産について、相続税評価、売買、相続、担保評価、投資判断、物件調査等に関するご相談に対応しています。
令和8年分路線価の公表をきっかけに、ご所有不動産の相続税評価や市場価値を確認したい方は、ぜひ一度ご相談ください。
あおぎり不動産鑑定
― 銀座中央通りが全国最高、渋谷・新宿・表参道・浅草などで上昇が鮮明に ―
令和8年7月1日、国税庁から令和8年分の相続税路線価が公表されました。
路線価とは、相続税や贈与税を計算する際に、土地の評価額を算定するための基準となる価格です。毎年1月1日時点の価格として公表され、道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額として示されます。
一般的に、路線価は地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に設定されます。そのため、実際の売買価格そのものではありませんが、相続税・贈与税の評価、資産承継、相続対策、不動産の概況把握において重要な指標になります。
令和8年分の東京都の路線価を見ると、銀座、渋谷、新宿、有楽町、表参道、日本橋、新橋、池袋、上野、秋葉原など、都心部の主要商業地で高い価格水準が続いています。
また、浅草、北千住、中野、赤羽、錦糸町、日暮里、高円寺、武蔵小山などでは、高い上昇率も見られました。観光需要、インバウンド、駅前再開発、マンション需要、商業集積などが、東京都内の路線価を押し上げていると考えられます。
一方で、東京都内でも、都心部、城東、城北、城西、多摩地域では価格水準や上昇率に差があります。令和8年分の東京都路線価は、都心部の圧倒的な価格水準と、周辺部・再開発地域・観光地への上昇の広がりを示す結果であったといえます。
1 全国最高路線価は銀座中央通り
令和8年分の相続税路線価で、全国最高となったのは、東京都中央区銀座5丁目の「銀座中央通り」です。
令和8年分の路線価は、1㎡当たり5,336万円となりました。前年の4,808万円から上昇し、変動率は11.0％の上昇です。
銀座は、日本を代表する商業地です。百貨店、高級ブランド店、飲食店、ホテル、オフィス、劇場、ギャラリーなどが集積し、国内外から多くの来街者を集めています。
特に銀座中央通りは、銀座の中でも象徴的なメインストリートであり、商業地としてのブランド力、集客力、希少性が非常に高い地域です。
インバウンド需要の回復、高級品需要、飲食・物販需要、ホテル需要、都心商業地への投資需要などが、銀座の路線価上昇を支えていると考えられます。
銀座中央通りの路線価が全国最高を維持していることは、東京都心部の商業地としての強さを象徴するものです。
2 銀座の上昇が示すもの
銀座中央通りの上昇は、単に都心にあるからというだけではありません。
銀座は、商業地としての知名度、ブランド力、回遊性、店舗集積、交通利便性が非常に高い地域です。東京メトロ銀座駅、東銀座駅、有楽町駅、新橋駅などにも近く、複数の駅から来街者を取り込むことができます。
また、銀座は国内客だけでなく、訪日外国人観光客の消費動向にも影響を受けやすい地域です。インバウンド需要が回復すると、高級ブランド店、免税需要、飲食店、ホテル、観光関連店舗の収益期待が高まりやすくなります。
路線価は相続税評価の基準ですが、その背景には、こうした商業地としての収益性や投資需要が反映されています。
銀座の路線価上昇は、東京都心部の商業地が、観光、買い物、飲食、業務、投資の複合的な需要に支えられていることを示しているといえます。
3 渋谷駅周辺も高い価格水準
価額順で銀座中央通りに次ぐ高い水準となっているのが、渋谷区宇田川町の「渋谷駅側通り」です。
令和8年分の路線価は1㎡当たり3,640万円で、前年の3,440万円から上昇しました。変動率は5.8％の上昇です。
渋谷は、若者文化、ファッション、IT企業、オフィス、商業施設、飲食店、ホテル、ライブ・イベント施設などが集積する、東京都内でも非常に集客力の高い商業地です。
渋谷駅周辺では、大規模な再開発が続いており、駅周辺の歩行者動線、オフィス、商業施設、ホテル、住宅、公共空間が更新されています。
渋谷駅側通りの高い路線価は、再開発による都市機能の向上、商業地としての集客力、オフィス需要、観光・来街者需要、投資需要が重なった結果と考えられます。
4 新宿通りも引き続き高水準
新宿区新宿3丁目の「新宿通り」も、東京都内で非常に高い路線価を示しています。
令和8年分の路線価は、新宿税務署管内で1㎡当たり3,424万円、四谷税務署管内で1㎡当たり3,136万円となっています。
新宿は、世界有数の乗降客数を有する新宿駅を中心に、百貨店、専門店、飲食店、オフィス、ホテル、映画館、劇場、歓楽街、行政機能などが集積する巨大商業地です。
新宿3丁目周辺は、伊勢丹新宿店をはじめとする商業施設が集まり、買い物客、観光客、通勤・通学者など、幅広い来街者を取り込むエリアです。
新宿通りの路線価は、商業地としての圧倒的な集客力、鉄道利便性、店舗需要、オフィス需要、インバウンド需要を反映していると考えられます。
5 有楽町・表参道・日本橋・新橋も高価格帯
千代田区有楽町2丁目の「晴海通り」は、令和8年分の路線価が1㎡当たり2,752万円となりました。
有楽町は、銀座、丸の内、日比谷に近接し、商業、業務、劇場、飲食、ホテルなどの需要が重なる地域です。銀座中央通りほどの最高価格帯ではないものの、都心商業地として非常に高い価格水準を示しています。
港区北青山3丁目の「表参道」は、1㎡当たり2,208万円となりました。表参道は、高級ブランド店、ファッション、カフェ、オフィス、住宅が混在する人気の高い商業地であり、青山・原宿・渋谷方面との連続性もあります。
中央区八重洲1丁目の「外堀通り」は、1㎡当たり1,968万円となりました。東京駅八重洲口に近く、オフィス、商業、再開発、ホテル需要が重なるエリアです。
港区新橋2丁目の「新橋西口駅前広場通り」は、1㎡当たり1,616万円となりました。新橋は、オフィスワーカー向けの飲食需要、交通利便性、銀座・汐留・虎ノ門方面との近接性を有する地域です。
これらの地点は、いずれも東京都心部の商業・業務・観光需要が重なる高価格帯の路線です。
6 池袋・上野・秋葉原も高い水準
豊島区東池袋1丁目の「グリーン大通り」は、令和8年分の路線価が1㎡当たり1,535万円となりました。池袋は、副都心として商業施設、オフィス、大学、劇場、飲食店、マンション需要が集まる地域です。
台東区上野4丁目の「中央通り」は、1㎡当たり1,112万円となりました。上野は、上野駅、アメ横、上野公園、博物館・美術館、飲食店、ホテルが集積する商業・観光地です。インバウンド需要の影響も受けやすい地域です。
千代田区外神田4丁目の「中央通り」は、1㎡当たり1,104万円となりました。秋葉原は、電気街、サブカルチャー、観光、オフィス、ホテル、飲食需要が重なる地域です。
これらの地点は、銀座、渋谷、新宿ほどの価格水準ではないものの、東京都内の主要商業地として高い路線価を示しています。
7 上昇率では浅草・北千住・中野が目立つ
令和8年分の東京都内の路線価では、価格水準だけでなく、上昇率にも注目する必要があります。
上昇率が特に高かった地点の一つが、台東区浅草1丁目の「雷門通り」です。令和8年分の路線価は1㎡当たり737万円で、前年の578万円から27.5％上昇しました。
浅草は、浅草寺、雷門、仲見世通り、隅田川、東京スカイツリー方面への観光動線などを有する、東京を代表する観光地です。インバウンド観光客の増加により、飲食店、物販店、ホテル、観光関連施設の需要が強まっていると考えられます。
足立区千住3丁目の「北千住駅西口駅前広場通り」は、1㎡当たり872万円で、24.2％の上昇となりました。
北千住は、JR常磐線、東京メトロ千代田線・日比谷線、東武スカイツリーライン、つくばエクスプレスなどが利用できる交通結節点です。駅前商業地としての集積に加え、大学、マンション、飲食店、生活利便施設が集まり、都心近接の拠点として評価が高まっています。
中野区中野5丁目の「中野駅北口駅前広場前」は、1㎡当たり840万円で、22.4％の上昇となりました。
中野駅周辺では、大規模な駅前再開発、商業施設、大学、オフィス、マンション需要が重なっており、将来の街の変化への期待が路線価に反映されていると考えられます。
