親が亡くなり、実家や土地を相続することになった。
相続人が一人であれば、手続きの問題はあっても、不動産を誰が取得するかで意見が分かれることはありません。しかし、兄弟姉妹が複数いる場合、不動産の分け方が大きな問題になることがあります。
「兄は実家を相続するのだから、自分は現金を多くもらいたい」
「実家には思い出があるので売りたくない」
「不動産の価値は3,000万円くらいだと聞いたが、本当にその金額でよいのだろうか」
このようなご相談で大切なのは、まず相続する不動産の価値を正しく把握することです。
今回は、架空の事例をもとに、不動産の相続で知っておきたい価格の考え方について解説します。
1．相続する財産の大半が不動産だった場合
例えば、父親が亡くなり、長男と次男の2人が相続人になったとします。母親はすでに亡くなっており、父親には借入金などの大きな債務はなく、遺言や特別な事情もないものとします。
父親の財産は、次のとおりです。
- 預貯金：1,000万円
- 自宅の土地・建物：3,000万円
- 相続財産の合計：4,000万円
ここでは、自宅の価値を3,000万円と仮定します。
相続人が長男と次男の2人で、それぞれの法定相続分が2分の1である場合、法定相続分を金額に置き換えると、それぞれ2,000万円となります。
ところが、財産のうち3,000万円が自宅であり、現金は1,000万円しかありません。
長男が実家に住み続けたいと考えて自宅を相続する場合、問題になるのは、次男にどのように財産を分けるかということです。
自宅を売却せずに長男が取得するのであれば、預貯金だけでは、次男に法定相続分に相当する2,000万円を渡すことができません。
そこで考えられるのが、長男が自分の預貯金などから次男に現金を支払う「代償分割」という方法です。
ただし、長男に十分な資金があるかどうかによって、実際に選択できる方法は変わってきます。
2．長男の預貯金によって、財産の分け方はどう変わるのか
それでは、長男が自宅を取得する場合について、長男自身が持っている預貯金の額によって、どのような違いが生じるのかを具体的に見ていきましょう。
前提となる相続財産は、自宅3,000万円、父親の預貯金1,000万円、合計4,000万円です。長男と次男の法定相続分は、それぞれ2,000万円と仮定します。
ケース① 長男に1,000万円以上の預貯金がある場合
長男自身に、少なくとも1,000万円の支払いに充てられる資金がある場合です。
例えば、長男が自分の預貯金を1,200万円持っていたとします。
この場合、長男は父親から相続する自宅3,000万円を取得し、次男には父親の預貯金1,000万円を取得してもらいます。
さらに、長男が自分の預貯金から次男に1,000万円を支払えば、次のように財産を分けることができます。
| 項目 | 長男 | 次男 |
|---|---|---|
| 相続する自宅 | 3,000万円 | 0円 |
| 父親から相続する預貯金 | 0円 | 1,000万円 |
| 長男から次男への支払い | ▲1,000万円 | ＋1,000万円 |
| 最終的な取得額 | 2,000万円 | 2,000万円 |
このように、長男が自分の資金から1,000万円を支払うことができれば、両者の取得額をそれぞれ2,000万円にそろえることができます。
長男にとっては、実家を売却せずに取得できることがメリットです。次男にとっても、現金で2,000万円を受け取ることができるため、不動産を共有することなく財産を取得できます。
ただし、長男に1,000万円の預貯金があったとしても、そのすべてを支払いに充てられるとは限りません。自身の住宅ローンや生活費、子どもの教育費などを考慮する必要があります。
重要なのは、預貯金が1,000万円あるかどうかだけでなく、実際に1,000万円を支払っても生活に支障がないかという点です。
ケース② 長男の預貯金が500万円の場合
次に、長男の預貯金が500万円しかない場合を考えてみましょう。
この場合、長男が自分の預貯金をすべて使ったとしても、次男に1,000万円を支払うことはできません。
