― 県全体では下落が続く一方、甲府駅前・富士河口湖町で上昇 ―

令和8年7月1日、国税庁から令和8年分の相続税路線価が公表されました。

路線価とは、相続税や贈与税を計算する際に、土地の評価額を算定するための基準となる価格です。毎年1月1日時点の価格として公表され、道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額として示されます。

一般的に、路線価は地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に設定されます。そのため、実際の売買価格そのものではありませんが、相続税・贈与税の評価、資産承継、相続対策、不動産の概況把握において重要な指標になります。

令和8年分の山梨県の路線価を見ると、県全体としては下落傾向が続いている一方で、甲府駅前や富士河口湖町など、一部の地域では上昇が見られます。

特に、県内最高路線価である甲府市丸の内1丁目の「JR甲府駅前通り」は、1㎡当たり27万円となり、前年より上昇しました。また、大月税務署管内では、最高路線価の地点が大月駅周辺から富士河口湖町船津の「御坂みち」に変わった点が注目されます。

山梨県の不動産市場は、県全体としては人口減少や地方都市の商業地需要の弱さを背景に、なお弱含む地域が多い一方で、甲府駅前、富士河口湖町、富士五湖地域、甲府都市圏の生活利便性の高い住宅地、工業地周辺などでは、個別に強い動きが見られる市場といえます。

1　山梨県全体では下落が続く

令和8年分の山梨県内標準宅地の平均変動率は、前年比0.3％のマイナスとなり、34年連続の下落となりました。

全国的には、都市部や観光地を中心に路線価の上昇が見られます。しかし、山梨県全体として見ると、人口減少、中心市街地の商業需要の弱まり、郊外型店舗への顧客流出、山間部や需要の限定的な地域の多さなどから、なお下落基調が続いています。

もっとも、県内全域が一律に弱いわけではありません。甲府市中心部、富士河口湖町、富士吉田市、昭和町、甲斐市、中央市など、交通利便性、観光需要、住宅需要、工業需要のある地域では、上昇又は横ばいの動きも見られます。

つまり、令和8年分の山梨県路線価は、「県全体では下落が続くが、甲府駅前や富士五湖地域などでは上昇が見られる」という、地域差のある結果であったといえます。

2　県内最高路線価は甲府駅前通り

山梨県内で最も路線価が高かったのは、甲府市丸の内1丁目の「JR甲府駅前通り」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり27万円で、前年より5,000円上昇しました。変動率は1.9％の上昇で、2年連続の上昇です。

甲府駅前は、山梨県の県庁所在地である甲府市の中心部に位置し、JR中央本線、JR身延線、バス交通が集まる県内最大級の交通結節点です。

駅周辺には、商業施設、ホテル、オフィス、飲食店、行政機関、金融機関、マンションなどが集積しており、県内でも最も都市機能が集中するエリアの一つです。

また、甲府市は山梨県の行政・業務・商業の中心地であり、周辺市町村からの通勤・通学・買い物需要もあります。

県全体では下落が続く中で、甲府駅前が上昇している点は、山梨県内でも中心部とその他地域との差が出ていることを示しています。

3　甲府駅前の上昇が示すもの

甲府駅前の路線価上昇は、単に駅に近いからというだけではありません。

地方都市では、駅前商業地が郊外型商業施設との競合により弱含むこともあります。しかし、甲府駅周辺は、県庁所在地の中心駅として、行政、業務、商業、宿泊、居住の需要が重なっています。

近年は、中心市街地への居住ニーズも一定程度見られます。高齢者世帯、単身者、共働き世帯などにとって、駅、病院、商業施設、行政機関に近い場所は利便性が高く、マンション需要にもつながります。

また、甲府駅は東京方面とのアクセス拠点でもあり、中央本線を利用した広域的な移動の起点となります。

甲府駅前通りの上昇は、山梨県全体の下落基調の中でも、都市機能が集積する中心部では一定の需要が維持されていることを示していると考えられます。

4　富士河口湖町船津の御坂みちが上昇

令和8年分の路線価で特に注目されるのが、富士河口湖町船津の「御坂みち」です。

大月税務署管内の最高路線価は、これまで大月市大月1丁目の「大月駅南口ロータリー」でしたが、令和8年分では富士河口湖町船津の「御坂みち」に変わりました。

同地点の路線価は1㎡当たり7万9,000円で、前年より上昇しました。変動率は5.3％の上昇です。

富士河口湖町は、富士山、河口湖、富士五湖観光、宿泊施設、飲食店、観光商業施設、別荘、二地域居住など、多様な需要を有する地域です。

特に近年は、インバウンド観光客の増加、富士山観光の人気、宿泊施設需要、観光商業需要、別荘・移住需要などを背景に、富士河口湖町周辺の不動産需要は強まっています。

御坂みちは、河口湖方面への主要な動線の一つであり、観光客や地域住民の交通量、商業施設へのアクセス、ロードサイド型の土地利用などが価格に影響していると考えられます。

