― 太陽光発電より省スペースである一方、「系統連系」が事業の成否を分ける ―

近年、遊休地や低利用地の活用方法として、系統用蓄電池を設置する「蓄電所用地」が注目されています。

系統用蓄電池とは、電力系統から電気を受けて蓄え、電力需要や市場価格が高い時間帯に放電する大型の蓄電設備です。太陽光発電のように電気を発電する設備ではなく、電気を「安い時間帯から高い時間帯へ移すこと」や、電力需給の調整に価値を生み出す設備といえます。

北海道や九州では、時間帯によって太陽光・風力等の変動型再生可能エネルギーが全需要の70％を超えることもあり、余剰電力の吸収や需給調整を担う蓄電池の必要性が高まっています。

系統用蓄電池への投資には2つの方法がある

蓄電所に関する投資は、大きく次の2つに分けられます。

一つは、土地を取得又は保有し、蓄電池事業者へ賃貸する「土地投資型」です。この場合、土地所有者は蓄電池そのものを購入せず、事業者から地代を受け取ります。設備の運用リスクを直接負わないため、不動産賃貸に近い投資方法です。

もう一つは、投資家自身又はSPCが蓄電池を所有し、電力市場で運用する「事業投資型」です。収益性は高くなる可能性がありますが、数億円規模の初期投資に加え、電力市場、設備劣化、系統連系及び運用事業者に関するリスクを負担します。

土地だけを取得して事業者に貸す場合と、蓄電池設備まで保有する場合では、必要資金もリスクも全く異なるため、両者を区別して考える必要があります。

なぜ近年、人気が高まっているのか

系統用蓄電池の主な収益源には、卸電力市場、需給調整市場、容量市場及び電力会社等との相対契約があります。安い時間帯に充電して高い時間帯に売電するだけでなく、周波数調整や予備力を提供することで、複数の収益を組み合わせることができます。

人気が高まっている主な背景としては、再生可能エネルギーの導入拡大、昼間と夕方以降の電力価格差、需給調整市場の本格化、国の補助制度及び長期脱炭素電源オークション等が挙げられます。

一方、系統接続枠の確保だけを目的とした申込みも問題となっています。このため、2026年4月以降に受け付けられる系統用蓄電池の契約申込みでは、保証金の引上げや工事費負担金の分割払いの厳格化が実施されています。契約申込み時の保証金は、系統用蓄電池について工事費負担金の10％相当とされています。

つまり、今後は単に土地を確保するだけではなく、実際に事業を実行できる資金力と計画の具体性が、これまで以上に求められることになります。

蓄電所にはどの程度の費用がかかるのか

蓄電池の規模は、出力を表す「MW」と、蓄えられる電力量を表す「MWh」の組合せで示されます。

例えば、出力2MW、容量8MWhの蓄電所を想定します。経済産業省の委託調査では、系統用蓄電池の建設費を3万～8万円／kWhとした収益性分析が行われています。これを8MWh、すなわち8,000kWhに単純に当てはめると、蓄電システムの建設費は次のようになります。

• 3万円／kWhの場合　約2億4,000万円
• 5万円／kWhの場合　約4億円
• 8万円／kWhの場合　約6億4,000万円

このほか、受変電設備、変圧器、保護継電器、系統連系工事、造成、排水、フェンス、設計、保険、融資手数料及び土地取得費等が必要です。したがって、2MW・8MWhの事業では、土地代を除いても概ね3億～8億円超の事業となる可能性があります。ただし、これは初期検討用の概算であり、特に電力会社へ支払う工事費負担金によって総額が大きく変わります。

国の補助事業でも、土地の造成・整地・フェンス工事は原則として補助対象外です。また、受変電設備、変圧器、保護継電器及び連系工事も補助対象外とされているため、補助金が採択されても相当額の自己資金又は融資が必要です。

太陽光発電との比較

太陽光発電と系統用蓄電池は、同じ再生可能エネルギー関連投資として扱われることがありますが、収益構造は大きく異なります。

項目	系統用蓄電池	太陽光発電
基本的な役割	電気を蓄え、必要な時間に放電する	太陽光から電気を発電する
主な収益	市場価格差、需給調整市場、容量市場等	FIT・FIP、PPA、売電収入
収益の安定性	市場価格や制度変更の影響を受けやすい	日射量による変動はあるが比較的予測しやすい
必要な土地	設備配置によるが、太陽光より小さい傾向	1MW当たり概ね1haが一つの目安
主なリスク	系統接続、工事費負担金、市場価格、電池劣化、火災	日射量、出力制御、造成、災害、地域調整
設備費の基準	主に円／kWhで比較	主に円／kWで比較

2024年に設置された10kW以上の事業用太陽光発電のシステム費用は、平均22万6,000円／kWでした。これを2MWに単純換算すると、システム費用は約4億5,200万円となります。地上設置型太陽光発電は1MW当たり約1haが一つの目安であるため、2MWでは概ね2ha程度の土地が必要になります。

蓄電所は太陽光発電と同等又はそれ以上の設備投資が必要になることがありますが、発電パネルを広範囲に並べる必要がないため、相対的に小さな土地でも大型事業を計画できる点が特徴です。

一方で、太陽光発電は日射量から発電量をある程度予測できますが、蓄電池の収益は将来の電力価格や需給調整市場の競争環境に左右されます。そのため、蓄電池の方が土地効率は高いものの、収益予測の不確実性も高いといえます。