仮に、長男が500万円を支払うことについて合意できた場合、財産の分け方は次のようになります。
| 項目 | 長男 | 次男 |
|---|---|---|
| 相続する自宅 | 3,000万円 | 0円 |
| 父親から相続する預貯金 | 0円 | 1,000万円 |
| 長男から次男への支払い | ▲500万円 | ＋500万円 |
| 最終的な取得額 | 2,500万円 | 1,500万円 |
この場合、長男は2,500万円、次男は1,500万円を取得することになります。
それぞれの法定相続分である2,000万円ずつにはなりません。
もっとも、法定相続分は、必ずすべての相続で機械的に同額の財産を取得しなければならないという意味ではありません。遺産分割では、相続人全員の合意によって異なる分け方をすることもできます。
ただし、次男がこの分け方に納得するとは限りません。
長男が実家に住み続けたいと考えていても、次男が「自分も法定相続分に相当する財産を取得したい」と希望すれば、話し合いが難しくなる可能性があります。
長男が不足分の500万円を金融機関から借り入れる方法も考えられますが、借入れが認められるか、返済が可能かなどを確認しなければなりません。
また、ほかの資産がある場合には、それを含めて分け方を検討することもできます。
ケース③ 長男に預貯金がほとんどない場合
では、長男自身に預貯金がほとんどない場合はどうでしょうか。
例えば、長男は現在の収入で生活しており、まとまった現金を持っていないものとします。
長男が自宅を取得する場合、父親の預貯金1,000万円を次男に渡すことはできます。しかし、それだけでは次男の取得額は1,000万円にとどまり、法定相続分に相当する2,000万円には届きません。
このような場合、長男が自宅を取得することを前提にすると、資金面で調整が難しくなります。
考えられる選択肢としては、次のようなものがあります。
① 自宅を売却する
長男も次男も自宅に住む必要がないのであれば、自宅を売却し、売却代金と預貯金を合わせて分ける方法があります。
仮に自宅が3,000万円で売れ、預貯金1,000万円と合わせて4,000万円になれば、売却費用や税金などを考慮する前の金額では、それぞれ2,000万円ずつ分けることができます。
実際には、仲介手数料などの費用や、売却に伴う税金が発生する場合があるため、手取り額を確認する必要があります。
② 長男が資金を借り入れて代償金を支払う
長男がどうしても自宅を取得したい場合には、金融機関からの借入れなどによって代償金を準備する方法も考えられます。
ただし、融資が受けられるかどうかは、長男の収入や年齢、返済能力、担保の状況などによって異なります。
実家を取得できたとしても、無理な借入れによってその後の生活が苦しくなってしまっては、本来の目的を達成できません。
③ 不動産を共有する
長男と次男が不動産を共有する方法もあります。
しかし、共有すると、将来の売却や利用方法、修繕費の負担などをめぐって意見が分かれる可能性があります。
一時的に問題を解決するために共有にするのではなく、将来どのように管理し、いつ処分するのかまで考えておくことが大切です。
このように、長男の資金が不足している場合には、自宅を取得することだけにこだわらず、売却や借入れ、ほかの財産を含めた分割方法などを比較して検討する必要があります。
3．そもそも、自宅には本当に3,000万円の価値があるのか
ここまでの事例では、自宅の価値を3,000万円と仮定して説明してきました。
しかし、実際の相続では、そもそも自宅がいくらの価値を持っているのか分からないことも少なくありません。
例えば、長男は「近所の家が3,000万円で売れたのだから、実家も3,000万円くらいだろう」と考えている一方、次男は「建物が古いので、もっと安いのではないか」と考えているとします。
このような場合、実家の価格について共通の認識がないまま話し合いを進めても、意見が食い違う可能性があります。
また、土地の形状や道路との関係、建物の状態、周辺の取引事例などによって、不動産の価値は変わります。
