― つくば駅前が県内最高、守谷・水戸・古河・勝田でも上昇 ―

令和8年7月1日、国税庁から令和8年分の相続税路線価が公表されました。

路線価とは、相続税や贈与税を計算する際に、土地の評価額を算定するための基準となる価格です。毎年1月1日時点の価格として公表され、道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額として示されます。

国税庁は、相続税等の申告の便宜及び課税の公平を図る観点から、毎年、全国の民有地について、土地等の評価額の基準となる路線価及び評価倍率を定めて公開しています。令和8年分の路線価等は、令和8年7月1日に国税庁ホームページで公開されました。

また、路線価等は、毎年1月1日を評価時点として、1年間の地価変動などを考慮し、地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に定められます。

令和8年分の茨城県の路線価を見ると、県内最高路線価は、つくば市吾妻1丁目の「つくば駅前広場線」で、1㎡当たり40万円となりました。前年の36万円から上昇し、対前年変動率は11.1％の上昇です。

茨城県内では、つくば駅前、守谷駅前、水戸駅前、古河駅前、勝田駅前など、交通利便性や都市機能の集積がある主要駅前で上昇が見られました。一方で、日立、筑西、神栖では税務署別最高路線価が横ばいとなっており、県内でも地域差が見られます。

茨城県は、つくばエクスプレス沿線の住宅需要、つくば市の研究学園都市としての拠点性、守谷市の都心通勤圏としての住宅需要、水戸市の県都中心性、古河市の県西部拠点性、ひたちなか市・日立市の産業都市としての性格、神栖市の臨海工業地帯など、多様な地域性を持つ県です。

令和8年分の相続税路線価は、こうした茨城県内の地域ごとの需要の違いを反映した結果といえます。

1　県内最高路線価はつくば駅前広場線

令和8年分の茨城県内で最も路線価が高かったのは、土浦税務署管内のつくば市吾妻1丁目「つくば駅前広場線」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり40万円で、前年の36万円から上昇しました。対前年変動率は11.1％の上昇です。

つくば市は、研究学園都市として発展してきた茨城県南部の中心都市です。大学、研究機関、企業、行政機関、商業施設、住宅地が集積しており、茨城県内でも高い成長性を有する地域です。

つくば駅は、つくばエクスプレスの始発駅であり、東京都心方面へのアクセスを有しています。駅周辺には、商業施設、オフィス、ホテル、マンション、公共施設などが集まり、県内でも都市機能の集積度が高い地域です。

つくば駅前広場線の路線価が県内最高となったことは、つくば市の拠点性、研究・業務機能、駅前商業地としての集積、マンション需要、都心アクセスの評価が反映されたものと考えられます。

2　つくば駅前の上昇が示すもの

つくば駅前の路線価上昇は、単に駅に近いというだけではありません。

つくば市は、研究機関や大学が集積する地域であり、研究者、学生、企業関係者、公務員、子育て世帯など、多様な需要者層を持っています。

また、つくばエクスプレスにより秋葉原方面へのアクセスが可能であり、東京都心への通勤・通学需要も一定程度見られます。

駅前では、商業施設、マンション、ホテル、オフィスなどの土地利用が見られ、住宅地需要と商業地需要が重なりやすい地域です。

特に駅周辺の土地は供給が限られており、利便性の高い場所に対する需要が路線価に反映されやすいと考えられます。

つくば駅前の上昇は、茨城県内でも、人口流入、都市機能、研究学園都市としてのブランド、鉄道利便性が組み合わさる地域の強さを示しているといえます。

3　守谷駅西口ロータリーも大きく上昇

竜ケ崎税務署管内の最高路線価は、守谷市中央1丁目の「守谷駅西口ロータリー」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり25万円で、前年の23万円から上昇しました。対前年変動率は8.7％の上昇です。

守谷市は、つくばエクスプレスと関東鉄道常総線が交わる交通結節点です。つくばエクスプレスの開通以降、東京都心への通勤利便性が向上し、住宅地としての評価が高まってきました。

守谷駅周辺には、商業施設、マンション、戸建住宅地、生活利便施設が集まり、茨城県南部の住宅都市として強い需要があります。

守谷駅西口ロータリーの上昇は、都心通勤圏としての住宅需要、駅前商業地としての利便性、人口集積、つくばエクスプレス沿線の成長性が反映されたものと考えられます。

つくば市と守谷市は、茨城県内でも東京方面への鉄道利便性が高く、相続税路線価の上昇が目立ちやすい地域といえます。

4　水戸駅北口ロータリーは県都中心部として上昇

水戸税務署管内の最高路線価は、水戸市宮町1丁目の「水戸駅北口ロータリー」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり22万5,000円で、前年の22万円から上昇しました。対前年変動率は2.3％の上昇です。

