近年、企業の財務健全性を図る指標として、固定資産の評価は極めて重要な意味を持っています。その中核にあるのが「固定資産の減損会計」です。

初回は、減損会計についてのあらましを解説致します。

本コラムでは、減損会計の基本的な仕組みから、不動産鑑定評価との密接な関係、環境変化に対応した具体的な設例を用いた計算プロセスまでを分かりやすく解説します。

1. 減損会計の概要と4つの手順

固定資産の減損会計とは、資産の収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合に、一定の条件の下で回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理です。

対象となるのは、有形固定資産、無形固定資産、投資その他の資産です（※「金融商品に関する会計基準」など、他の基準に定めがある資産は除きます）。減損会計は、以下の4つの手順に沿って厳格に進行します。

Ⅰ．資産のグルーピング

固定資産は、個々の資産単位ではなく、土地・建物など複数の資産を一体として利用しているケースが大半です。そのため、原則として「他の資産又は資産グループのキャッシュ・フローから概ね独立したキャッシュ・フローを生み出す最小の単位」を基準に、資産をまとめます。

Ⅱ．減損の兆候の有無の確認

減損の兆候とは、資産の回収が不可能とされる事象が発生している場合を指します。具体的には、以下のような例が挙げられます。

• ① 営業損益・CFのマイナス：営業活動からの損益またはキャッシュ・フローが継続してマイナス、あるいはその見込みである。
• ② 使用方法の著しい変化：資産が使用されている範囲・方法が、回収可能価額を著しく低下させる変化（またはその見込み）がある。
• ③ 経営環境の著しい悪化：関連する事業の経営環境が著しく悪化した、またはその見込みである。
• ④ 市場価格の著しい下落：資産の市場価格が著しく下落した。

Ⅲ．減損損失の認識

減損損失を認識するか否かの判定は、当該資産が生み出すと予想される将来キャッシュ・フロー（継続的使用によるCF ＋ 資産の処分によるCF）をもとに行います。

見積もった将来キャッシュ・フローは現在価値に割り引かずに単純合計し、これが帳簿価額を下回っている場合に「減損損失を認識すべき」と判定されます。

※将来キャッシュ・フローの見積もり期間は、「資産の経済的残存耐用年数」と「20年」のいずれか短い方と定められています。

Ⅳ．減損損失の測定

認識の判定が下された場合、帳簿価額を「回収可能価額」まで減額し、その減少額を当期の損失（減損損失）として計上します。

回収可能価額 ＝ 「正味売却価額」と「使用価値」のいずれか高い方の金額

• 正味売却価額：資産の時価から処分費用見込み額を控除した金額。
• 使用価値：資産の継続的使用と使用後の処分によって生じると見込まれる将来キャッシュ・フローの現在価値。（割引率は「貨幣の時間価値を反映した税引前の利率」を使用）

2. 減損会計の本質：欧米流の「合理的な経営者」の視点

減損会計の特徴は、固定資産が生み出すキャッシュ・フローに基づく評価、すなわち「資産本来の生産性や企業の技術力・販売力」を重視する点にあります。そのため、同じ資産であっても利用者や利用の仕方によって価値が大きく異なります。

国際会計基準が想定する「合理的な経営者」は、ある資産に減損が生じていると認識した際、次の二者択一を迫られます。

1. その資産を売却するか
2. 継続して利用し続けるか

当然、企業にとって有利な方（金額が高い方）を選択するため、減損損失の測定においても「正味売却価額」と「使用価値」のいずれか高い金額（＝回収可能価額）を基準とします。これこそが、企業がその資産に見出す本質的な経済的価値なのです。

3. 不動産の時価・各種会計基準の動向

企業が保有する不動産に関する動向は、その目的によって異なります。

• 販売用不動産等の強制評価減：ゼネコン等が保有する棚卸資産（販売用不動産等）の含み損については、強制評価減の実施が徹底されています。
• 固定資産の減損会計：企業が固定資産として保有する土地・建物について、回収可能価額が帳簿価額を下回っている時に減損損失を認識します。
• 投資不動産の時価会計：国際会計基準では時価開示等の選択適用が義務付けられていますが、我が国においては時価会計を採用せず、取得原価（減損会計）を採用する方針をとっています。