8 城東・城北エリアにも上昇が広がる
令和8年分の東京都路線価では、都心3区や副都心だけでなく、城東・城北エリアにも上昇が広がっています。
北区赤羽1丁目の「赤羽駅東口広場通り」は、1㎡当たり490万円で、21.6％の上昇となりました。
墨田区江東橋3丁目の「錦糸町駅南口ロータリー」は、1㎡当たり398万円で、20.6％の上昇です。
荒川区西日暮里2丁目の「日暮里駅東口広場通り」は、1㎡当たり368万円で、20.3％の上昇となりました。
江戸川区南小岩7丁目の「小岩駅南口ロータリー」は、1㎡当たり213万円で、17.0％の上昇です。
これらの地域は、都心部ほどの最高価格帯ではありませんが、駅前再開発、交通利便性、マンション需要、生活利便性、都心との価格差などを背景に、上昇率が高くなっています。
特に、都心部の価格が高騰する中で、相対的に取得可能性のある城東・城北の駅前商業地や住宅地に需要が広がっていることがうかがえます。
9 多摩地域では吉祥寺・立川・調布が高い
多摩地域では、武蔵野市吉祥寺本町1丁目の「サンロード」が1㎡当たり718万円となり、多摩地域の中でも高い路線価を示しています。
吉祥寺は、中央線沿線を代表する人気商業地・住宅地です。駅前商業施設、飲食店、井の頭公園、住宅地としてのブランド力があり、広域から買い物客や居住需要を集めています。
立川市曙町2丁目の「立川駅北口駅前広場前」は、1㎡当たり664万円となりました。立川は、多摩地域の業務・商業・行政・交通の拠点都市であり、駅周辺には大型商業施設、オフィス、ホテル、行政機関、医療機関などが集積しています。
調布市小島町1丁目の「調布駅北口駅前広場」は、1㎡当たり281万円で、15.2％の上昇となりました。調布駅周辺では、駅前整備、商業施設、マンション需要、京王線による新宿方面へのアクセスが価格を支えています。
多摩地域は、都心部と比べると価格水準は低いものの、中央線・京王線など主要鉄道沿線の駅前商業地では、堅調な路線価が見られます。
10 東京都内の地域差
東京都の路線価は、全体として上昇傾向が強いものの、地域差もあります。
銀座、渋谷、新宿、有楽町、表参道、日本橋、新橋、池袋、上野、秋葉原など、都心部・副都心の主要商業地では、極めて高い価格水準となっています。
一方で、浅草、北千住、中野、赤羽、錦糸町、日暮里、小岩、武蔵小山、高円寺などでは、価格水準そのものは都心最高価格帯には及ばないものの、上昇率が高くなっています。
さらに、多摩地域では、吉祥寺、立川、調布、町田、八王子などの駅前商業地が地域の中心となっています。
つまり、東京都の路線価は、都心部の高価格帯だけでなく、観光地、再開発地域、交通結節点、駅前商業地、マンション需要の強い地域にも上昇が広がっているといえます。
11 路線価上昇は相続税にも影響する
路線価は、相続税や贈与税の土地評価に使われます。
そのため、路線価が上昇すると、同じ土地を所有していても、相続税評価額が上がる可能性があります。
たとえば、中央区銀座5丁目の銀座中央通りでは、路線価が前年の4,808万円/㎡から5,336万円/㎡に上昇しました。
仮に、同通り沿いに50㎡の土地を所有していると単純計算した場合、評価額のイメージは次のようになります。
前年：4,808万円 × 50㎡ ＝ 24億400万円
令和8年：5,336万円 × 50㎡ ＝ 26億6,800万円
この場合、単純計算では土地の評価額が2億6,400万円上昇することになります。
また、台東区浅草1丁目の雷門通りでは、路線価が前年の578万円/㎡から737万円/㎡に上昇しました。
仮に、同通り沿いに100㎡の土地を所有していると単純計算した場合、評価額のイメージは次のようになります。
前年：578万円 × 100㎡ ＝ 5億7,800万円
令和8年：737万円 × 100㎡ ＝ 7億3,700万円
この場合、単純計算では土地の評価額が1億5,900万円上昇することになります。
実際には、奥行価格補正、不整形地補正、間口狭小補正、二方路線影響加算、借地権割合、貸家建付地評価、小規模宅地等の特例などにより評価額は変わりますが、路線価の上昇は相続税評価額に直接影響する重要な要素です。
銀座、渋谷、新宿、表参道、日本橋、浅草、北千住、中野、池袋、上野、秋葉原など、近年上昇傾向の強い地域に土地を所有している方は、最新の路線価を確認しておくことが大切です。
12 上昇地域でも市場価値との違いに注意
路線価は、相続税や贈与税の評価に使われる重要な指標ですが、実際の売買価格そのものではありません。
東京都内では、同じ町内であっても、幹線道路沿いか裏通りか、駅から近いか遠いか、容積率が高いか低いか、再開発区域に入っているかどうか、建物が収益物件か自用建物かによって、市場価値は大きく異なります。
商業地では、歩行者通行量、店舗としての視認性、テナント需要、賃料水準、空室率、建物の老朽化、再開発可能性などが価格に影響します。
住宅地では、駅距離、住環境、学校、スーパー、病院、道路幅員、災害リスク、建物の状態などが重要です。
また、都心部では、借地権、底地、共有、区分所有、老朽ビル、再建築の可否、容積率の消化状況など、権利関係や建築条件が価格に大きく影響することもあります。
そのため、路線価が上昇しているからといって、すべての不動産が同じように高く売れるわけではありません。個別不動産の条件を確認することが重要です。
13 相続対策では評価額と市場価値の両方を見る
相続税の計算では路線価が重要です。
しかし、不動産の実際の価値を考える場合には、路線価だけでは不十分です。
相続対策では、相続税評価額を確認するだけでなく、その不動産が実際に売却できるのか、賃貸収益はいくらか、維持管理費はいくらかかるのか、共有になって問題が生じないか、納税資金を確保できるかを検討する必要があります。
特に東京都内では、土地の評価額が高額になりやすく、相続税の納税資金が問題になることがあります。
都心部の商業地や駅前の収益不動産では、評価額は高い一方で、賃借人、借地権、共有関係、建物老朽化、立退き、再開発協議などの問題がある場合もあります。
また、住宅地であっても、古くから所有している土地の評価額が高くなり、相続人が納税や遺産分割で困ることがあります。
したがって、東京都内に不動産を所有している場合には、路線価の確認とあわせて、市場価値、売却可能性、賃貸収益、管理負担、相続人間の分けやすさを早めに確認しておくことが大切です。
14 令和8年分路線価から見る東京都不動産市場
令和8年分の相続税路線価から見える東京都不動産市場の特徴は、大きく三つあります。
第一に、都心部の主要商業地の価格水準が非常に高いことです。銀座中央通り、渋谷駅側通り、新宿通り、有楽町の晴海通り、表参道、日本橋外堀通り、新橋西口駅前広場通りなどは、全国的に見ても高い路線価を示しています。
第二に、観光地・再開発地域・交通結節点で上昇率が高いことです。浅草、北千住、中野、赤羽、錦糸町、日暮里、小岩、武蔵小山、高円寺などでは、インバウンド、駅前再開発、マンション需要、生活利便性、都心との価格差などを背景に高い上昇率が見られます。
第三に、多摩地域でも主要駅前は堅調であることです。吉祥寺、立川、調布、町田、八王子などの駅前商業地では、地域の商業・業務・住宅需要を背景に一定の価格水準を維持しています。
つまり、東京都の不動産市場は、銀座、渋谷、新宿のような都心最高価格帯だけでなく、観光地、再開発エリア、城東・城北の駅前商業地、多摩地域の拠点駅にも上昇の動きが広がっている市場といえます。
15 まとめ
令和8年分の相続税路線価では、東京都内の主要商業地で高い価格水準と上昇が見られました。
全国最高路線価は、中央区銀座5丁目の「銀座中央通り」で、1㎡当たり5,336万円、前年比11.0％の上昇でした。銀座は、日本を代表する商業地であり、高級ブランド店、百貨店、飲食店、ホテル、オフィスなどが集積し、国内外からの来街者を集めています。
渋谷区宇田川町の「渋谷駅側通り」は1㎡当たり3,640万円、新宿区新宿3丁目の「新宿通り」は1㎡当たり3,424万円、千代田区有楽町2丁目の「晴海通り」は1㎡当たり2,752万円となりました。