固定資産税評価額や相続税評価額を確認することも大切ですが、これらはそれぞれ課税上の目的に応じた評価であり、実際に売買する場合の価格と一致するとは限りません。
そこで選択肢の一つとなるのが、不動産鑑定士による不動産鑑定評価です。
不動産鑑定士は、対象となる不動産の個別の条件や市場動向、取引事例などを調査し、評価の目的に応じて不動産の経済価値を判定します。
もちろん、鑑定評価額が将来の売却価格を保証するものではありません。また、相続が発生する時点までに地価や建物の状態が変化する可能性もあります。
それでも、現在の不動産の価値を専門的な立場から把握しておくことは、将来の相続について家族で話し合う際の重要な材料になります。
4．親御さんがご存命のうちに、不動産の価値を把握しておくという選択肢
相続については、実際に相続が発生してから考えるものと思われがちです。
しかし、親御さんがご存命のうちに不動産の価値を把握しておくことにも、大きな意味があります。
例えば、70代の父親が、長年住んできた自宅と預貯金を所有しているとします。
将来、自宅を長男が取得することになりそうですが、次男にもできるだけ公平に財産を残したいと考えています。
ところが、自宅の価値が分からなければ、どの程度の財産を長男が取得することになるのか、また、次男に現金をどの程度残す必要があるのかを具体的に考えることが難しくなります。
そこで、親御さんが元気なうちに、不動産鑑定評価などを通じて自宅の価値を把握しておけば、例えば次のような検討ができます。
- 自宅を長男に相続させる場合、ほかの相続人にどの程度の財産を残せるか。
- 預貯金だけで公平な分け方が難しい場合、生命保険やほかの資産も含めて対策を検討する必要があるか。
- 自宅を売却して現金化することも選択肢に入れるべきか。
- 将来の相続に備えて、遺言書の作成などを専門家に相談する必要があるか。
例えば、自宅の価値が3,000万円程度で、預貯金が1,000万円しかないと分かれば、自宅を取得する相続人がほかの相続人に代償金を支払うための資金を、どのように確保するかという問題を早い段階から考えることができます。
反対に、自宅の価値が想定よりも低かった場合には、財産の分け方について別の選択肢を検討できるかもしれません。
大切なのは、評価額だけで相続の結論を決めることではありません。不動産の価値を把握したうえで、親御さん自身の希望や家族の状況を踏まえ、将来の選択肢を考えておくことです。
なお、生前に行う不動産鑑定評価は、その評価時点における不動産の価値を示すものです。実際に相続が発生した際には、その時点での不動産の価値や税務上の評価方法などを改めて確認する必要があります。
5．不動産の価値を知ることが、相続対策の第一歩になる
相続では、不動産の価値が分からないことが、相続人同士の話し合いを難しくする一因となることがあります。
特に、財産の大半が自宅や土地である場合には、現金だけで法定相続分に近い分け方を実現できるとは限りません。
自宅を取得したい相続人に十分な預貯金があれば、代償金を支払う方法が考えられます。一方、資金が不足している場合には、自宅の売却や借入れ、ほかの財産を含めた分割方法などを検討する必要があります。
そして、こうした検討を始める前提となるのが、そもそも不動産にどの程度の価値があるのかを把握することです。
親御さんがご存命のうちに不動産の価値を確認しておけば、将来の相続について家族で話し合うための材料になります。
「自宅を長男に残したいが、次男にもできるだけ公平に財産を残したい」
「不動産の価値が分からず、将来の相続で家族が揉めないか心配」
「今のうちに不動産の価値を把握し、相続に備えておきたい」
このようなお悩みがある方は、まずは所有する不動産の価値を把握することから始めてみてはいかがでしょうか。
不動産鑑定評価は、相続について考える際の一つの判断材料になります。必要に応じて税理士や弁護士などの専門家にも相談しながら、家族にとって納得できる相続の準備を進めることが大切です。
※本記事の金額は説明のための架空の事例です。実際の不動産価格や相続財産の分け方は、個別の事情によって異なります。
あおぎり不動産鑑定