水戸市は、茨城県の県庁所在地であり、行政、業務、商業、教育、医療、文化機能が集積する都市です。

水戸駅周辺は、JR常磐線、水郡線、鹿島臨海鉄道大洗鹿島線が利用できる交通拠点であり、県内各地から人が集まる中心市街地です。

駅周辺には、商業施設、ホテル、オフィス、飲食店、金融機関、公共施設、マンションなどが立地しています。

水戸駅北口ロータリーの路線価上昇は、県都中心部としての拠点性、駅前商業地としての集客力、業務機能、駅近居住需要などが反映されたものと考えられます。

ただし、水戸市内では、駅前・中心商業地、郊外ロードサイド商業地、住宅地、行政・業務地区などで市場性が異なります。相続税評価や売買を検討する場合には、路線価だけでなく、個別の立地条件を確認することが重要です。

5　古河駅前も上昇

古河税務署管内の最高路線価は、古河市本町1丁目の「県道古河停車場線」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり11万5,000円で、前年の11万円から上昇しました。対前年変動率は4.5％の上昇です。

古河市は、茨城県西部に位置し、埼玉県・栃木県にも近い地域です。JR宇都宮線により、首都圏方面へのアクセスを有しており、県西部の生活・交通拠点としての性格があります。

古河駅周辺には、商業施設、飲食店、公共施設、住宅地が集まり、地域の中心商業地としての役割を持っています。

古河駅前の路線価上昇は、駅前商業地としての利便性、首都圏方面への鉄道アクセス、地域中心地としての需要が反映されたものと考えられます。

古河市は、茨城県内でありながら、埼玉県・栃木県との結びつきも強い地域であり、県西部の不動産市場を見るうえで重要な都市です。

6　勝田駅東口ロータリーも上昇

太田税務署管内の最高路線価は、ひたちなか市勝田中央の「勝田駅東口ロータリー」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり9万円で、前年の8万8,000円から上昇しました。対前年変動率は2.3％の上昇です。

ひたちなか市は、水戸市に隣接し、商業、住宅、工業、港湾、観光の要素を持つ都市です。

勝田駅周辺は、JR常磐線とひたちなか海浜鉄道が利用できる交通拠点であり、駅前には商業施設、飲食店、ホテル、事務所、住宅などが見られます。

また、ひたちなか市には工業団地や港湾関連の需要もあり、雇用を背景とした住宅需要や商業需要が見込まれます。

勝田駅東口ロータリーの上昇は、水戸都市圏の一部としての生活利便性、産業都市としての雇用、駅前商業地としての需要が反映されたものと考えられます。

7　日立・筑西・神栖は横ばい

一方で、令和8年分の茨城県税務署別最高路線価では、横ばいとなった地点もあります。

日立税務署管内の最高路線価は、日立市幸町1丁目の「平和通り」で、1㎡当たり6万7,000円、前年と同額でした。

下館税務署管内の最高路線価は、筑西市丙の「県道下館停車場線」で、1㎡当たり5万2,000円、前年と同額でした。

潮来税務署管内の最高路線価は、神栖市神栖1丁目の「国道124号線」で、1㎡当たり3万9,000円、前年と同額でした。

これらの地域では、大きな下落は見られない一方で、つくば、守谷、水戸、古河のような上昇までは見られませんでした。

日立市は、工業都市としての歴史があり、企業城下町的な性格を持つ地域です。中心市街地では一定の商業・生活需要がありますが、人口動向や産業構造の変化も価格形成に影響します。