また、港区北青山3丁目の「表参道」は1㎡当たり2,208万円、中央区八重洲1丁目の「外堀通り」は1㎡当たり1,968万円、港区新橋2丁目の「新橋西口駅前広場通り」は1㎡当たり1,616万円となっています。
上昇率では、台東区浅草1丁目の「雷門通り」が27.5％上昇、足立区千住3丁目の「北千住駅西口駅前広場通り」が24.2％上昇、中野区中野5丁目の「中野駅北口駅前広場前」が22.4％上昇となり、観光地、交通結節点、再開発地域の強さが目立ちました。
この結果から、東京都内では、都心部の最高価格帯商業地が引き続き高い水準を維持する一方、浅草、北千住、中野、赤羽、錦糸町、日暮里、小岩などにも上昇が広がっていることが分かります。
路線価は、相続税や贈与税の評価に使われる重要な指標ですが、実際の売買価格そのものではありません。不動産の価値は、路線価だけでなく、立地、道路付け、形状、地勢、建物状態、収益性、再開発動向、観光需要、災害リスク、売却可能性などを総合的に見て判断する必要があります。
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― 大宮・浦和・川口など県南主要駅前の上昇が鮮明に ―
令和8年7月1日、国税庁から令和8年分の相続税路線価が公表されました。
路線価とは、相続税や贈与税を計算する際に、土地の評価額を算定するための基準となる価格です。毎年1月1日時点の価格として公表され、道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額として示されます。
一般的に、路線価は地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に設定されます。そのため、実際の売買価格そのものではありませんが、相続税・贈与税の評価、資産承継、相続対策、不動産の概況把握において重要な指標になります。
令和8年分の埼玉県の路線価を見ると、大宮、浦和、川口、西川口、川越、所沢、志木、南越谷など、県南部・県央部の主要駅前商業地で上昇が目立ちます。
一方で、春日部、熊谷、東松山、本庄、秩父、行田などでは、税務署別最高路線価が横ばいとなっており、埼玉県内でも地域差が見られる結果となりました。
埼玉県は、東京都心への通勤圏としての住宅需要、主要駅前の商業・業務需要、再開発期待、工業・物流需要などが重なる県です。令和8年分の相続税路線価は、こうした埼玉県の地域構造をよく表しているといえます。
1 県内最高路線価は大宮駅西口駅前ロータリー
令和8年分の埼玉県内で最も路線価が高かったのは、さいたま市大宮区桜木町2丁目の「大宮駅西口駅前ロータリー」です。
路線価は1㎡当たり666万円で、前年の592万円から上昇しました。対前年変動率は12.5％の上昇です。
大宮駅は、埼玉県内最大級の交通結節点です。東北新幹線、上越新幹線、北陸新幹線、JR京浜東北線、宇都宮線、高崎線、埼京線、川越線、東武アーバンパークライン、ニューシャトルなど、多数の路線が集まっています。
東京方面だけでなく、東北、上信越、北陸方面への広域交通拠点でもあり、埼玉県内外から人の流れが集中するエリアです。
大宮駅周辺には、百貨店、商業施設、オフィス、ホテル、飲食店、金融機関、予備校、マンションなどが集積しています。西口・東口ともに再開発や都市機能更新の動きがあり、商業地としての希少性と将来性が価格に反映されていると考えられます。
大宮駅西口駅前ロータリーの路線価が大きく上昇したことは、埼玉県内における大宮駅周辺の拠点性の強さを示すものです。
2 浦和駅西口も大きく上昇
浦和税務署管内の最高路線価は、さいたま市浦和区高砂1丁目の「浦和駅西口駅前ロータリー」です。
令和8年分の路線価は1㎡当たり287万円で、前年の256万円から上昇しました。対前年変動率は12.1％の上昇です。
浦和は、埼玉県庁、さいたま市役所、裁判所、金融機関、教育施設、商業施設などが集まる行政・文教・商業の中心地です。
大宮が広域交通と商業の拠点であるのに対し、浦和は行政機能、文教性、住宅地としての人気を兼ね備えた地域といえます。
浦和駅周辺では、駅前商業地としての需要に加え、駅近マンション需要も強く、住宅地としてのブランド力も価格を支える要因となっています。
浦和駅西口駅前ロータリーの上昇は、単なる商業地需要だけでなく、行政・文教機能、駅近居住需要、再開発期待が重なった結果といえます。
3 川口・西川口は東京都心近接性が強み
川口税務署管内の最高路線価は、川口市栄町3丁目の「駅前産業道路」です。
令和8年分の路線価は1㎡当たり249万円で、前年の222万円から上昇しました。対前年変動率は12.2％の上昇です。
西川口税務署管内の最高路線価は、川口市川口1丁目の「川口駅東口駅前ロータリー」です。
令和8年分の路線価は1㎡当たり235万円で、前年の210万円から上昇しました。対前年変動率は11.9％の上昇です。
川口市は、東京都に隣接する埼玉県南部の主要都市です。JR京浜東北線により東京都心へのアクセスが良く、東京の住宅価格上昇を背景に、都心近接の住宅地・マンション立地としての需要が強い地域です。
川口駅周辺は、商業施設、飲食店、マンション、公共施設などが集まり、駅前商業地としての集積もあります。
川口・西川口の路線価上昇は、東京都心への近接性、駅前商業地としての利便性、マンション需要、人口集積を背景としたものと考えられます。
4 川越・所沢も上昇
川越税務署管内の最高路線価は、川越市脇田町の「川越駅東口駅前広場」です。
令和8年分の路線価は1㎡当たり127万円で、前年の121万円から上昇しました。対前年変動率は5.0％の上昇です。
川越市は、「小江戸」と呼ばれる歴史的な街並みを有する観光都市です。蔵造りの町並み、時の鐘、菓子屋横丁、喜多院など、県内外から観光客を集める資源があります。
一方で、川越駅周辺は、東武東上線、JR川越線、西武新宿線などの交通利便性を有し、商業施設、飲食店、オフィス、マンションが集まる都市的な駅前商業地でもあります。
また、所沢税務署管内の最高路線価は、所沢市日吉町の「所沢プロペ通り」です。
令和8年分の路線価は1㎡当たり116万円で、前年の110万円から上昇しました。対前年変動率は5.5％の上昇です。
所沢市は、西武池袋線・西武新宿線の交通結節点であり、池袋・新宿方面へのアクセスが良い住宅都市です。所沢駅周辺では商業施設の更新、駅前開発、マンション供給などが進み、駅前商業地としての評価が高まっています。
川越駅東口駅前広場や所沢プロペ通りの上昇は、観光需要、商業需要、住宅需要、交通利便性が重なった結果といえます。
5 志木駅南口・南越谷駅南口も上昇
朝霞税務署管内の最高路線価は、新座市東北2丁目の「志木駅南口ロータリー」です。
令和8年分の路線価は1㎡当たり72万円で、前年の69万円から上昇しました。対前年変動率は4.3％の上昇です。
志木駅は、東武東上線の主要駅であり、池袋方面へのアクセスに優れています。新座市、志木市、朝霞市周辺の住宅需要を支える駅であり、駅前には商業施設、飲食店、マンションなどが集積しています。
越谷税務署管内の最高路線価は、越谷市南越谷1丁目の「南越谷駅南口ロータリー」です。
令和8年分の路線価は1㎡当たり57万円で、前年の53万円から上昇しました。対前年変動率は7.5％の上昇です。
南越谷駅・新越谷駅周辺は、JR武蔵野線と東武スカイツリーラインが交差する交通結節点です。越谷市内だけでなく、県東部の広域的な商業・通勤・通学需要を取り込む駅前商業地です。
志木駅南口、南越谷駅南口の上昇は、いずれも東京都心方面へのアクセス、乗換利便性、駅前商業地としての集積、マンション需要が背景にあると考えられます。
6 上尾駅西口は緩やかに上昇
上尾税務署管内の最高路線価は、上尾市谷津2丁目の「上尾駅西口駅前ロータリー」です。
令和8年分の路線価は1㎡当たり44万円で、前年の43万円から上昇しました。対前年変動率は2.3％の上昇です。
上尾市は、さいたま市の北側に位置し、JR高崎線により大宮・浦和・東京方面へのアクセスが可能な住宅都市です。
上尾駅周辺には、商業施設、公共施設、飲食店、マンション、住宅地が集積しており、地域の中心商業地としての役割を持っています。
大宮、浦和、川口ほどの急激な上昇ではありませんが、都心方面への通勤圏としての住宅需要、駅前商業地としての利便性を背景に、緩やかな上昇が見られます。