大月署管内の最高路線価が大月駅前から富士河口湖町に移ったことは、山梨県内においても、観光地・リゾート地の存在感が高まっていることを示す象徴的な動きといえます。

5　富士五湖地域は観光需要が価格を支える

富士河口湖町を中心とする富士五湖地域は、山梨県内でも特殊性の強い不動産市場です。

一般的な地方都市では、人口減少や中心市街地の需要低下が地価下落の要因となります。しかし、富士五湖地域では、地域住民の需要だけでなく、観光客、インバウンド、宿泊事業者、別荘需要、二地域居住、投資需要など、県外・国外からの需要が不動産市場に影響します。

富士山や湖の眺望、観光施設への距離、幹線道路へのアクセス、ホテル・旅館・民泊の需要、飲食店・物販店の成立可能性などが、土地の価格形成に影響します。

同じ富士河口湖町内でも、河口湖駅周辺、湖畔、幹線道路沿い、別荘地、住宅地、農地周辺では、市場性が大きく異なります。

路線価が上昇している地域では、相続税評価額の上昇だけでなく、実際の売買価格や収益性、観光需要の変化も確認する必要があります。

6　石和温泉・富士川町は横ばい

山梨税務署管内の最高路線価は、笛吹市石和町駅前の「県道石和温泉停車場線」で、1㎡当たり6万3,000円となりました。前年と同額で、横ばいです。

石和温泉は、山梨県を代表する温泉地の一つです。旅館、ホテル、飲食店、観光施設、ワイナリー、果樹園観光などと結びついた地域性を有しています。

一方で、温泉旅館街としての需要は、観光客の動向、宿泊施設の更新状況、団体旅行から個人旅行への変化、インバウンド対応、施設の老朽化などに左右されます。

石和町駅前の路線価が横ばいであったことは、温泉地・観光地として一定の需要を維持している一方で、富士河口湖町のような強い上昇までは見られない状況を示していると考えられます。

また、鰍沢税務署管内の最高路線価は、富士川町青柳町の「町道青柳横通り線」で、1㎡当たり3万1,000円となり、こちらも前年と同額で横ばいです。

富士川町は、山梨県西部に位置し、甲府盆地南西部の生活圏に属する地域です。富士川、国道52号、中部横断自動車道などとの関係があり、峡南地域の拠点性を有しています。

青柳町周辺は、地域内の商業・生活利便施設が集まるエリアであり、周辺住民の日常生活需要を支える場所といえます。

ただし、甲府市中心部や富士河口湖町と比べると、外部からの投資需要や観光商業需要は限定的です。そのため、横ばいという結果は、地域内需要に支えられて価格を維持しているものの、強い上昇要因までは見られにくい状況を示していると考えられます。

7　甲府都市圏周辺の住宅地需要

山梨県の相続税路線価を見るうえでは、甲府市中心部だけでなく、昭和町、甲斐市、中央市など、甲府都市圏周辺の住宅需要も重要です。

昭和町は、甲府市に隣接し、商業施設、医療施設、工業団地、住宅地が集積する生活利便性の高い地域です。甲府市中心部へのアクセスも良く、住宅地としての需要が比較的安定しています。

甲斐市や中央市も、甲府都市圏の住宅地として一定の需要があります。幹線道路へのアクセス、商業施設、学校、病院、職場への通勤利便性などが価格形成に影響します。

山梨県全体としては下落基調が続いていても、甲府都市圏の中で生活利便性の高い地域では、相続税路線価や実勢価格において相対的に底堅い動きが見られる場合があります。

8　リニア中央新幹線への期待

山梨県の不動産市場を考えるうえでは、リニア中央新幹線の影響も無視できません。

リニア中央新幹線では、甲府市大津町付近に山梨県駅の設置が予定されています。開業時期や周辺整備の具体的な進捗には注意が必要ですが、長期的には甲府都市圏南部や中央市、昭和町、甲府市大津町周辺の土地利用に影響を与える可能性があります。

新駅が整備される地域では、駅前広場、道路、商業施設、業務施設、駐車場、住宅地、物流・工業系土地利用などの変化が生じることがあります。

ただし、リニア効果はすべての地域で同じように表れるわけではありません。駅の位置、周辺道路、都市計画、企業立地、住宅需要、商業施設の集積、交通結節性によって、不動産価格への影響は大きく異なります。