筑西市は、県西地域の生活拠点であり、下館駅周辺を中心とする商業地需要があります。ただし、東京近接のつくば・守谷ほどの強い上昇要因は限定的です。

神栖市は、鹿島臨海工業地帯を背景とする産業都市です。国道124号線沿いには商業・事業用需要がありますが、最高路線価としては横ばいとなりました。

横ばいという結果は、地域内需要に支えられて価格を維持している一方で、強い上昇要因までは見られにくい状況を示していると考えられます。

8　つくば・守谷など県南地域の強さ

令和8年分の茨城県路線価で最も目立つのは、つくば市・守谷市を中心とする県南地域の強さです。

つくば駅前広場線は11.1％上昇し、守谷駅西口ロータリーは8.7％上昇しました。

これらの地域に共通するのは、つくばエクスプレス沿線であること、東京都心方面へのアクセスを有すること、駅前の都市機能が整っていること、住宅需要が強いことです。

つくば市は、研究学園都市としての拠点性があり、守谷市は都心通勤圏としての住宅地需要が強い地域です。

東京都内や千葉県北西部、埼玉県南部の住宅価格が高水準で推移する中で、茨城県南部のつくばエクスプレス沿線は、相対的な価格面の魅力もあります。

このため、駅前商業地やマンション適地、利便性の高い住宅地では、路線価が上昇しやすい状況にあります。

9　水戸・ひたちなかは県都圏としての需要

水戸市とひたちなか市は、茨城県中部の中心的な都市圏を形成しています。

水戸駅北口ロータリーは、令和8年分で1㎡当たり22万5,000円、勝田駅東口ロータリーは1㎡当たり9万円となり、いずれも前年から上昇しました。

水戸市は県庁所在地として、行政、業務、商業、教育、医療の中心性を有しています。

ひたちなか市は、水戸市に隣接し、商業施設、工業団地、港湾、住宅地、観光施設を有する都市です。

この地域では、つくば・守谷ほどの急激な上昇ではないものの、県都圏としての生活需要、雇用、商業需要が路線価を支えていると考えられます。

相続税評価や不動産売却を考える際には、水戸駅周辺か、郊外住宅地か、幹線道路沿いか、工業系地域かによって、価格形成要因が大きく異なります。

10　鹿島・神栖エリアでは工業地・事業用地需要も重要

茨城県の不動産市場を見るうえでは、鹿島・神栖エリアの工業・事業用地需要も重要です。

神栖市は、鹿島臨海工業地帯を背景とする産業都市であり、工場、倉庫、物流施設、関連事業所などの需要があります。

令和8年分の潮来税務署管内最高路線価は、神栖市神栖1丁目の「国道124号線」で、1㎡当たり3万9,000円、前年と同額でした。

路線価としては横ばいですが、神栖市内では、住宅地、幹線道路沿いの商業地、工業地、臨海部の事業用地などで市場性が異なります。

工業地・事業用地では、道路アクセス、大型車両の進入可能性、用途地域、操業環境、周辺住環境との関係、港湾・工場群との距離などが価格形成に影響します。

相続財産に工業地や事業用地が含まれる場合には、路線価だけでなく、事業用地としての市場価値、賃貸可能性、売却可能性を個別に確認することが重要です。

11　茨城県内では地域差が明確

令和8年分の茨城県路線価から見える大きな特徴は、地域差です。

つくば市、守谷市では、つくばエクスプレス沿線の住宅需要、駅前商業地としての利便性、都心アクセス、人口流入などを背景に高い上昇率が見られます。

水戸市、ひたちなか市では、県都圏としての行政・業務・生活需要、産業・雇用を背景とした比較的安定した需要が見られます。

古河市では、県西地域の交通拠点性や首都圏方面へのアクセスが路線価を支えています。

一方で、日立市、筑西市、神栖市では、税務署別最高路線価は横ばいとなりました。

つまり、茨城県の不動産市場は、つくば・守谷のような成長型の県南地域、水戸・ひたちなかの県都圏、古河を中心とする県西地域、日立・神栖の産業都市、筑西などの地方生活圏が混在する市場といえます。

12　路線価上昇は相続税にも影響する

路線価は、相続税や贈与税の土地評価に使われます。

そのため、路線価が上昇すると、同じ土地を所有していても、相続税評価額が上がる可能性があります。

たとえば、つくば市吾妻1丁目のつくば駅前広場線では、路線価が前年の36万円/㎡から40万円/㎡に上昇しました。

仮に、同通り沿いに100㎡の土地を所有していると単純計算した場合、評価額のイメージは次のようになります。

前年：36万円 × 100㎡ ＝ 3,600万円
令和8年：40万円 × 100㎡ ＝ 4,000万円

この場合、単純計算では土地の評価額が400万円上昇することになります。

また、守谷市中央1丁目の守谷駅西口ロータリーでは、路線価が前年の23万円/㎡から25万円/㎡に上昇しました。

仮に、同地点周辺に200㎡の土地を所有している場合、評価額のイメージは次のようになります。

前年：23万円 × 200㎡ ＝ 4,600万円
令和8年：25万円 × 200㎡ ＝ 5,000万円

この場合、単純計算では土地の評価額が400万円上昇することになります。

実際には、奥行価格補正、不整形地補正、間口狭小補正、二方路線影響加算、借地権割合、貸家建付地評価、小規模宅地等の特例などにより評価額は変わります。しかし、路線価の上昇は相続税評価額に直接影響する重要な要素です。

