― 34年ぶりの上昇転換、高崎・前橋・太田・草津に強さ ―

令和8年7月1日、国税庁から令和8年分の相続税路線価が公表されました。

路線価とは、相続税や贈与税を計算する際に、土地の評価額を算定するための基準となる価格です。毎年1月1日時点の価格として公表され、道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額として示されます。

一般的に、路線価は地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に設定されます。そのため、実際の売買価格そのものではありませんが、相続税・贈与税の評価、資産承継、相続対策、不動産の概況把握において重要な指標になります。

令和8年分の群馬県の相続税路線価を見ると、県全体としては長く続いた下落基調から上昇に転じたとされ、地価の改善傾向がうかがえる結果となりました。

特に、高崎市、前橋市、太田市、草津町などでは、交通利便性、中心市街地の再評価、産業集積、観光需要などを背景に上昇が見られます。一方で、伊勢崎市、藤岡市などでは下落となっており、群馬県内でも地域差が明確に表れています。

1　群馬県の路線価は34年ぶりに上昇転換

令和8年分の群馬県内の相続税路線価は、平均変動率がプラスに転じたとされています。

群馬県では、長らく路線価の下落傾向が続いていました。しかし、令和8年分では、高崎市、前橋市、太田市、草津町などの上昇が県平均を押し上げ、34年ぶりの上昇転換となりました。

もっとも、群馬県全域が一律に上昇しているわけではありません。

県内の税務署別最高路線価を見ると、高崎、前橋、館林管内、草津町を含む中之条管内では上昇が見られます。一方で、伊勢崎市や藤岡市では下落し、沼田市、富岡市、桐生市では横ばいとなっています。

つまり、令和8年分の群馬県路線価は、「県全体としては上昇に転じたが、上昇している地域とそうでない地域との差が大きい」という結果であったといえます。

2　県内最高路線価は高崎駅周辺

群馬県内で最も路線価が高かったのは、高崎市八島町の「市道高崎駅・連雀町線」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり47万円で、前年の46万円から上昇しました。変動率は2.2％の上昇です。

高崎駅周辺は、群馬県内で最も広域交通利便性の高いエリアの一つです。上越新幹線、北陸新幹線、高崎線、上越線、信越本線、両毛線、吾妻線、八高線、上信電鉄などが集まる交通結節点であり、県内外からの人の流れが集中します。

駅周辺には、商業施設、ホテル、オフィス、飲食店、マンション、金融機関、行政・文化施設などが集積しており、群馬県内でも都市機能の集積度が高い地域です。

高崎市は、県庁所在地ではありませんが、交通拠点性や商業集積の面では群馬県内で非常に強い存在感を持っています。

高崎駅周辺の路線価が県内最高となっていることは、群馬県の不動産市場において、県庁所在地である前橋市だけでなく、広域交通拠点である高崎市の評価が高いことを示しています。

3　高崎駅前の上昇が示すもの

高崎駅前の上昇は、単に駅に近いというだけではありません。

高崎駅は、新幹線停車駅として首都圏、北陸、新潟方面へのアクセスが良く、県内各地への移動の拠点にもなっています。ビジネス、通勤、通学、観光、買い物など、複数の需要が重なる場所です。

また、駅周辺では、商業施設やホテル、マンション開発などの動きもあり、駅前居住や駅近商業地としての需要も見られます。

地方都市では、駅前商業地が郊外型商業施設との競合により弱含むこともあります。しかし、高崎駅周辺については、鉄道交通の結節性が非常に高く、広域から人を集める力があります。

そのため、高崎駅周辺の路線価は、群馬県内の中心商業地の中でも高い水準を維持していると考えられます。

4　前橋市本町通りは7.4％上昇

前橋税務署管内の最高路線価は、前橋市本町2丁目の「本町通り」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり14万5,000円で、前年の13万5,000円から上昇しました。変動率は7.4％の上昇です。

前橋市は、群馬県の県庁所在地であり、行政、業務、医療、教育、文化機能が集積する都市です。県庁、市役所、裁判所、金融機関、医療機関、学校などが集まる県政の中心地です。

一方で、長年、中心市街地の空洞化や郊外型商業施設への顧客流出が課題となってきました。

しかし近年は、前橋市中心部で再開発、民間投資、まちなか居住、公共空間の再整備、飲食店や若い事業者の出店などが見られ、中心市街地の再評価が進んでいます。

前橋市本町通りの上昇は、中心部の再生期待、行政・業務機能の集積、まちなか居住需要などが反映されたものと考えられます。

5　太田駅南口も上昇

館林税務署管内の最高路線価は、太田市飯田町の「太田駅南口駅前広場」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり13万円で、前年の12万5,000円から上昇しました。変動率は4.0％の上昇です。

