― 帰りに平出遺跡へ立ち寄って、埋蔵文化財調査の大切さを再確認 ―

先日、塩尻市へ物件調査に行ってきました。

塩尻市は、松本市の南側に位置し、長野県内でも交通の結節点としての性格が強い地域です。JR中央本線・篠ノ井線、国道19号、国道20号、長野自動車道などが通り、松本方面、諏訪方面、木曽方面へのアクセスにも優れています。

人口はおおむね6万5千人規模で、塩尻市公式統計によると、2026年6月1日時点の人口は64,745人、世帯数は29,667世帯となっています。長野県内では中規模の都市ですが、松本市に隣接する立地や交通利便性を背景に、住宅地、商業地、工業地がバランスよく形成されている地域といえます。

また、塩尻市にはセイコーエプソンの事業所が所在していることでも知られています。広丘原新田にはセイコーエプソン広丘事業所があり、地域の雇用や通勤需要を支える大規模事業所の一つとなっています。こうした事業所の存在は、周辺の住宅需要、通勤需要、生活利便施設の成立にも影響を与えていると考えられます。

このように、塩尻市は単なる松本市の近郊住宅地というだけでなく、交通の要衝であり、製造業・研究開発機能を有する就業地としての性格も持つ都市です。物件調査を行う際にも、周辺道路や生活利便施設だけでなく、通勤圏、工業系土地利用、事業所の集積などを含めて地域性を確認することが大切です。

今回の調査でも、対象不動産そのものの確認だけでなく、周辺道路の状況、隣接地の利用状況、生活利便施設との距離、地勢、街並み、交通量などを確認しました。公図や登記情報、都市計画図だけでは分からないことも多いため、現地を歩いて確認することはとても大切です。

塩尻市は、場所によって住宅地、商業地、工業地、農地、ぶどう畑などの雰囲気が大きく変わります。実際に車で移動してみると、地域ごとの性格の違いがよく分かります。

調査を終えた後、少し時間があったので、帰りに平出遺跡へ立ち寄ってきました。

平出遺跡へ立ち寄る

平出遺跡は、塩尻市を代表する歴史的な遺跡の一つです。

「日本三大遺跡の一つ」として紹介されることもあり、縄文時代から平安時代にかけての大規模な集落跡として知られています。広い敷地の中に復元住居などが整備されており、古代の人々の暮らしを身近に感じられる場所です。

不動産調査の帰りに遺跡へ立ち寄るというと、少し寄り道のようにも聞こえますが、実は不動産の仕事とも関係があります。

それは、不動産の鑑定評価や物件調査において、埋蔵文化財包蔵地の確認が重要な調査項目の一つだからです。

埋蔵文化財包蔵地とは

埋蔵文化財包蔵地とは、簡単にいうと、地中に遺跡や遺物が存在する可能性がある土地として周知されている場所です。

たとえば、古墳、集落跡、城館跡、貝塚、土器や石器が出土する場所などが該当します。

このような土地で建物を建てるために基礎工事をしたり、造成工事をしたり、開発行為を行ったりする場合には、地中の文化財に影響を与える可能性があります。そのため、文化財保護法に基づき、事前の届出や確認が必要になることがあります。

不動産の売買や建築計画において、対象地が埋蔵文化財包蔵地に該当するかどうかは、非常に重要です。

なぜなら、該当する場合には、工事前に届出が必要となったり、試掘調査や発掘調査が必要となったりする可能性があるからです。場合によっては、工事のスケジュールや費用に影響することもあります。

文化財保護法第93条第1項

埋蔵文化財包蔵地に関する代表的な条文が、文化財保護法第93条第1項です。

同項では、周知の埋蔵文化財包蔵地において、土木工事その他埋蔵文化財の調査以外の目的で土地を発掘しようとする場合には、一定の事項を文化庁長官に届け出なければならない旨が定められています。

つまり、周知の埋蔵文化財包蔵地で、建築工事や造成工事などにより土地を掘削しようとする場合には、事前に届出が必要になるということです。

実務上は、都道府県や市町村の教育委員会、文化財担当課などが窓口となることが多く、対象地が包蔵地に該当するかどうか、届出が必要かどうか、試掘調査が必要かどうかなどを確認します。

