― 銀座中央通りが全国最高、渋谷・新宿・表参道・浅草などで上昇が鮮明に ―

令和8年7月1日、国税庁から令和8年分の相続税路線価が公表されました。

路線価とは、相続税や贈与税を計算する際に、土地の評価額を算定するための基準となる価格です。毎年1月1日時点の価格として公表され、道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額として示されます。

一般的に、路線価は地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に設定されます。そのため、実際の売買価格そのものではありませんが、相続税・贈与税の評価、資産承継、相続対策、不動産の概況把握において重要な指標になります。

令和8年分の東京都の路線価を見ると、銀座、渋谷、新宿、有楽町、表参道、日本橋、新橋、池袋、上野、秋葉原など、都心部の主要商業地で高い価格水準が続いています。

また、浅草、北千住、中野、赤羽、錦糸町、日暮里、高円寺、武蔵小山などでは、高い上昇率も見られました。観光需要、インバウンド、駅前再開発、マンション需要、商業集積などが、東京都内の路線価を押し上げていると考えられます。

一方で、東京都内でも、都心部、城東、城北、城西、多摩地域では価格水準や上昇率に差があります。令和8年分の東京都路線価は、都心部の圧倒的な価格水準と、周辺部・再開発地域・観光地への上昇の広がりを示す結果であったといえます。

1　全国最高路線価は銀座中央通り

令和8年分の相続税路線価で、全国最高となったのは、東京都中央区銀座5丁目の「銀座中央通り」です。

令和8年分の路線価は、1㎡当たり5,336万円となりました。前年の4,808万円から上昇し、変動率は11.0％の上昇です。

銀座は、日本を代表する商業地です。百貨店、高級ブランド店、飲食店、ホテル、オフィス、劇場、ギャラリーなどが集積し、国内外から多くの来街者を集めています。

特に銀座中央通りは、銀座の中でも象徴的なメインストリートであり、商業地としてのブランド力、集客力、希少性が非常に高い地域です。

インバウンド需要の回復、高級品需要、飲食・物販需要、ホテル需要、都心商業地への投資需要などが、銀座の路線価上昇を支えていると考えられます。

銀座中央通りの路線価が全国最高を維持していることは、東京都心部の商業地としての強さを象徴するものです。

2　銀座の上昇が示すもの

銀座中央通りの上昇は、単に都心にあるからというだけではありません。

銀座は、商業地としての知名度、ブランド力、回遊性、店舗集積、交通利便性が非常に高い地域です。東京メトロ銀座駅、東銀座駅、有楽町駅、新橋駅などにも近く、複数の駅から来街者を取り込むことができます。

また、銀座は国内客だけでなく、訪日外国人観光客の消費動向にも影響を受けやすい地域です。インバウンド需要が回復すると、高級ブランド店、免税需要、飲食店、ホテル、観光関連店舗の収益期待が高まりやすくなります。

路線価は相続税評価の基準ですが、その背景には、こうした商業地としての収益性や投資需要が反映されています。

銀座の路線価上昇は、東京都心部の商業地が、観光、買い物、飲食、業務、投資の複合的な需要に支えられていることを示しているといえます。

3　渋谷駅周辺も高い価格水準

価額順で銀座中央通りに次ぐ高い水準となっているのが、渋谷区宇田川町の「渋谷駅側通り」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり3,640万円で、前年の3,440万円から上昇しました。変動率は5.8％の上昇です。

渋谷は、若者文化、ファッション、IT企業、オフィス、商業施設、飲食店、ホテル、ライブ・イベント施設などが集積する、東京都内でも非常に集客力の高い商業地です。

渋谷駅周辺では、大規模な再開発が続いており、駅周辺の歩行者動線、オフィス、商業施設、ホテル、住宅、公共空間が更新されています。

渋谷駅側通りの高い路線価は、再開発による都市機能の向上、商業地としての集客力、オフィス需要、観光・来街者需要、投資需要が重なった結果と考えられます。

4　新宿通りも引き続き高水準

新宿区新宿3丁目の「新宿通り」も、東京都内で非常に高い路線価を示しています。

令和8年分の路線価は、新宿税務署管内で1㎡当たり3,424万円、四谷税務署管内で1㎡当たり3,136万円となっています。

新宿は、世界有数の乗降客数を有する新宿駅を中心に、百貨店、専門店、飲食店、オフィス、ホテル、映画館、劇場、歓楽街、行政機能などが集積する巨大商業地です。

新宿3丁目周辺は、伊勢丹新宿店をはじめとする商業施設が集まり、買い物客、観光客、通勤・通学者など、幅広い来街者を取り込むエリアです。

新宿通りの路線価は、商業地としての圧倒的な集客力、鉄道利便性、店舗需要、オフィス需要、インバウンド需要を反映していると考えられます。

5　有楽町・表参道・日本橋・新橋も高価格帯

千代田区有楽町2丁目の「晴海通り」は、令和8年分の路線価が1㎡当たり2,752万円となりました。

有楽町は、銀座、丸の内、日比谷に近接し、商業、業務、劇場、飲食、ホテルなどの需要が重なる地域です。銀座中央通りほどの最高価格帯ではないものの、都心商業地として非常に高い価格水準を示しています。