太田市は、群馬県東部を代表する工業都市です。特に自動車関連産業を中心とする製造業の集積が厚く、企業活動、雇用、住宅需要、商業需要を支えています。

太田駅周辺は、東武鉄道の交通結節点であり、駅前には商業施設、飲食店、ホテル、事務所、住宅などが見られます。

太田市の不動産市場は、工業都市としての雇用・所得環境に支えられている面があります。製造業の集積がある地域では、従業員の住宅需要、企業関連の事業用地需要、ロードサイド商業需要が発生しやすくなります。

太田駅南口の上昇は、駅前の利便性に加えて、太田市全体の産業基盤の強さが反映されたものといえます。

6　草津町湯畑前は13.6％上昇

令和8年分の群馬県路線価で、特に注目されるのが草津町です。

中之条税務署管内の最高路線価は、吾妻郡草津町大字草津の「湯畑前」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり12万5,000円で、前年の11万円から上昇しました。変動率は13.6％の上昇です。

草津温泉は、全国的に有名な温泉地であり、日本を代表する観光地の一つです。湯畑は草津温泉の中心的な観光資源であり、旅館、ホテル、飲食店、土産物店、日帰り入浴施設などが集積しています。

近年は、国内観光客に加え、インバウンド需要も回復・拡大しており、草津温泉の観光地としてのブランド力は非常に高いものがあります。

湯畑前の路線価上昇は、観光客の回遊性、宿泊需要、飲食・物販需要、温泉地としての希少性が反映されたものと考えられます。

長野県の白馬村や野沢温泉村、山梨県の富士河口湖町と同じように、群馬県でも観光地・リゾート地の路線価上昇が目立つ結果となりました。

7　草津温泉の不動産市場の特徴

草津温泉の不動産市場は、一般的な地方都市の住宅地・商業地とは異なる特徴があります。

まず、観光地としてのブランド力が非常に強いことです。草津温泉は、全国的な知名度を有し、年間を通じて観光客を集める力があります。

次に、湯畑周辺の希少性です。観光客が集中する中心部では、店舗、旅館、飲食店、物販店としての需要が高く、土地の供給も限られます。

さらに、宿泊施設や飲食店の収益性への期待も価格形成に影響します。観光客が増えれば、宿泊、食事、土産物、日帰り入浴などの消費が増え、商業地としての評価が高まりやすくなります。

一方で、観光地特有のリスクもあります。観光需要の変動、人手不足、施設の老朽化、修繕費、温泉設備、冬季の除雪、景観や建築規制などを確認する必要があります。

路線価が上昇している地域では、相続税評価額の上昇だけでなく、実際の収益性、維持管理費、将来の売却可能性も含めて判断することが大切です。

8　伊勢崎市本町は下落

伊勢崎税務署管内の最高路線価は、伊勢崎市本町の「本町通り」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり4万8,000円で、前年の4万9,000円から下落しました。変動率は2.0％の下落です。

伊勢崎市は、群馬県南部に位置し、前橋市、高崎市、太田市などとともに県内の主要都市圏を形成しています。工業、住宅、ロードサイド商業の集積があり、人口規模も大きい都市です。

一方で、旧来型の中心商業地では、郊外型店舗、幹線道路沿いの大型店、車利用を前提とした商業施設との競合が強くなりやすい傾向があります。

伊勢崎市本町通りの下落は、都市全体の需要が弱いというよりも、中心商業地としての競争環境や店舗需要の変化が反映されたものと考えられます。

地方都市では、駅前・中心商店街よりも、駐車場を備えたロードサイド型店舗や郊外商業地の方が選好されることがあります。この点は、伊勢崎市に限らず多くの地方都市で共通する課題です。

9　藤岡市中央通りも下落

藤岡税務署管内の最高路線価は、藤岡市藤岡の「中央通り」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり3万7,000円で、前年の3万8,000円から下落しました。変動率は2.6％の下落です。

藤岡市は、群馬県南西部に位置し、上信越自動車道、関越自動車道、国道17号、国道254号などの交通網との関係が深い地域です。高速道路のインターチェンジ周辺や幹線道路沿いでは、物流、工業、ロードサイド商業の需要が見られる場合があります。