7 春日部・熊谷・東松山・本庄・秩父・行田は横ばい
一方で、令和8年分の税務署別最高路線価では、横ばいとなった地点も多くあります。
春日部税務署管内の最高路線価は、春日部市中央1丁目の「春日部駅西口駅前広場」で、1㎡当たり36万円、前年と同額でした。
熊谷税務署管内の最高路線価は、熊谷市筑波3丁目の「熊谷駅前広場」で、1㎡当たり25万円、前年と同額でした。
東松山税務署管内の最高路線価は、東松山市箭弓町1丁目の「市道23号線」で、1㎡当たり15万円、前年と同額でした。
本庄税務署管内の最高路線価は、本庄市早稲田の杜1丁目の「本庄早稲田駅北口広場」で、1㎡当たり11万5,000円、前年と同額でした。
秩父税務署管内の最高路線価は、秩父市中町の「主要地方道秩父上名栗線」で、1㎡当たり8万2,000円、前年と同額でした。
行田税務署管内の最高路線価は、行田市壱里山町の「県道行田停車場線」で、1㎡当たり6万4,000円、前年と同額でした。
これらの地域では、大きな下落は見られない一方で、県南部の主要駅前ほどの強い上昇も見られません。
春日部、熊谷、東松山、本庄、秩父、行田はいずれも地域の中心性を有する都市ですが、東京都心への近接性、再開発期待、マンション需要、駅前商業地としての収益性という点では、大宮・浦和・川口などと差があります。
横ばいという結果は、地域内の一定の需要に支えられて価格を維持している一方、強い上昇要因までは見られにくい状況を示していると考えられます。
8 県南主要駅前の強さ
令和8年分の埼玉県路線価で最も目立つのは、県南主要駅前の強さです。
大宮駅西口駅前ロータリーは12.5％上昇、浦和駅西口駅前ロータリーは12.1％上昇、川口市栄町3丁目の駅前産業道路は12.2％上昇、川口駅東口駅前ロータリーは11.9％上昇となりました。
これらの地点に共通するのは、東京都心へのアクセスの良さ、駅前商業地としての集積、マンション需要、再開発期待です。
特に埼玉県南部では、東京都内の住宅価格が高騰する中で、都心通勤圏としての住宅需要が強まっています。駅近のマンションや利便性の高い住宅地は選ばれやすく、その需要は周辺商業地の価格にも波及します。
また、駅前商業地は土地の供給が限られているため、需要が強まると価格に反映されやすい傾向があります。
県南主要駅前の上昇は、埼玉県が単なる東京のベッドタウンではなく、商業・業務・居住機能を併せ持つ都市圏として評価されていることを示しています。
9 県北・県西部では横ばい地点が多い
一方で、県北部や県西部では、税務署別最高路線価が横ばいとなる地点が目立ちます。
熊谷、東松山、本庄、秩父、行田などでは、地域の中心駅前や中心商業地であっても、令和8年分の最高路線価は前年と同額でした。
これらの地域は、地域内の商業・行政・生活拠点として一定の需要を有しています。しかし、東京都心への通勤利便性、駅前再開発の勢い、マンション需要、商業収益性という点では、県南部の主要駅前ほど強くありません。
また、地方都市型の中心商業地では、郊外型商業施設、ロードサイド店舗、自動車利用の増加、人口減少、高齢化などの影響を受けやすくなります。
そのため、県北・県西部の不動産を見る場合には、単に「駅前だから高い」と判断するのではなく、商業集積、歩行者通行量、駐車場の有無、周辺人口、道路アクセス、空き店舗の状況などを個別に確認する必要があります。
10 路線価上昇は相続税にも影響する
路線価は、相続税や贈与税の土地評価に使われます。
そのため、路線価が上昇すると、同じ土地を所有していても、相続税評価額が上がる可能性があります。
たとえば、大宮駅西口駅前ロータリーでは、路線価が前年の592万円/㎡から666万円/㎡に上昇しました。
仮に、同地点周辺に100㎡の土地を所有していると単純計算した場合、評価額のイメージは次のようになります。
前年：592万円 × 100㎡ ＝ 5億9,200万円
令和8年：666万円 × 100㎡ ＝ 6億6,600万円
この場合、単純計算では土地の評価額が7,400万円上昇することになります。
また、浦和駅西口駅前ロータリーでは、路線価が256万円/㎡から287万円/㎡に上昇しました。
仮に、同地点周辺に100㎡の土地を所有していると単純計算した場合、評価額のイメージは次のようになります。
前年：256万円 × 100㎡ ＝ 2億5,600万円
令和8年：287万円 × 100㎡ ＝ 2億8,700万円
この場合、単純計算では土地の評価額が3,100万円上昇することになります。
実際には、奥行価格補正、不整形地補正、間口狭小補正、二方路線影響加算、借地権割合、貸家建付地評価、小規模宅地等の特例などにより評価額は変わりますが、路線価の上昇は相続税評価額に直接影響する重要な要素です。
大宮、浦和、川口、川越、所沢、南越谷など、近年上昇傾向の強い地域に土地を所有している方は、最新の路線価を確認しておくことが大切です。
11 横ばい地域でも相続対策は必要
一方で、春日部、熊谷、東松山、本庄、秩父、行田のように、最高路線価が横ばいとなった地域もあります。
路線価が横ばいであれば、相続税評価額が急激に上がる可能性は低いかもしれません。しかし、相続対策が不要になるわけではありません。
地方都市や郊外部では、相続税評価額よりも「その不動産を将来どうするか」が問題になることがあります。
たとえば、古い店舗兼住宅、空き家、利用予定のない土地、老朽化した賃貸物件、境界が未確定の土地、接道条件が悪い土地などは、相続後に処分や管理で困ることがあります。
相続税評価額が高くなくても、実際には売却しにくい、解体費がかかる、固定資産税の負担が続く、相続人が遠方に住んでいて管理できない、といった問題が発生することがあります。
そのため、路線価が上昇している地域だけでなく、横ばい地域でも、不動産の現状を確認し、売却、賃貸、解体、活用、共有回避などを早めに検討することが重要です。
12 相続対策では評価額と市場価値の両方を見る
相続税の計算では路線価が重要です。
しかし、不動産の実際の価値を考える場合には、路線価だけでは不十分です。
たとえば、同じ路線価の土地であっても、形状が良い土地と悪い土地、道路付けが良い土地と悪い土地、建築しやすい土地と造成費がかかる土地では、市場での評価は異なります。
商業地では、歩行者通行量、駅からの距離、店舗としての視認性、駐車場の有無、テナント需要、収益性、再開発の可能性などが価格に影響します。
住宅地では、駅距離、学校、スーパー、病院、公共交通、道路幅員、周辺環境、災害リスクなどが重要です。
工業地や物流地では、高速道路インターチェンジへのアクセス、大型車両の進入可能性、用途地域、周辺住環境との関係、敷地規模、操業環境などが価格に影響します。
つまり、相続対策では、相続税評価額だけではなく、その不動産が実際に売れるのか、誰が使うのか、維持管理費はいくらかかるのか、相続人が共有して問題にならないか、といった実務的な視点も重要です。
13 まとめ
令和8年分の相続税路線価では、埼玉県内の主要駅前商業地で大きな上昇が見られました。
県内最高路線価は、さいたま市大宮区桜木町2丁目の「大宮駅西口駅前ロータリー」で、1㎡当たり666万円、前年比12.5％の上昇でした。大宮駅は新幹線を含む多数の路線が集まる広域交通結節点であり、商業・業務・宿泊・居住需要が重なる県内有数の中心地です。
浦和駅西口駅前ロータリーは1㎡当たり287万円、前年比12.1％の上昇、川口市栄町3丁目の駅前産業道路は1㎡当たり249万円、前年比12.2％の上昇、川口駅東口駅前ロータリーは1㎡当たり235万円、前年比11.9％の上昇となりました。
川越駅東口駅前広場は1㎡当たり127万円、所沢プロペ通りは1㎡当たり116万円、志木駅南口ロータリーは1㎡当たり72万円、南越谷駅南口ロータリーは1㎡当たり57万円となり、いずれも上昇しています。
一方で、春日部駅西口駅前広場、熊谷駅前広場、東松山市箭弓町1丁目の市道23号線、本庄早稲田駅北口広場、秩父市中町の主要地方道秩父上名栗線、行田市壱里山町の県道行田停車場線は横ばいとなりました。
この結果から、埼玉県内では、大宮、浦和、川口など県南主要駅前の上昇が鮮明である一方、県北・県西部の中心地では横ばい地点も多く、地域差が大きくなっていることが分かります。