港区北青山3丁目の「表参道」は、1㎡当たり2,208万円となりました。表参道は、高級ブランド店、ファッション、カフェ、オフィス、住宅が混在する人気の高い商業地であり、青山・原宿・渋谷方面との連続性もあります。

中央区八重洲1丁目の「外堀通り」は、1㎡当たり1,968万円となりました。東京駅八重洲口に近く、オフィス、商業、再開発、ホテル需要が重なるエリアです。

港区新橋2丁目の「新橋西口駅前広場通り」は、1㎡当たり1,616万円となりました。新橋は、オフィスワーカー向けの飲食需要、交通利便性、銀座・汐留・虎ノ門方面との近接性を有する地域です。

これらの地点は、いずれも東京都心部の商業・業務・観光需要が重なる高価格帯の路線です。

6　池袋・上野・秋葉原も高い水準

豊島区東池袋1丁目の「グリーン大通り」は、令和8年分の路線価が1㎡当たり1,535万円となりました。池袋は、副都心として商業施設、オフィス、大学、劇場、飲食店、マンション需要が集まる地域です。

台東区上野4丁目の「中央通り」は、1㎡当たり1,112万円となりました。上野は、上野駅、アメ横、上野公園、博物館・美術館、飲食店、ホテルが集積する商業・観光地です。インバウンド需要の影響も受けやすい地域です。

千代田区外神田4丁目の「中央通り」は、1㎡当たり1,104万円となりました。秋葉原は、電気街、サブカルチャー、観光、オフィス、ホテル、飲食需要が重なる地域です。

これらの地点は、銀座、渋谷、新宿ほどの価格水準ではないものの、東京都内の主要商業地として高い路線価を示しています。

7　上昇率では浅草・北千住・中野が目立つ

令和8年分の東京都内の路線価では、価格水準だけでなく、上昇率にも注目する必要があります。

上昇率が特に高かった地点の一つが、台東区浅草1丁目の「雷門通り」です。令和8年分の路線価は1㎡当たり737万円で、前年の578万円から27.5％上昇しました。

浅草は、浅草寺、雷門、仲見世通り、隅田川、東京スカイツリー方面への観光動線などを有する、東京を代表する観光地です。インバウンド観光客の増加により、飲食店、物販店、ホテル、観光関連施設の需要が強まっていると考えられます。

足立区千住3丁目の「北千住駅西口駅前広場通り」は、1㎡当たり872万円で、24.2％の上昇となりました。

北千住は、JR常磐線、東京メトロ千代田線・日比谷線、東武スカイツリーライン、つくばエクスプレスなどが利用できる交通結節点です。駅前商業地としての集積に加え、大学、マンション、飲食店、生活利便施設が集まり、都心近接の拠点として評価が高まっています。

中野区中野5丁目の「中野駅北口駅前広場前」は、1㎡当たり840万円で、22.4％の上昇となりました。

中野駅周辺では、大規模な駅前再開発、商業施設、大学、オフィス、マンション需要が重なっており、将来の街の変化への期待が路線価に反映されていると考えられます。

8　城東・城北エリアにも上昇が広がる

令和8年分の東京都路線価では、都心3区や副都心だけでなく、城東・城北エリアにも上昇が広がっています。

北区赤羽1丁目の「赤羽駅東口広場通り」は、1㎡当たり490万円で、21.6％の上昇となりました。

墨田区江東橋3丁目の「錦糸町駅南口ロータリー」は、1㎡当たり398万円で、20.6％の上昇です。

荒川区西日暮里2丁目の「日暮里駅東口広場通り」は、1㎡当たり368万円で、20.3％の上昇となりました。

江戸川区南小岩7丁目の「小岩駅南口ロータリー」は、1㎡当たり213万円で、17.0％の上昇です。

これらの地域は、都心部ほどの最高価格帯ではありませんが、駅前再開発、交通利便性、マンション需要、生活利便性、都心との価格差などを背景に、上昇率が高くなっています。