一方で、中心市街地の旧来型商業地では、人口減少、商業需要の変化、車社会の進展、郊外店舗への顧客流出などにより、地価が弱含むことがあります。

藤岡市中央通りの下落は、中心商業地の需要が限定的であることを示していると考えられます。

ただし、藤岡市全体を一律に弱いと見るべきではありません。交通利便性の高い工業地、物流適地、幹線道路沿いの事業用地などでは、個別に需要が見られる可能性があります。

10　沼田・富岡・桐生は横ばい

沼田税務署管内の最高路線価は、沼田市下之町の「本町通り」で、1㎡当たり4万7,000円、前年と同額でした。

富岡税務署管内の最高路線価は、富岡市富岡の「宮本町通り」で、1㎡当たり3万7,000円、前年と同額でした。

桐生税務署管内の最高路線価は、桐生市巴町2丁目の「市道10206号線」で、1㎡当たり3万5,000円、前年と同額でした。

これらの地域では、大きな上昇は見られないものの、下落もしていません。

沼田市は、県北部の中心都市として、尾瀬、片品、水上方面への観光動線や地域生活圏の拠点性を有しています。

富岡市は、世界遺産である富岡製糸場を有する観光都市であり、歴史的な街並みや観光需要があります。

桐生市は、織物産業で知られる歴史ある都市であり、古い街並み、文化資源、桐生駅周辺の市街地を有しています。

ただし、これらの都市では、人口減少、中心市街地の商業需要の弱まり、建物老朽化、空き店舗・空き家の増加などの課題もあります。

横ばいという結果は、地域の拠点性や観光資源により下支えされている一方で、強い上昇までは見られにくい状況を示していると考えられます。

11　群馬県内では地域差が明確

令和8年分の群馬県路線価で大きな特徴は、地域差が明確になっていることです。

高崎駅周辺、前橋市中心部、太田駅周辺、草津温泉湯畑前などでは上昇が見られます。

これらの地域には、それぞれ明確な価格形成要因があります。

高崎は、新幹線停車駅を含む広域交通結節点です。

前橋は、県庁所在地として行政・業務機能が集積しています。

太田は、製造業・雇用を背景とする工業都市です。

草津は、全国的な温泉観光地です。

つまり、交通、行政、産業、観光といった明確な需要のある地域では、路線価が上昇しています。

一方で、伊勢崎市や藤岡市の旧来型中心商業地では下落が見られます。沼田、富岡、桐生も横ばいにとどまっています。

県全体の平均が上昇に転じたとしても、すべての地域が同じように上昇しているわけではありません。

群馬県の不動産市場を見る場合には、高崎駅周辺、前橋中心部、太田市、草津温泉、伊勢崎市、藤岡市、沼田市、富岡市、桐生市など、地域ごとの需要の中身を確認する必要があります。

12　路線価上昇は相続税にも影響する

路線価は、相続税や贈与税の土地評価に使われます。

そのため、路線価が上昇すると、同じ土地を所有していても、相続税評価額が上がる可能性があります。

たとえば、高崎市八島町の市道高崎駅・連雀町線では、路線価が前年の46万円/㎡から47万円/㎡に上昇しました。

仮に、同通り沿いに100㎡の土地を所有していると単純計算した場合、評価額のイメージは次のようになります。

前年：46万円 × 100㎡ ＝ 4,600万円
令和8年：47万円 × 100㎡ ＝ 4,700万円

この場合、単純計算では土地の評価額が100万円上昇することになります。

また、草津町大字草津の湯畑前では、路線価が11万円/㎡から12万5,000円/㎡に上昇しました。

仮に、同地点周辺に200㎡の土地を所有していると単純計算した場合、評価額のイメージは次のようになります。

前年：11万円 × 200㎡ ＝ 2,200万円
令和8年：12万5,000円 × 200㎡ ＝ 2,500万円

この場合、単純計算では土地の評価額が300万円上昇することになります。

実際には、奥行価格補正、不整形地補正、間口狭小補正、二方路線影響加算、借地権割合、貸家建付地評価、小規模宅地等の特例などにより評価額は変わりますが、路線価の上昇は相続税評価額に直接影響する重要な要素です。