つくば駅周辺、守谷駅周辺、水戸駅周辺、古河駅周辺、勝田駅周辺など、近年需要が見られる地域に土地を所有している方は、最新の路線価を確認しておくことが大切です。

13　横ばい地域でも相続対策は必要

一方で、日立市、筑西市、神栖市のように、税務署別最高路線価が横ばいとなった地域もあります。

路線価が横ばいであれば、相続税評価額が急激に上がる可能性は低いかもしれません。しかし、相続対策が不要になるわけではありません。

地方都市や郊外部では、相続税評価額よりも「その不動産を将来どうするか」が問題になることがあります。

たとえば、利用予定のない実家、空き家、農地、山林、古い店舗兼住宅、老朽化した賃貸物件、境界が未確定の土地、接道条件が悪い土地などは、相続後に処分や管理で困ることがあります。

相続税評価額が高くなくても、実際には売却しにくい、解体費がかかる、固定資産税や管理費が続く、遠方の相続人が管理できない、共有になって処分できない、といった問題が発生することがあります。

そのため、路線価が上昇している地域だけでなく、横ばい地域でも、不動産の現状を確認し、売却、賃貸、解体、活用、共有回避などを早めに検討することが重要です。

14　相続対策では評価額と市場価値の両方を見る

相続税の計算では路線価が重要です。

しかし、不動産の実際の価値を考える場合には、路線価だけでは不十分です。

同じ路線価の土地であっても、形状が良い土地と悪い土地、道路付けが良い土地と悪い土地、建築しやすい土地と造成費がかかる土地では、市場での評価は異なります。

商業地では、歩行者通行量、駅からの距離、店舗としての視認性、駐車場の有無、テナント需要、収益性、再開発の可能性などが価格に影響します。

住宅地では、駅距離、学校、スーパー、病院、公共交通、道路幅員、周辺環境、災害リスクなどが重要です。

工業地や物流地では、高速道路インターチェンジへのアクセス、大型車両の進入可能性、用途地域、周辺住環境との関係、敷地規模、操業環境などが価格に影響します。

農地や山林では、固定資産税評価額、倍率評価、農地転用可能性、接道、地勢、管理状況、売却可能性なども確認する必要があります。

つまり、相続対策では、相続税評価額だけではなく、その不動産が実際に売れるのか、誰が使うのか、維持管理費はいくらかかるのか、相続人が共有して問題にならないか、といった実務的な視点も重要です。

15　まとめ

令和8年分の相続税路線価では、茨城県内の主要駅前で上昇が見られました。

県内最高路線価は、つくば市吾妻1丁目の「つくば駅前広場線」で、1㎡当たり40万円、前年比11.1％の上昇でした。つくば駅周辺は、研究学園都市としての拠点性、つくばエクスプレスによる交通利便性、商業施設・マンション・業務施設の集積を背景に、県内で最も高い路線価となりました。

守谷市中央1丁目の「守谷駅西口ロータリー」は1㎡当たり25万円、前年比8.7％の上昇となりました。守谷駅周辺は、つくばエクスプレス沿線の都心通勤圏として、住宅需要と駅前商業地需要が強い地域です。

水戸市宮町1丁目の「水戸駅北口ロータリー」は1㎡当たり22万5,000円、前年比2.3％の上昇、古河市本町1丁目の「県道古河停車場線」は1㎡当たり11万5,000円、前年比4.5％の上昇、ひたちなか市勝田中央の「勝田駅東口ロータリー」は1㎡当たり9万円、前年比2.3％の上昇となりました。

一方で、日立市幸町1丁目の「平和通り」は1㎡当たり6万7,000円、筑西市丙の「県道下館停車場線」は1㎡当たり5万2,000円、神栖市神栖1丁目の「国道124号線」は1㎡当たり3万9,000円で、いずれも前年と同額でした。

この結果から、茨城県内では、つくば・守谷など県南地域の上昇が目立つ一方、水戸・古河・ひたちなかでは緩やかな上昇、日立・筑西・神栖では横ばいとなり、地域差が明確になっていることが分かります。

路線価は、相続税や贈与税の評価に使われる重要な指標ですが、実際の売買価格そのものではありません。不動産の価値は、路線価だけでなく、立地、道路付け、形状、地勢、建物状態、収益性、再開発動向、住宅需要、工業需要、災害リスク、売却可能性などを総合的に見て判断する必要があります。

あおぎり不動産鑑定では、茨城県・東京都・千葉県・埼玉県・群馬県・長野県・山梨県・新潟県・富山県・石川県・福井県をはじめとする不動産について、相続税評価、売買、相続、担保評価、投資判断、物件調査等に関するご相談に対応しています。

令和8年分路線価の公表をきっかけに、ご所有不動産の相続税評価や市場価値を確認したい方は、ぜひ一度ご相談ください。

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