路線価は、相続税や贈与税の評価に使われる重要な指標ですが、実際の売買価格そのものではありません。不動産の価値は、路線価だけでなく、立地、道路付け、形状、地勢、建物状態、収益性、再開発動向、住宅需要、物流需要、災害リスク、売却可能性などを総合的に見て判断する必要があります。
あおぎり不動産鑑定では、埼玉県・群馬県・長野県・山梨県・新潟県・富山県・石川県・福井県をはじめとする不動産について、相続税評価、売買、相続、担保評価、投資判断、物件調査等に関するご相談に対応しています。
令和8年分路線価の公表をきっかけに、ご所有不動産の相続税評価や市場価値を確認したい方は、ぜひ一度ご相談ください。
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― 34年ぶりの上昇転換、高崎・前橋・太田・草津に強さ ―
令和8年7月1日、国税庁から令和8年分の相続税路線価が公表されました。
路線価とは、相続税や贈与税を計算する際に、土地の評価額を算定するための基準となる価格です。毎年1月1日時点の価格として公表され、道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額として示されます。
一般的に、路線価は地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に設定されます。そのため、実際の売買価格そのものではありませんが、相続税・贈与税の評価、資産承継、相続対策、不動産の概況把握において重要な指標になります。
令和8年分の群馬県の相続税路線価を見ると、県全体としては長く続いた下落基調から上昇に転じたとされ、地価の改善傾向がうかがえる結果となりました。
特に、高崎市、前橋市、太田市、草津町などでは、交通利便性、中心市街地の再評価、産業集積、観光需要などを背景に上昇が見られます。一方で、伊勢崎市、藤岡市などでは下落となっており、群馬県内でも地域差が明確に表れています。
1 群馬県の路線価は34年ぶりに上昇転換
令和8年分の群馬県内の相続税路線価は、平均変動率がプラスに転じたとされています。
群馬県では、長らく路線価の下落傾向が続いていました。しかし、令和8年分では、高崎市、前橋市、太田市、草津町などの上昇が県平均を押し上げ、34年ぶりの上昇転換となりました。
もっとも、群馬県全域が一律に上昇しているわけではありません。
県内の税務署別最高路線価を見ると、高崎、前橋、館林管内、草津町を含む中之条管内では上昇が見られます。一方で、伊勢崎市や藤岡市では下落し、沼田市、富岡市、桐生市では横ばいとなっています。
つまり、令和8年分の群馬県路線価は、「県全体としては上昇に転じたが、上昇している地域とそうでない地域との差が大きい」という結果であったといえます。
2 県内最高路線価は高崎駅周辺
群馬県内で最も路線価が高かったのは、高崎市八島町の「市道高崎駅・連雀町線」です。
令和8年分の路線価は1㎡当たり47万円で、前年の46万円から上昇しました。変動率は2.2％の上昇です。
高崎駅周辺は、群馬県内で最も広域交通利便性の高いエリアの一つです。上越新幹線、北陸新幹線、高崎線、上越線、信越本線、両毛線、吾妻線、八高線、上信電鉄などが集まる交通結節点であり、県内外からの人の流れが集中します。
駅周辺には、商業施設、ホテル、オフィス、飲食店、マンション、金融機関、行政・文化施設などが集積しており、群馬県内でも都市機能の集積度が高い地域です。
高崎市は、県庁所在地ではありませんが、交通拠点性や商業集積の面では群馬県内で非常に強い存在感を持っています。
高崎駅周辺の路線価が県内最高となっていることは、群馬県の不動産市場において、県庁所在地である前橋市だけでなく、広域交通拠点である高崎市の評価が高いことを示しています。
3 高崎駅前の上昇が示すもの
高崎駅前の上昇は、単に駅に近いというだけではありません。
高崎駅は、新幹線停車駅として首都圏、北陸、新潟方面へのアクセスが良く、県内各地への移動の拠点にもなっています。ビジネス、通勤、通学、観光、買い物など、複数の需要が重なる場所です。
また、駅周辺では、商業施設やホテル、マンション開発などの動きもあり、駅前居住や駅近商業地としての需要も見られます。
地方都市では、駅前商業地が郊外型商業施設との競合により弱含むこともあります。しかし、高崎駅周辺については、鉄道交通の結節性が非常に高く、広域から人を集める力があります。
そのため、高崎駅周辺の路線価は、群馬県内の中心商業地の中でも高い水準を維持していると考えられます。
4 前橋市本町通りは7.4％上昇
前橋税務署管内の最高路線価は、前橋市本町2丁目の「本町通り」です。
令和8年分の路線価は1㎡当たり14万5,000円で、前年の13万5,000円から上昇しました。変動率は7.4％の上昇です。
前橋市は、群馬県の県庁所在地であり、行政、業務、医療、教育、文化機能が集積する都市です。県庁、市役所、裁判所、金融機関、医療機関、学校などが集まる県政の中心地です。
一方で、長年、中心市街地の空洞化や郊外型商業施設への顧客流出が課題となってきました。
しかし近年は、前橋市中心部で再開発、民間投資、まちなか居住、公共空間の再整備、飲食店や若い事業者の出店などが見られ、中心市街地の再評価が進んでいます。
前橋市本町通りの上昇は、中心部の再生期待、行政・業務機能の集積、まちなか居住需要などが反映されたものと考えられます。
5 太田駅南口も上昇
館林税務署管内の最高路線価は、太田市飯田町の「太田駅南口駅前広場」です。
令和8年分の路線価は1㎡当たり13万円で、前年の12万5,000円から上昇しました。変動率は4.0％の上昇です。
太田市は、群馬県東部を代表する工業都市です。特に自動車関連産業を中心とする製造業の集積が厚く、企業活動、雇用、住宅需要、商業需要を支えています。
太田駅周辺は、東武鉄道の交通結節点であり、駅前には商業施設、飲食店、ホテル、事務所、住宅などが見られます。
太田市の不動産市場は、工業都市としての雇用・所得環境に支えられている面があります。製造業の集積がある地域では、従業員の住宅需要、企業関連の事業用地需要、ロードサイド商業需要が発生しやすくなります。
太田駅南口の上昇は、駅前の利便性に加えて、太田市全体の産業基盤の強さが反映されたものといえます。
6 草津町湯畑前は13.6％上昇
令和8年分の群馬県路線価で、特に注目されるのが草津町です。
中之条税務署管内の最高路線価は、吾妻郡草津町大字草津の「湯畑前」です。
令和8年分の路線価は1㎡当たり12万5,000円で、前年の11万円から上昇しました。変動率は13.6％の上昇です。
草津温泉は、全国的に有名な温泉地であり、日本を代表する観光地の一つです。湯畑は草津温泉の中心的な観光資源であり、旅館、ホテル、飲食店、土産物店、日帰り入浴施設などが集積しています。
近年は、国内観光客に加え、インバウンド需要も回復・拡大しており、草津温泉の観光地としてのブランド力は非常に高いものがあります。
湯畑前の路線価上昇は、観光客の回遊性、宿泊需要、飲食・物販需要、温泉地としての希少性が反映されたものと考えられます。
長野県の白馬村や野沢温泉村、山梨県の富士河口湖町と同じように、群馬県でも観光地・リゾート地の路線価上昇が目立つ結果となりました。
7 草津温泉の不動産市場の特徴
草津温泉の不動産市場は、一般的な地方都市の住宅地・商業地とは異なる特徴があります。
まず、観光地としてのブランド力が非常に強いことです。草津温泉は、全国的な知名度を有し、年間を通じて観光客を集める力があります。
次に、湯畑周辺の希少性です。観光客が集中する中心部では、店舗、旅館、飲食店、物販店としての需要が高く、土地の供給も限られます。
さらに、宿泊施設や飲食店の収益性への期待も価格形成に影響します。観光客が増えれば、宿泊、食事、土産物、日帰り入浴などの消費が増え、商業地としての評価が高まりやすくなります。
一方で、観光地特有のリスクもあります。観光需要の変動、人手不足、施設の老朽化、修繕費、温泉設備、冬季の除雪、景観や建築規制などを確認する必要があります。
路線価が上昇している地域では、相続税評価額の上昇だけでなく、実際の収益性、維持管理費、将来の売却可能性も含めて判断することが大切です。