投資効率はどの程度か

経済産業省の委託調査では、卸電力市場の平均的な価格差を前提とした20年間の収益性について、建設費が5万円／kWh以下であれば一定の収益が見込まれるとしています。

同試算のベースシナリオでは、建設費別のIRRは次のとおりです。

建設費	20年間のIRR
8万円／kWh	▲2.6％
6万円／kWh	0.4％
5万円／kWh	2.4％
4万円／kWh	5.1％
3万円／kWh	8.9％

ただし、これは一定の電力価格差が20年間継続するとの仮定に基づく試算です。価格差が小さいシナリオでは、3万円／kWhまで建設費を抑えてもIRRは1.2％にとどまります。反対に、価格差が大きいシナリオでは、4万円／kWhでIRR10.9％となります。蓄電池事業では、設備価格だけでなく、どの市場に参加し、どのように充放電を行うかが収益性を大きく左右します。

土地を購入して蓄電池事業者へ貸す場合には、設備事業のIRRではなく、次のような不動産賃貸の利回りで判断します。

実質利回り＝年間賃料収入－固定資産税等の年間経費
　　　　　　÷土地取得費・諸費用・造成費等の総額

例えば、土地取得費と諸費用の合計が3,000万円、年間賃料が240万円、固定資産税等が年間40万円であれば、実質利回りは約6.7％です。

ただし、これは計算例にすぎません。蓄電所用地には一般的な賃料相場が確立しておらず、系統接続の確度、契約期間、借主の信用力、造成費負担及び原状回復条件によって賃料水準は大きく変わります。

利用できる補助金はあるのか

系統用蓄電池の導入補助金

令和7年度の系統用蓄電池導入支援事業では、一般的な蓄電システムについて、最大受電電力1,000kW以上1万kW未満は補助率3分の1以内・上限10億円、1万kW以上は補助率2分の1以内・上限40億円とされていました。リユース蓄電池は2分の1以内、長期エネルギー貯蔵技術は3分の2以内という区分も設けられていました。

令和7年度補正予算でも「系統用蓄電システム等導入支援事業」が予定されています。ただし、2026年6月23日現在のSII事業ページでは、GX予算を利用する事業者についてGXフューチャー・リーグへの参加を応募要件とする方針が案内されている段階で、公募期間や補助率等の詳細は掲載されていません。

太陽光発電と蓄電池を同時に設置する補助金

2026年7月9日から7月31日まで、環境省の「ストレージパリティの達成に向けた太陽光発電設備等の価格低減促進事業」が公募されています。

この制度は、工場や事業所等に自家消費型太陽光発電と蓄電池を同時に設置する事業が対象です。太陽光発電設備は通常4万円／kW、オンサイトPPA又はリースモデルは5万円／kWであり、業務・産業用蓄電池は目標価格の3分の1又は補助対象経費の3分の1のいずれか低い額が基準となります。太陽光発電設備の上限は2,000万円、蓄電池等の上限は4,000万円です。

ただし、この補助制度は自家消費型太陽光発電への蓄電池併設を対象としており、電力系統に直接接続して市場取引を行う独立型の系統用蓄電所とは異なります。

土地投資で最も重要なのは「安さ」ではなく「系統」である

蓄電所用地の投資では、土地価格が安いことよりも、電力系統へ現実的な費用と期間で接続できることが重要です。

土地を取得する前に、少なくとも次の事項を確認する必要があります。

1. 近隣の送電線、配電線及び変電所の位置
2. 接続検討の回答内容、工事費負担金及び連系予定時期
3. 大型車両やクレーンが進入できる道路条件
4. 農地転用、林地開発、盛土規制及び開発許可の要否
5. 洪水、土砂災害、浸水及び地盤条件
6. 冷却ファンや変圧器による騒音、景観及び近隣住宅との離隔
7. 火災、漏電、排水及び消防協議
8. 事業者の資金力、実績及び撤去費用の負担能力

特に、売買契約を先に締結し、その後の接続検討で高額な工事費負担金や長期間の工期が判明すると、土地を取得しても蓄電所として利用できない可能性があります。

そのため、土地の売買契約には「系統接続の見通しが得られること」「必要な許認可が取得できること」などを停止条件として設定する方法が考えられます。賃貸借契約では、賃料発生日、契約解除条件、設備事故の責任、保険、SPCへの契約承継、原状回復及び設備撤去費用について明確にしておく必要があります。

まとめ

系統用蓄電池は、再生可能エネルギーの普及に伴って必要性が高まっており、太陽光発電より小規模な土地でも数億円規模のエネルギー事業を計画できる点が魅力です。

一方、蓄電池事業は土地を購入すれば成立するものではありません。収益性は、系統接続、設備価格、電力市場の価格差、運用能力及び補助金の採否によって大きく変動します。

土地投資として取り組む場合には、安価な山林や遊休地を先に購入するのではなく、まず接続検討や事業者との協議を進め、系統接続の可能性と賃貸条件を確認した上で土地を取得することが重要です。

蓄電所用地は、一般的な不動産投資というよりも、不動産と電力インフラ事業の中間に位置する投資対象です。高い土地利用効率が期待できる反面、専門的な事業性調査を必要とする点には十分な注意が必要です。

※補助制度、補助率及び公募期間は2026年7月20日時点の情報です。申請に当たっては、各執行団体の最新の公募要領を確認する必要があります。系統用蓄電池の補助金公募を定期確認

あおぎり不動産鑑定