特に、都心部の価格が高騰する中で、相対的に取得可能性のある城東・城北の駅前商業地や住宅地に需要が広がっていることがうかがえます。

9　多摩地域では吉祥寺・立川・調布が高い

多摩地域では、武蔵野市吉祥寺本町1丁目の「サンロード」が1㎡当たり718万円となり、多摩地域の中でも高い路線価を示しています。

吉祥寺は、中央線沿線を代表する人気商業地・住宅地です。駅前商業施設、飲食店、井の頭公園、住宅地としてのブランド力があり、広域から買い物客や居住需要を集めています。

立川市曙町2丁目の「立川駅北口駅前広場前」は、1㎡当たり664万円となりました。立川は、多摩地域の業務・商業・行政・交通の拠点都市であり、駅周辺には大型商業施設、オフィス、ホテル、行政機関、医療機関などが集積しています。

調布市小島町1丁目の「調布駅北口駅前広場」は、1㎡当たり281万円で、15.2％の上昇となりました。調布駅周辺では、駅前整備、商業施設、マンション需要、京王線による新宿方面へのアクセスが価格を支えています。

多摩地域は、都心部と比べると価格水準は低いものの、中央線・京王線など主要鉄道沿線の駅前商業地では、堅調な路線価が見られます。

10　東京都内の地域差

東京都の路線価は、全体として上昇傾向が強いものの、地域差もあります。

銀座、渋谷、新宿、有楽町、表参道、日本橋、新橋、池袋、上野、秋葉原など、都心部・副都心の主要商業地では、極めて高い価格水準となっています。

一方で、浅草、北千住、中野、赤羽、錦糸町、日暮里、小岩、武蔵小山、高円寺などでは、価格水準そのものは都心最高価格帯には及ばないものの、上昇率が高くなっています。

さらに、多摩地域では、吉祥寺、立川、調布、町田、八王子などの駅前商業地が地域の中心となっています。

つまり、東京都の路線価は、都心部の高価格帯だけでなく、観光地、再開発地域、交通結節点、駅前商業地、マンション需要の強い地域にも上昇が広がっているといえます。

11　路線価上昇は相続税にも影響する

路線価は、相続税や贈与税の土地評価に使われます。

そのため、路線価が上昇すると、同じ土地を所有していても、相続税評価額が上がる可能性があります。

たとえば、中央区銀座5丁目の銀座中央通りでは、路線価が前年の4,808万円/㎡から5,336万円/㎡に上昇しました。

仮に、同通り沿いに50㎡の土地を所有していると単純計算した場合、評価額のイメージは次のようになります。

前年：4,808万円 × 50㎡ ＝ 24億400万円
令和8年：5,336万円 × 50㎡ ＝ 26億6,800万円

この場合、単純計算では土地の評価額が2億6,400万円上昇することになります。

また、台東区浅草1丁目の雷門通りでは、路線価が前年の578万円/㎡から737万円/㎡に上昇しました。

仮に、同通り沿いに100㎡の土地を所有していると単純計算した場合、評価額のイメージは次のようになります。

前年：578万円 × 100㎡ ＝ 5億7,800万円
令和8年：737万円 × 100㎡ ＝ 7億3,700万円

この場合、単純計算では土地の評価額が1億5,900万円上昇することになります。

実際には、奥行価格補正、不整形地補正、間口狭小補正、二方路線影響加算、借地権割合、貸家建付地評価、小規模宅地等の特例などにより評価額は変わりますが、路線価の上昇は相続税評価額に直接影響する重要な要素です。

銀座、渋谷、新宿、表参道、日本橋、浅草、北千住、中野、池袋、上野、秋葉原など、近年上昇傾向の強い地域に土地を所有している方は、最新の路線価を確認しておくことが大切です。

12　上昇地域でも市場価値との違いに注意

路線価は、相続税や贈与税の評価に使われる重要な指標ですが、実際の売買価格そのものではありません。

東京都内では、同じ町内であっても、幹線道路沿いか裏通りか、駅から近いか遠いか、容積率が高いか低いか、再開発区域に入っているかどうか、建物が収益物件か自用建物かによって、市場価値は大きく異なります。