8 伊勢崎市本町は下落
伊勢崎税務署管内の最高路線価は、伊勢崎市本町の「本町通り」です。
令和8年分の路線価は1㎡当たり4万8,000円で、前年の4万9,000円から下落しました。変動率は2.0％の下落です。
伊勢崎市は、群馬県南部に位置し、前橋市、高崎市、太田市などとともに県内の主要都市圏を形成しています。工業、住宅、ロードサイド商業の集積があり、人口規模も大きい都市です。
一方で、旧来型の中心商業地では、郊外型店舗、幹線道路沿いの大型店、車利用を前提とした商業施設との競合が強くなりやすい傾向があります。
伊勢崎市本町通りの下落は、都市全体の需要が弱いというよりも、中心商業地としての競争環境や店舗需要の変化が反映されたものと考えられます。
地方都市では、駅前・中心商店街よりも、駐車場を備えたロードサイド型店舗や郊外商業地の方が選好されることがあります。この点は、伊勢崎市に限らず多くの地方都市で共通する課題です。
9 藤岡市中央通りも下落
藤岡税務署管内の最高路線価は、藤岡市藤岡の「中央通り」です。
令和8年分の路線価は1㎡当たり3万7,000円で、前年の3万8,000円から下落しました。変動率は2.6％の下落です。
藤岡市は、群馬県南西部に位置し、上信越自動車道、関越自動車道、国道17号、国道254号などの交通網との関係が深い地域です。高速道路のインターチェンジ周辺や幹線道路沿いでは、物流、工業、ロードサイド商業の需要が見られる場合があります。
一方で、中心市街地の旧来型商業地では、人口減少、商業需要の変化、車社会の進展、郊外店舗への顧客流出などにより、地価が弱含むことがあります。
藤岡市中央通りの下落は、中心商業地の需要が限定的であることを示していると考えられます。
ただし、藤岡市全体を一律に弱いと見るべきではありません。交通利便性の高い工業地、物流適地、幹線道路沿いの事業用地などでは、個別に需要が見られる可能性があります。
10 沼田・富岡・桐生は横ばい
沼田税務署管内の最高路線価は、沼田市下之町の「本町通り」で、1㎡当たり4万7,000円、前年と同額でした。
富岡税務署管内の最高路線価は、富岡市富岡の「宮本町通り」で、1㎡当たり3万7,000円、前年と同額でした。
桐生税務署管内の最高路線価は、桐生市巴町2丁目の「市道10206号線」で、1㎡当たり3万5,000円、前年と同額でした。
これらの地域では、大きな上昇は見られないものの、下落もしていません。
沼田市は、県北部の中心都市として、尾瀬、片品、水上方面への観光動線や地域生活圏の拠点性を有しています。
富岡市は、世界遺産である富岡製糸場を有する観光都市であり、歴史的な街並みや観光需要があります。
桐生市は、織物産業で知られる歴史ある都市であり、古い街並み、文化資源、桐生駅周辺の市街地を有しています。
ただし、これらの都市では、人口減少、中心市街地の商業需要の弱まり、建物老朽化、空き店舗・空き家の増加などの課題もあります。
横ばいという結果は、地域の拠点性や観光資源により下支えされている一方で、強い上昇までは見られにくい状況を示していると考えられます。
11 群馬県内では地域差が明確
令和8年分の群馬県路線価で大きな特徴は、地域差が明確になっていることです。
高崎駅周辺、前橋市中心部、太田駅周辺、草津温泉湯畑前などでは上昇が見られます。
これらの地域には、それぞれ明確な価格形成要因があります。
高崎は、新幹線停車駅を含む広域交通結節点です。
前橋は、県庁所在地として行政・業務機能が集積しています。
太田は、製造業・雇用を背景とする工業都市です。
草津は、全国的な温泉観光地です。
つまり、交通、行政、産業、観光といった明確な需要のある地域では、路線価が上昇しています。
一方で、伊勢崎市や藤岡市の旧来型中心商業地では下落が見られます。沼田、富岡、桐生も横ばいにとどまっています。
県全体の平均が上昇に転じたとしても、すべての地域が同じように上昇しているわけではありません。
群馬県の不動産市場を見る場合には、高崎駅周辺、前橋中心部、太田市、草津温泉、伊勢崎市、藤岡市、沼田市、富岡市、桐生市など、地域ごとの需要の中身を確認する必要があります。
12 路線価上昇は相続税にも影響する
路線価は、相続税や贈与税の土地評価に使われます。
そのため、路線価が上昇すると、同じ土地を所有していても、相続税評価額が上がる可能性があります。
たとえば、高崎市八島町の市道高崎駅・連雀町線では、路線価が前年の46万円/㎡から47万円/㎡に上昇しました。
仮に、同通り沿いに100㎡の土地を所有していると単純計算した場合、評価額のイメージは次のようになります。
前年：46万円 × 100㎡ ＝ 4,600万円
令和8年：47万円 × 100㎡ ＝ 4,700万円
この場合、単純計算では土地の評価額が100万円上昇することになります。
また、草津町大字草津の湯畑前では、路線価が11万円/㎡から12万5,000円/㎡に上昇しました。
仮に、同地点周辺に200㎡の土地を所有していると単純計算した場合、評価額のイメージは次のようになります。
前年：11万円 × 200㎡ ＝ 2,200万円
令和8年：12万5,000円 × 200㎡ ＝ 2,500万円
この場合、単純計算では土地の評価額が300万円上昇することになります。
実際には、奥行価格補正、不整形地補正、間口狭小補正、二方路線影響加算、借地権割合、貸家建付地評価、小規模宅地等の特例などにより評価額は変わりますが、路線価の上昇は相続税評価額に直接影響する重要な要素です。
高崎駅周辺、前橋市中心部、太田駅周辺、草津温泉周辺などに土地を所有している方は、最新の路線価を確認しておくことが大切です。
13 下落地域でも相続対策は必要
一方で、伊勢崎市や藤岡市のように路線価が下落している地域では、相続税評価額が下がる可能性があります。
しかし、路線価が下がったから相続対策が不要になるわけではありません。
むしろ、地方都市の中心部では、相続税評価額よりも「その不動産を将来どうするか」が問題になる場合があります。
たとえば、中心商店街の古い店舗兼住宅、郊外の空き家、利用予定のない土地、老朽化した賃貸物件、境界が未確定の土地などは、相続後に処分や管理で困ることがあります。
相続税評価額が低くても、実際には売却しにくい、解体費がかかる、固定資産税の負担が続く、相続人が遠方に住んでいて管理できない、といった問題が発生することがあります。
そのため、路線価が上昇している地域だけでなく、横ばい・下落地域でも、不動産の現状を確認し、売却、賃貸、解体、活用、共有回避などを早めに検討することが重要です。
14 相続対策では評価額と市場価値の両方を見る
相続税の計算では路線価が重要です。
しかし、不動産の実際の価値を考える場合には、路線価だけでは不十分です。
たとえば、同じ路線価の土地であっても、形状が良い土地と悪い土地、道路付けが良い土地と悪い土地、建築しやすい土地と造成費がかかる土地では、市場での評価は異なります。
商業地では、歩行者通行量、車の交通量、店舗としての視認性、駐車場の有無、テナント需要、収益性などが価格に影響します。
住宅地では、学校、スーパー、病院、公共交通、道路幅員、災害リスク、周辺環境などが重要です。
工業地では、高速道路インターチェンジへのアクセス、工業団地の集積、物流利便性、操業環境、大型車両の通行可能性などが価格に影響します。
観光地では、観光客の回遊性、宿泊需要、温泉街としてのブランド力、施設の老朽化、景観、冬季対応、人手不足なども確認する必要があります。
つまり、相続対策では、相続税評価額だけではなく、その不動産が実際に売れるのか、誰が使うのか、維持管理費はいくらかかるのか、相続人が共有して問題にならないか、といった実務的な視点も重要です。
15 まとめ
令和8年分の相続税路線価では、群馬県の路線価は長年の下落基調から上昇に転じたとされ、改善傾向が見られる結果となりました。
県内最高路線価は、高崎市八島町の「市道高崎駅・連雀町線」で、1㎡当たり47万円、前年比2.2％の上昇でした。高崎駅周辺は、新幹線を含む広域交通結節点であり、商業、業務、宿泊、居住の需要が重なる群馬県内有数の中心地です。