不動産調査でなぜ重要なのか

不動産の物件調査では、法務局で登記を確認したり、市役所で都市計画や道路、上下水道を調べたりします。

その中で、埋蔵文化財包蔵地の確認も重要な調査項目です。

たとえば、対象地が埋蔵文化財包蔵地に該当する場合、建物の新築や建替え、造成工事を行う際に、工事着手前の届出が必要になることがあります。また、工事内容によっては、試掘調査や本格的な発掘調査が必要となることもあります。

この場合、建築計画に時間がかかったり、調査費用が発生したりする可能性があります。事業用地や分譲用地であれば、事業スケジュールに影響することもあります。

したがって、埋蔵文化財包蔵地に該当するかどうかは、不動産の利用可能性や開発リスクに関わる重要な事項です。

鑑定評価でも確認が必要

不動産鑑定評価においても、埋蔵文化財包蔵地の確認は重要です。

鑑定評価では、対象不動産の価格を形成する要因を調査します。土地の価格は、面積や形状、道路付け、用途地域、建ぺい率・容積率だけでなく、利用上の制約や工事上のリスクによっても影響を受けます。

埋蔵文化財包蔵地に該当する土地では、建築や造成にあたり追加の手続きや調査が必要になる可能性があります。そのため、同じような場所・面積の土地であっても、包蔵地に該当するかどうかによって、利用のしやすさや市場での見られ方が変わることがあります。

もちろん、包蔵地に該当するからといって、直ちに土地の価値が大きく下がるとは限りません。既に市街地として利用されている地域では、通常の建築行為に支障が少ない場合もあります。

しかし、建物の新築、建替え、造成、開発を予定している場合には、事前確認をしておくことが大切です。

物件調査は「現地」と「役所」の両方が大切

不動産調査では、現地を見ることと、役所で確認することの両方が必要です。

現地では、道路の幅員や高低差、隣接地の状況、周辺環境、交通量、建物の状態などを確認します。

一方、役所調査では、都市計画、建築基準法上の道路、上下水道、土砂災害警戒区域、洪水ハザード、農地法、文化財保護法など、現地を見ただけでは分からない法令上の制限を確認します。

埋蔵文化財包蔵地も、その一つです。

現地を見ただけでは、地中に文化財があるかどうかは分かりません。だからこそ、市町村の文化財担当窓口や公開資料で、対象地が周知の埋蔵文化財包蔵地に該当するかを確認する必要があります。

平出遺跡を見て感じたこと

平出遺跡に立ち寄ってみると、塩尻という地域に、非常に古くから人々の暮らしがあったことを実感します。

現在の住宅地や商業地、農地、道路の下にも、過去の人々の生活の痕跡が残っている可能性があります。

不動産の仕事をしていると、どうしても現在の価格、現在の利用、現在の法規制に目が向きがちです。しかし、土地には現在だけでなく、過去から続く歴史もあります。

埋蔵文化財包蔵地の調査は、単なる役所調査の一項目ではありません。その土地がどのような歴史を持ち、どのような制約や配慮が必要なのかを確認するための大切な作業です。

平出遺跡を歩きながら、改めてそのことを感じました。

まとめ

今回は、塩尻市で物件調査を行い、その帰りに平出遺跡へ立ち寄ってきました。

塩尻市は、松本市に隣接し、交通利便性が高く、住宅地、商業地、工業地、農地など多様な土地利用が見られる地域です。また、セイコーエプソンの事業所が所在するなど、就業地としての性格も有しています。

一方で、平出遺跡のように、古くから人々が暮らしてきた歴史のある地域でもあります。

不動産の鑑定評価や物件調査では、対象地が文化財保護法に基づく埋蔵文化財包蔵地に該当するかどうかを確認することが重要です。該当する場合には、建築工事や造成工事などの際に、事前の届出や調査が必要になる可能性があります。

不動産は、現在の利用状況だけでなく、法令上の制限、将来の利用可能性、そして地域の歴史まで含めて確認することが大切です。

あおぎり不動産鑑定では、塩尻市をはじめとする長野県内の不動産について、鑑定評価、物件調査、法務局調査、役所調査、現地確認等に対応しています。

土地や建物の売買、相続、担保評価、投資判断などで不動産の調査が必要な場合は、ぜひ一度ご相談ください。

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