商業地では、歩行者通行量、店舗としての視認性、テナント需要、賃料水準、空室率、建物の老朽化、再開発可能性などが価格に影響します。

住宅地では、駅距離、住環境、学校、スーパー、病院、道路幅員、災害リスク、建物の状態などが重要です。

また、都心部では、借地権、底地、共有、区分所有、老朽ビル、再建築の可否、容積率の消化状況など、権利関係や建築条件が価格に大きく影響することもあります。

そのため、路線価が上昇しているからといって、すべての不動産が同じように高く売れるわけではありません。個別不動産の条件を確認することが重要です。

13　相続対策では評価額と市場価値の両方を見る

相続税の計算では路線価が重要です。

しかし、不動産の実際の価値を考える場合には、路線価だけでは不十分です。

相続対策では、相続税評価額を確認するだけでなく、その不動産が実際に売却できるのか、賃貸収益はいくらか、維持管理費はいくらかかるのか、共有になって問題が生じないか、納税資金を確保できるかを検討する必要があります。

特に東京都内では、土地の評価額が高額になりやすく、相続税の納税資金が問題になることがあります。

都心部の商業地や駅前の収益不動産では、評価額は高い一方で、賃借人、借地権、共有関係、建物老朽化、立退き、再開発協議などの問題がある場合もあります。

また、住宅地であっても、古くから所有している土地の評価額が高くなり、相続人が納税や遺産分割で困ることがあります。

したがって、東京都内に不動産を所有している場合には、路線価の確認とあわせて、市場価値、売却可能性、賃貸収益、管理負担、相続人間の分けやすさを早めに確認しておくことが大切です。

14　令和8年分路線価から見る東京都不動産市場

令和8年分の相続税路線価から見える東京都不動産市場の特徴は、大きく三つあります。

第一に、都心部の主要商業地の価格水準が非常に高いことです。銀座中央通り、渋谷駅側通り、新宿通り、有楽町の晴海通り、表参道、日本橋外堀通り、新橋西口駅前広場通りなどは、全国的に見ても高い路線価を示しています。

第二に、観光地・再開発地域・交通結節点で上昇率が高いことです。浅草、北千住、中野、赤羽、錦糸町、日暮里、小岩、武蔵小山、高円寺などでは、インバウンド、駅前再開発、マンション需要、生活利便性、都心との価格差などを背景に高い上昇率が見られます。

第三に、多摩地域でも主要駅前は堅調であることです。吉祥寺、立川、調布、町田、八王子などの駅前商業地では、地域の商業・業務・住宅需要を背景に一定の価格水準を維持しています。

つまり、東京都の不動産市場は、銀座、渋谷、新宿のような都心最高価格帯だけでなく、観光地、再開発エリア、城東・城北の駅前商業地、多摩地域の拠点駅にも上昇の動きが広がっている市場といえます。

15　まとめ

令和8年分の相続税路線価では、東京都内の主要商業地で高い価格水準と上昇が見られました。

全国最高路線価は、中央区銀座5丁目の「銀座中央通り」で、1㎡当たり5,336万円、前年比11.0％の上昇でした。銀座は、日本を代表する商業地であり、高級ブランド店、百貨店、飲食店、ホテル、オフィスなどが集積し、国内外からの来街者を集めています。

渋谷区宇田川町の「渋谷駅側通り」は1㎡当たり3,640万円、新宿区新宿3丁目の「新宿通り」は1㎡当たり3,424万円、千代田区有楽町2丁目の「晴海通り」は1㎡当たり2,752万円となりました。

また、港区北青山3丁目の「表参道」は1㎡当たり2,208万円、中央区八重洲1丁目の「外堀通り」は1㎡当たり1,968万円、港区新橋2丁目の「新橋西口駅前広場通り」は1㎡当たり1,616万円となっています。

上昇率では、台東区浅草1丁目の「雷門通り」が27.5％上昇、足立区千住3丁目の「北千住駅西口駅前広場通り」が24.2％上昇、中野区中野5丁目の「中野駅北口駅前広場前」が22.4％上昇となり、観光地、交通結節点、再開発地域の強さが目立ちました。

この結果から、東京都内では、都心部の最高価格帯商業地が引き続き高い水準を維持する一方、浅草、北千住、中野、赤羽、錦糸町、日暮里、小岩などにも上昇が広がっていることが分かります。

路線価は、相続税や贈与税の評価に使われる重要な指標ですが、実際の売買価格そのものではありません。不動産の価値は、路線価だけでなく、立地、道路付け、形状、地勢、建物状態、収益性、再開発動向、観光需要、災害リスク、売却可能性などを総合的に見て判断する必要があります。

あおぎり不動産鑑定では、東京都・埼玉県・群馬県・長野県・山梨県・新潟県・富山県・石川県・福井県をはじめとする不動産について、相続税評価、売買、相続、担保評価、投資判断、物件調査等に関するご相談に対応しています。

令和8年分路線価の公表をきっかけに、ご所有不動産の相続税評価や市場価値を確認したい方は、ぜひ一度ご相談ください。

あおぎり不動産鑑定