高崎駅周辺、前橋市中心部、太田駅周辺、草津温泉周辺などに土地を所有している方は、最新の路線価を確認しておくことが大切です。

13　下落地域でも相続対策は必要

一方で、伊勢崎市や藤岡市のように路線価が下落している地域では、相続税評価額が下がる可能性があります。

しかし、路線価が下がったから相続対策が不要になるわけではありません。

むしろ、地方都市の中心部では、相続税評価額よりも「その不動産を将来どうするか」が問題になる場合があります。

たとえば、中心商店街の古い店舗兼住宅、郊外の空き家、利用予定のない土地、老朽化した賃貸物件、境界が未確定の土地などは、相続後に処分や管理で困ることがあります。

相続税評価額が低くても、実際には売却しにくい、解体費がかかる、固定資産税の負担が続く、相続人が遠方に住んでいて管理できない、といった問題が発生することがあります。

そのため、路線価が上昇している地域だけでなく、横ばい・下落地域でも、不動産の現状を確認し、売却、賃貸、解体、活用、共有回避などを早めに検討することが重要です。

14　相続対策では評価額と市場価値の両方を見る

相続税の計算では路線価が重要です。

しかし、不動産の実際の価値を考える場合には、路線価だけでは不十分です。

たとえば、同じ路線価の土地であっても、形状が良い土地と悪い土地、道路付けが良い土地と悪い土地、建築しやすい土地と造成費がかかる土地では、市場での評価は異なります。

商業地では、歩行者通行量、車の交通量、店舗としての視認性、駐車場の有無、テナント需要、収益性などが価格に影響します。

住宅地では、学校、スーパー、病院、公共交通、道路幅員、災害リスク、周辺環境などが重要です。

工業地では、高速道路インターチェンジへのアクセス、工業団地の集積、物流利便性、操業環境、大型車両の通行可能性などが価格に影響します。

観光地では、観光客の回遊性、宿泊需要、温泉街としてのブランド力、施設の老朽化、景観、冬季対応、人手不足なども確認する必要があります。

つまり、相続対策では、相続税評価額だけではなく、その不動産が実際に売れるのか、誰が使うのか、維持管理費はいくらかかるのか、相続人が共有して問題にならないか、といった実務的な視点も重要です。

15　まとめ

令和8年分の相続税路線価では、群馬県の路線価は長年の下落基調から上昇に転じたとされ、改善傾向が見られる結果となりました。

県内最高路線価は、高崎市八島町の「市道高崎駅・連雀町線」で、1㎡当たり47万円、前年比2.2％の上昇でした。高崎駅周辺は、新幹線を含む広域交通結節点であり、商業、業務、宿泊、居住の需要が重なる群馬県内有数の中心地です。

前橋市本町2丁目の「本町通り」は1㎡当たり14万5,000円、前年比7.4％の上昇となりました。県庁所在地としての行政・業務機能、中心市街地再生への期待が反映されたものと考えられます。

太田市飯田町の「太田駅南口駅前広場」は1㎡当たり13万円、前年比4.0％の上昇となりました。太田市は製造業の集積が厚く、工業都市としての雇用・住宅・商業需要が価格を支えています。

また、草津町大字草津の「湯畑前」は1㎡当たり12万5,000円、前年比13.6％の上昇となりました。草津温泉の観光地としてのブランド力、宿泊・飲食・物販需要、インバウンド需要が路線価上昇の背景にあると考えられます。

一方で、伊勢崎市本町の「本町通り」は1㎡当たり4万8,000円、前年比2.0％の下落、藤岡市藤岡の「中央通り」は1㎡当たり3万7,000円、前年比2.6％の下落となりました。

沼田市下之町の「本町通り」は1㎡当たり4万7,000円、富岡市富岡の「宮本町通り」は1㎡当たり3万7,000円、桐生市巴町2丁目の「市道10206号線」は1㎡当たり3万5,000円で、いずれも前年と同額でした。

この結果から、群馬県内では、高崎、前橋、太田、草津のように交通利便性、行政・業務機能、産業集積、観光需要を有する地域では上昇が見られる一方、旧来型中心商業地などでは下落も見られ、地域差が大きくなっていることが分かります。

路線価は、相続税や贈与税の評価に使われる重要な指標ですが、実際の売買価格そのものではありません。不動産の価値は、路線価だけでなく、立地、道路付け、形状、地勢、建物状態、収益性、観光需要、工業需要、災害リスク、売却可能性などを総合的に見て判断する必要があります。

あおぎり不動産鑑定では、群馬県・長野県・山梨県・新潟県・富山県・石川県・福井県をはじめとする不動産について、相続税評価、売買、相続、担保評価、投資判断、物件調査等に関するご相談に対応しています。

令和8年分路線価の公表をきっかけに、ご所有不動産の相続税評価や市場価値を確認したい方は、ぜひ一度ご相談ください。

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