前橋市本町2丁目の「本町通り」は1㎡当たり14万5,000円、前年比7.4％の上昇となりました。県庁所在地としての行政・業務機能、中心市街地再生への期待が反映されたものと考えられます。
太田市飯田町の「太田駅南口駅前広場」は1㎡当たり13万円、前年比4.0％の上昇となりました。太田市は製造業の集積が厚く、工業都市としての雇用・住宅・商業需要が価格を支えています。
また、草津町大字草津の「湯畑前」は1㎡当たり12万5,000円、前年比13.6％の上昇となりました。草津温泉の観光地としてのブランド力、宿泊・飲食・物販需要、インバウンド需要が路線価上昇の背景にあると考えられます。
一方で、伊勢崎市本町の「本町通り」は1㎡当たり4万8,000円、前年比2.0％の下落、藤岡市藤岡の「中央通り」は1㎡当たり3万7,000円、前年比2.6％の下落となりました。
沼田市下之町の「本町通り」は1㎡当たり4万7,000円、富岡市富岡の「宮本町通り」は1㎡当たり3万7,000円、桐生市巴町2丁目の「市道10206号線」は1㎡当たり3万5,000円で、いずれも前年と同額でした。
この結果から、群馬県内では、高崎、前橋、太田、草津のように交通利便性、行政・業務機能、産業集積、観光需要を有する地域では上昇が見られる一方、旧来型中心商業地などでは下落も見られ、地域差が大きくなっていることが分かります。
路線価は、相続税や贈与税の評価に使われる重要な指標ですが、実際の売買価格そのものではありません。不動産の価値は、路線価だけでなく、立地、道路付け、形状、地勢、建物状態、収益性、観光需要、工業需要、災害リスク、売却可能性などを総合的に見て判断する必要があります。
あおぎり不動産鑑定では、群馬県・長野県・山梨県・新潟県・富山県・石川県・福井県をはじめとする不動産について、相続税評価、売買、相続、担保評価、投資判断、物件調査等に関するご相談に対応しています。
令和8年分路線価の公表をきっかけに、ご所有不動産の相続税評価や市場価値を確認したい方は、ぜひ一度ご相談ください。
あおぎり不動産鑑定
― 県全体では下落が続く一方、甲府駅前・富士河口湖町で上昇 ―
令和8年7月1日、国税庁から令和8年分の相続税路線価が公表されました。
路線価とは、相続税や贈与税を計算する際に、土地の評価額を算定するための基準となる価格です。毎年1月1日時点の価格として公表され、道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額として示されます。
一般的に、路線価は地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に設定されます。そのため、実際の売買価格そのものではありませんが、相続税・贈与税の評価、資産承継、相続対策、不動産の概況把握において重要な指標になります。
令和8年分の山梨県の路線価を見ると、県全体としては下落傾向が続いている一方で、甲府駅前や富士河口湖町など、一部の地域では上昇が見られます。
特に、県内最高路線価である甲府市丸の内1丁目の「JR甲府駅前通り」は、1㎡当たり27万円となり、前年より上昇しました。また、大月税務署管内では、最高路線価の地点が大月駅周辺から富士河口湖町船津の「御坂みち」に変わった点が注目されます。
山梨県の不動産市場は、県全体としては人口減少や地方都市の商業地需要の弱さを背景に、なお弱含む地域が多い一方で、甲府駅前、富士河口湖町、富士五湖地域、甲府都市圏の生活利便性の高い住宅地、工業地周辺などでは、個別に強い動きが見られる市場といえます。
1 山梨県全体では下落が続く
令和8年分の山梨県内標準宅地の平均変動率は、前年比0.3％のマイナスとなり、34年連続の下落となりました。
全国的には、都市部や観光地を中心に路線価の上昇が見られます。しかし、山梨県全体として見ると、人口減少、中心市街地の商業需要の弱まり、郊外型店舗への顧客流出、山間部や需要の限定的な地域の多さなどから、なお下落基調が続いています。
もっとも、県内全域が一律に弱いわけではありません。甲府市中心部、富士河口湖町、富士吉田市、昭和町、甲斐市、中央市など、交通利便性、観光需要、住宅需要、工業需要のある地域では、上昇又は横ばいの動きも見られます。
つまり、令和8年分の山梨県路線価は、「県全体では下落が続くが、甲府駅前や富士五湖地域などでは上昇が見られる」という、地域差のある結果であったといえます。
2 県内最高路線価は甲府駅前通り
山梨県内で最も路線価が高かったのは、甲府市丸の内1丁目の「JR甲府駅前通り」です。
令和8年分の路線価は1㎡当たり27万円で、前年より5,000円上昇しました。変動率は1.9％の上昇で、2年連続の上昇です。
甲府駅前は、山梨県の県庁所在地である甲府市の中心部に位置し、JR中央本線、JR身延線、バス交通が集まる県内最大級の交通結節点です。
駅周辺には、商業施設、ホテル、オフィス、飲食店、行政機関、金融機関、マンションなどが集積しており、県内でも最も都市機能が集中するエリアの一つです。
また、甲府市は山梨県の行政・業務・商業の中心地であり、周辺市町村からの通勤・通学・買い物需要もあります。
県全体では下落が続く中で、甲府駅前が上昇している点は、山梨県内でも中心部とその他地域との差が出ていることを示しています。
3 甲府駅前の上昇が示すもの
甲府駅前の路線価上昇は、単に駅に近いからというだけではありません。
地方都市では、駅前商業地が郊外型商業施設との競合により弱含むこともあります。しかし、甲府駅周辺は、県庁所在地の中心駅として、行政、業務、商業、宿泊、居住の需要が重なっています。
近年は、中心市街地への居住ニーズも一定程度見られます。高齢者世帯、単身者、共働き世帯などにとって、駅、病院、商業施設、行政機関に近い場所は利便性が高く、マンション需要にもつながります。
また、甲府駅は東京方面とのアクセス拠点でもあり、中央本線を利用した広域的な移動の起点となります。
甲府駅前通りの上昇は、山梨県全体の下落基調の中でも、都市機能が集積する中心部では一定の需要が維持されていることを示していると考えられます。
4 富士河口湖町船津の御坂みちが上昇
令和8年分の路線価で特に注目されるのが、富士河口湖町船津の「御坂みち」です。
大月税務署管内の最高路線価は、これまで大月市大月1丁目の「大月駅南口ロータリー」でしたが、令和8年分では富士河口湖町船津の「御坂みち」に変わりました。
同地点の路線価は1㎡当たり7万9,000円で、前年より上昇しました。変動率は5.3％の上昇です。
富士河口湖町は、富士山、河口湖、富士五湖観光、宿泊施設、飲食店、観光商業施設、別荘、二地域居住など、多様な需要を有する地域です。
特に近年は、インバウンド観光客の増加、富士山観光の人気、宿泊施設需要、観光商業需要、別荘・移住需要などを背景に、富士河口湖町周辺の不動産需要は強まっています。
御坂みちは、河口湖方面への主要な動線の一つであり、観光客や地域住民の交通量、商業施設へのアクセス、ロードサイド型の土地利用などが価格に影響していると考えられます。
大月署管内の最高路線価が大月駅前から富士河口湖町に移ったことは、山梨県内においても、観光地・リゾート地の存在感が高まっていることを示す象徴的な動きといえます。
5 富士五湖地域は観光需要が価格を支える
富士河口湖町を中心とする富士五湖地域は、山梨県内でも特殊性の強い不動産市場です。
一般的な地方都市では、人口減少や中心市街地の需要低下が地価下落の要因となります。しかし、富士五湖地域では、地域住民の需要だけでなく、観光客、インバウンド、宿泊事業者、別荘需要、二地域居住、投資需要など、県外・国外からの需要が不動産市場に影響します。
富士山や湖の眺望、観光施設への距離、幹線道路へのアクセス、ホテル・旅館・民泊の需要、飲食店・物販店の成立可能性などが、土地の価格形成に影響します。
同じ富士河口湖町内でも、河口湖駅周辺、湖畔、幹線道路沿い、別荘地、住宅地、農地周辺では、市場性が大きく異なります。
路線価が上昇している地域では、相続税評価額の上昇だけでなく、実際の売買価格や収益性、観光需要の変化も確認する必要があります。
6 石和温泉・富士川町は横ばい
山梨税務署管内の最高路線価は、笛吹市石和町駅前の「県道石和温泉停車場線」で、1㎡当たり6万3,000円となりました。前年と同額で、横ばいです。