時価評価に適した不動産の価格とは？

時価の基準としては、公示価格、標準価格、路線価、固定資産税評価額といった公的評価も考えられますが、これらはあくまで簡便的な算定用です。時価・減損会計制度において求める時価としては、「不動産鑑定士による不動産鑑定評価額」が最も適しています。

4. 不動産鑑定評価と減損会計の連携

実際の減損実務において、不動産鑑定評価は「正味売却価額（時価）」と「使用価値」の算定において、それぞれ異なる価格類型として用いられます。

① 正味売却価額を算定する場合 ⇒ 『正常価格』

通常の不動産鑑定評価と同様に価格の三面性に着目し、原則として原価法、取引事例比較法、収益還元法の三手法を併用し、試算価格の調整を経て鑑定評価額（正常価格）を算出します。

② 使用価値を求める場合 ⇒ 『特定価格』

企業会計の基準という法令等による社会的要請を背景とするため、不動産鑑定評価基準上の「特定価格」に該当します。使用価値は、以下の理由から正常価格（市場価値）の要件を満たしません。

• 市場価値そのものを求めるものではない。
• 現在の利用状況の継続を前提とするため、必ずしも最有効使用を前提としない。
• 標準的な市場参加者ではなく、現在の使用者固有の事情（将来見通しなど）を反映させる。

対象不動産が賃貸用であれば「貸家及びその敷地」の評価方法に準じますが、賃貸用以外の事業用不動産（自社ビルや自社ロードサイド店舗など）である場合は、企業の事業計画に即したキャッシュ・フローへと置き換える必要があります。

5. 【実務設例】事業用不動産における使用価値の算定と減損損失の測定

一般的な企業経営におけるモデルケース（期間5年・割引率5%）を用いて、減損損失の具体的な計算手順を見ていきます。

設定条件

• 対象資産：企業が保有する「事業用拠点（土地建物）」
• 評価時点の帳簿価額：500,000 千円
• 経済的残存耐用年数：5年
• 割引率：5％
• 減損の兆候：有り。見積もった割引前将来CFの総額（445,000千円）が帳簿価額（500,000千円）を下回ったため、減損損失の測定（手順Ⅳ）へ移行。

キャッシュ・フロー（CF）および現在価値算定表

（金額単位：千円）

年数	1年目	2年目	3年目	4年目	5年目	5年目処分(正味売却価額)	合計
割引前将来CF	65,000	60,000	55,000	45,000	40,000	180,000	445,000
複利現価率 (5%)	0.952	0.907	0.864	0.823	0.784	0.784	―
現在価値	61,880	54,420	47,520	37,035	31,360	141,120	373,335

計算プロセス

• ステップ①：稼働期間中の現在価値算定1年目から5年目までの各年の予測正味キャッシュ・フローに複利現価率を乗じた現在価値の合計は、232,215 千円となります。
• ステップ②：経済的残存耐用年数終了時の処分価値（正味売却価額）の見積もり5年先の処分価値を個別に予測することは困難であるため、鑑定評価手法を適用して求めた現在時点の時価（正味売却価額）180,000 千円を、5年先の正味売却価額とみなします。
• ステップ③：処分価値の現在価値算定5年経過時点の正味売却価額180,000千円に、5年目の複利現価率（0.784）を乗じ、現在価値 141,120 千円を算出します。
• ステップ④：使用価値の算出稼働期間中の現在価値の合計（232,215千円）＋ 処分価値の現在価値（141,120千円）＝ 373,335 千円
• ステップ⑤：回収可能価額の判定「正味売却価額 180,000 千円」＜「使用価値 373,335 千円」いずれか高い方の金額を選択するため、回収可能価額は 373,335 千円となります。
• ステップ⑥：減損損失の確定帳簿価額 500,000 千円 － 回収可能価額 373,335 千円 ＝ 減損損失 126,665 千円

まとめ：実務における留意点

我が国の減損会計基準において、「減損損失の戻入れ（一度切り下げた帳簿価額を回復させること）」は認められていません。だからこそ、将来キャッシュ・フローの見積もりや価格算出の局面において、企業固有の事情を正しく反映させ、客観的かつ合理的な説明を可能にする「不動産鑑定評価（特定価格）」の重要性が極めて高くなるのです。

(※本コラムに記載されている数値やシミュレーションは会計基準の理解を深めるための一般的なモデルケースです。実際の減損実務の適用にあたっては、必ず公認会計士や監査法人等の専門家にご相談ください)

あおぎり不動産鑑定