そのため、山梨県内の不動産を見る場合には、リニアへの期待だけでなく、具体的な都市計画、道路整備、土地利用規制、民間投資の動向を確認することが大切です。

9　路線価上昇は相続税にも影響する

路線価は、相続税や贈与税の土地評価に使われます。

そのため、路線価が上昇すると、同じ土地を所有していても、相続税評価額が上がる可能性があります。

たとえば、甲府市丸の内1丁目のJR甲府駅前通りでは、路線価が前年の26万5,000円/㎡から27万円/㎡に上昇しました。

仮に、同通り沿いに100㎡の土地を所有していると単純計算した場合、評価額のイメージは次のようになります。

前年：26万5,000円 × 100㎡ ＝ 2,650万円
令和8年：27万円 × 100㎡ ＝ 2,700万円

この場合、単純計算では土地の評価額が50万円上昇することになります。

また、富士河口湖町船津の御坂みちでは、路線価が7万9,000円/㎡となっています。仮に200㎡の土地を所有している場合、単純計算では次のようになります。

7万9,000円 × 200㎡ ＝ 1,580万円

実際には、奥行価格補正、不整形地補正、間口狭小補正、二方路線影響加算、借地権割合、貸家建付地評価、小規模宅地等の特例などにより評価額は変わりますが、路線価の上昇は相続税評価額に直接影響する重要な要素です。

甲府駅前、富士河口湖町、富士吉田市、昭和町、甲斐市、中央市など、近年需要が見られる地域に土地を所有している方は、最新の路線価を確認しておくことが大切です。

10　下落地域でも相続対策は必要

一方で、山梨県全体としては路線価の平均変動率が下落しています。

路線価が下落している地域では、相続税評価額が下がる可能性があります。しかし、路線価が下がったから相続対策が不要になるわけではありません。

むしろ、地方都市や山間部では、相続税評価額よりも「その不動産を将来どうするか」が問題になる場合があります。

たとえば、利用予定のない実家、空き家、農地、山林、古い店舗兼住宅、境界が未確定の土地、接道条件が悪い土地などは、相続後に処分や管理で困ることがあります。

相続税評価額が低くても、実際には売却しにくい、解体費がかかる、固定資産税や管理費が続く、遠方の相続人が管理できない、共有になって処分できない、といった問題が発生することがあります。

そのため、路線価が上昇している地域だけでなく、横ばい・下落地域でも、不動産の現状を確認し、売却、賃貸、解体、活用、共有回避などを早めに検討することが重要です。

11　相続対策では評価額と市場価値の両方を見る

相続税の計算では路線価が重要です。

しかし、不動産の実際の価値を考える場合には、路線価だけでは不十分です。

たとえば、同じ路線価の土地であっても、形状が良い土地と悪い土地、道路付けが良い土地と悪い土地、建築しやすい土地と造成費がかかる土地では、市場での評価は異なります。

商業地では、歩行者通行量、車の交通量、店舗としての視認性、駐車場の有無、テナント需要、収益性などが価格に影響します。

住宅地では、学校、スーパー、病院、公共交通、道路幅員、災害リスク、周辺環境などが重要です。

観光地では、富士山や湖の眺望、観光施設への距離、宿泊需要、インバウンド、別荘需要、民泊需要、道路アクセス、駐車場、景観規制などが価格に影響します。

つまり、相続対策では、相続税評価額だけではなく、その不動産が実際に売れるのか、誰が使うのか、維持管理費はいくらかかるのか、相続人が共有して問題にならないか、といった実務的な視点も重要です。

12　まとめ

令和8年分の相続税路線価では、山梨県内標準宅地の平均変動率が前年比0.3％のマイナスとなり、34年連続で下落しました。

県全体としては下落が続いているものの、県内最高路線価である甲府市丸の内1丁目の「JR甲府駅前通り」は、1㎡当たり27万円となり、前年比1.9％上昇しました。2年連続の上昇であり、県都中心部としての拠点性、駅前の商業・業務・居住需要が価格を支えていると考えられます。

また、大月税務署管内では、最高路線価が大月市大月1丁目の「大月駅南口ロータリー」から、富士河口湖町船津の「御坂みち」に変わりました。同地点は1㎡当たり7万9,000円、前年比5.3％の上昇となっており、富士河口湖町を中心とする観光・宿泊・別荘需要の強さが表れています。

山梨税務署管内の笛吹市石和町駅前「県道石和温泉停車場線」は1㎡当たり6万3,000円で横ばい、鰍沢税務署管内の富士川町青柳町「町道青柳横通り線」は1㎡当たり3万1,000円で横ばいとなりました。

この結果から、山梨県内では、県全体としては下落が続く一方で、甲府駅前や富士河口湖町のように上昇する地域もあり、地域差が大きくなっていることが分かります。

路線価は、相続税や贈与税の評価に使われる重要な指標ですが、実際の売買価格そのものではありません。不動産の価値は、路線価だけでなく、立地、道路付け、形状、地勢、建物状態、収益性、観光需要、災害リスク、売却可能性などを総合的に見て判断する必要があります。

あおぎり不動産鑑定では、山梨県・長野県・新潟県・富山県・石川県・福井県をはじめとする不動産について、相続税評価、売買、相続、担保評価、投資判断、物件調査等に関するご相談に対応しています。

令和8年分路線価の公表をきっかけに、ご所有不動産の相続税評価や市場価値を確認したい方は、ぜひ一度ご相談ください。

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