石和温泉は、山梨県を代表する温泉地の一つです。旅館、ホテル、飲食店、観光施設、ワイナリー、果樹園観光などと結びついた地域性を有しています。
一方で、温泉旅館街としての需要は、観光客の動向、宿泊施設の更新状況、団体旅行から個人旅行への変化、インバウンド対応、施設の老朽化などに左右されます。
石和町駅前の路線価が横ばいであったことは、温泉地・観光地として一定の需要を維持している一方で、富士河口湖町のような強い上昇までは見られない状況を示していると考えられます。
また、鰍沢税務署管内の最高路線価は、富士川町青柳町の「町道青柳横通り線」で、1㎡当たり3万1,000円となり、こちらも前年と同額で横ばいです。
富士川町は、山梨県西部に位置し、甲府盆地南西部の生活圏に属する地域です。富士川、国道52号、中部横断自動車道などとの関係があり、峡南地域の拠点性を有しています。
青柳町周辺は、地域内の商業・生活利便施設が集まるエリアであり、周辺住民の日常生活需要を支える場所といえます。
ただし、甲府市中心部や富士河口湖町と比べると、外部からの投資需要や観光商業需要は限定的です。そのため、横ばいという結果は、地域内需要に支えられて価格を維持しているものの、強い上昇要因までは見られにくい状況を示していると考えられます。
7 甲府都市圏周辺の住宅地需要
山梨県の相続税路線価を見るうえでは、甲府市中心部だけでなく、昭和町、甲斐市、中央市など、甲府都市圏周辺の住宅需要も重要です。
昭和町は、甲府市に隣接し、商業施設、医療施設、工業団地、住宅地が集積する生活利便性の高い地域です。甲府市中心部へのアクセスも良く、住宅地としての需要が比較的安定しています。
甲斐市や中央市も、甲府都市圏の住宅地として一定の需要があります。幹線道路へのアクセス、商業施設、学校、病院、職場への通勤利便性などが価格形成に影響します。
山梨県全体としては下落基調が続いていても、甲府都市圏の中で生活利便性の高い地域では、相続税路線価や実勢価格において相対的に底堅い動きが見られる場合があります。
8 リニア中央新幹線への期待
山梨県の不動産市場を考えるうえでは、リニア中央新幹線の影響も無視できません。
リニア中央新幹線では、甲府市大津町付近に山梨県駅の設置が予定されています。開業時期や周辺整備の具体的な進捗には注意が必要ですが、長期的には甲府都市圏南部や中央市、昭和町、甲府市大津町周辺の土地利用に影響を与える可能性があります。
新駅が整備される地域では、駅前広場、道路、商業施設、業務施設、駐車場、住宅地、物流・工業系土地利用などの変化が生じることがあります。
ただし、リニア効果はすべての地域で同じように表れるわけではありません。駅の位置、周辺道路、都市計画、企業立地、住宅需要、商業施設の集積、交通結節性によって、不動産価格への影響は大きく異なります。
そのため、山梨県内の不動産を見る場合には、リニアへの期待だけでなく、具体的な都市計画、道路整備、土地利用規制、民間投資の動向を確認することが大切です。
9 路線価上昇は相続税にも影響する
路線価は、相続税や贈与税の土地評価に使われます。
そのため、路線価が上昇すると、同じ土地を所有していても、相続税評価額が上がる可能性があります。
たとえば、甲府市丸の内1丁目のJR甲府駅前通りでは、路線価が前年の26万5,000円/㎡から27万円/㎡に上昇しました。
仮に、同通り沿いに100㎡の土地を所有していると単純計算した場合、評価額のイメージは次のようになります。
前年：26万5,000円 × 100㎡ ＝ 2,650万円
令和8年：27万円 × 100㎡ ＝ 2,700万円
この場合、単純計算では土地の評価額が50万円上昇することになります。
また、富士河口湖町船津の御坂みちでは、路線価が7万9,000円/㎡となっています。仮に200㎡の土地を所有している場合、単純計算では次のようになります。
7万9,000円 × 200㎡ ＝ 1,580万円
実際には、奥行価格補正、不整形地補正、間口狭小補正、二方路線影響加算、借地権割合、貸家建付地評価、小規模宅地等の特例などにより評価額は変わりますが、路線価の上昇は相続税評価額に直接影響する重要な要素です。
甲府駅前、富士河口湖町、富士吉田市、昭和町、甲斐市、中央市など、近年需要が見られる地域に土地を所有している方は、最新の路線価を確認しておくことが大切です。
10 下落地域でも相続対策は必要
一方で、山梨県全体としては路線価の平均変動率が下落しています。
路線価が下落している地域では、相続税評価額が下がる可能性があります。しかし、路線価が下がったから相続対策が不要になるわけではありません。
むしろ、地方都市や山間部では、相続税評価額よりも「その不動産を将来どうするか」が問題になる場合があります。
たとえば、利用予定のない実家、空き家、農地、山林、古い店舗兼住宅、境界が未確定の土地、接道条件が悪い土地などは、相続後に処分や管理で困ることがあります。
相続税評価額が低くても、実際には売却しにくい、解体費がかかる、固定資産税や管理費が続く、遠方の相続人が管理できない、共有になって処分できない、といった問題が発生することがあります。
そのため、路線価が上昇している地域だけでなく、横ばい・下落地域でも、不動産の現状を確認し、売却、賃貸、解体、活用、共有回避などを早めに検討することが重要です。
11 相続対策では評価額と市場価値の両方を見る
相続税の計算では路線価が重要です。
しかし、不動産の実際の価値を考える場合には、路線価だけでは不十分です。
たとえば、同じ路線価の土地であっても、形状が良い土地と悪い土地、道路付けが良い土地と悪い土地、建築しやすい土地と造成費がかかる土地では、市場での評価は異なります。
商業地では、歩行者通行量、車の交通量、店舗としての視認性、駐車場の有無、テナント需要、収益性などが価格に影響します。
住宅地では、学校、スーパー、病院、公共交通、道路幅員、災害リスク、周辺環境などが重要です。
観光地では、富士山や湖の眺望、観光施設への距離、宿泊需要、インバウンド、別荘需要、民泊需要、道路アクセス、駐車場、景観規制などが価格に影響します。
つまり、相続対策では、相続税評価額だけではなく、その不動産が実際に売れるのか、誰が使うのか、維持管理費はいくらかかるのか、相続人が共有して問題にならないか、といった実務的な視点も重要です。
12 まとめ
令和8年分の相続税路線価では、山梨県内標準宅地の平均変動率が前年比0.3％のマイナスとなり、34年連続で下落しました。
県全体としては下落が続いているものの、県内最高路線価である甲府市丸の内1丁目の「JR甲府駅前通り」は、1㎡当たり27万円となり、前年比1.9％上昇しました。2年連続の上昇であり、県都中心部としての拠点性、駅前の商業・業務・居住需要が価格を支えていると考えられます。
また、大月税務署管内では、最高路線価が大月市大月1丁目の「大月駅南口ロータリー」から、富士河口湖町船津の「御坂みち」に変わりました。同地点は1㎡当たり7万9,000円、前年比5.3％の上昇となっており、富士河口湖町を中心とする観光・宿泊・別荘需要の強さが表れています。
山梨税務署管内の笛吹市石和町駅前「県道石和温泉停車場線」は1㎡当たり6万3,000円で横ばい、鰍沢税務署管内の富士川町青柳町「町道青柳横通り線」は1㎡当たり3万1,000円で横ばいとなりました。
この結果から、山梨県内では、県全体としては下落が続く一方で、甲府駅前や富士河口湖町のように上昇する地域もあり、地域差が大きくなっていることが分かります。
路線価は、相続税や贈与税の評価に使われる重要な指標ですが、実際の売買価格そのものではありません。不動産の価値は、路線価だけでなく、立地、道路付け、形状、地勢、建物状態、収益性、観光需要、災害リスク、売却可能性などを総合的に見て判断する必要があります。
あおぎり不動産鑑定では、山梨県・長野県・新潟県・富山県・石川県・福井県をはじめとする不動産について、相続税評価、売買、相続、担保評価、投資判断、物件調査等に関するご相談に対応しています。
令和8年分路線価の公表をきっかけに、ご所有不動産の相続税評価や市場価値を確認したい方は、ぜひ一度ご相談ください。
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