― 大宮・浦和・川口など県南主要駅前の上昇が鮮明に ―

令和8年7月1日、国税庁から令和8年分の相続税路線価が公表されました。

路線価とは、相続税や贈与税を計算する際に、土地の評価額を算定するための基準となる価格です。毎年1月1日時点の価格として公表され、道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額として示されます。

一般的に、路線価は地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に設定されます。そのため、実際の売買価格そのものではありませんが、相続税・贈与税の評価、資産承継、相続対策、不動産の概況把握において重要な指標になります。

令和8年分の埼玉県の路線価を見ると、大宮、浦和、川口、西川口、川越、所沢、志木、南越谷など、県南部・県央部の主要駅前商業地で上昇が目立ちます。

一方で、春日部、熊谷、東松山、本庄、秩父、行田などでは、税務署別最高路線価が横ばいとなっており、埼玉県内でも地域差が見られる結果となりました。

埼玉県は、東京都心への通勤圏としての住宅需要、主要駅前の商業・業務需要、再開発期待、工業・物流需要などが重なる県です。令和8年分の相続税路線価は、こうした埼玉県の地域構造をよく表しているといえます。

1　県内最高路線価は大宮駅西口駅前ロータリー

令和8年分の埼玉県内で最も路線価が高かったのは、さいたま市大宮区桜木町2丁目の「大宮駅西口駅前ロータリー」です。

路線価は1㎡当たり666万円で、前年の592万円から上昇しました。対前年変動率は12.5％の上昇です。

大宮駅は、埼玉県内最大級の交通結節点です。東北新幹線、上越新幹線、北陸新幹線、JR京浜東北線、宇都宮線、高崎線、埼京線、川越線、東武アーバンパークライン、ニューシャトルなど、多数の路線が集まっています。

東京方面だけでなく、東北、上信越、北陸方面への広域交通拠点でもあり、埼玉県内外から人の流れが集中するエリアです。

大宮駅周辺には、百貨店、商業施設、オフィス、ホテル、飲食店、金融機関、予備校、マンションなどが集積しています。西口・東口ともに再開発や都市機能更新の動きがあり、商業地としての希少性と将来性が価格に反映されていると考えられます。

大宮駅西口駅前ロータリーの路線価が大きく上昇したことは、埼玉県内における大宮駅周辺の拠点性の強さを示すものです。

2　浦和駅西口も大きく上昇

浦和税務署管内の最高路線価は、さいたま市浦和区高砂1丁目の「浦和駅西口駅前ロータリー」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり287万円で、前年の256万円から上昇しました。対前年変動率は12.1％の上昇です。

浦和は、埼玉県庁、さいたま市役所、裁判所、金融機関、教育施設、商業施設などが集まる行政・文教・商業の中心地です。

大宮が広域交通と商業の拠点であるのに対し、浦和は行政機能、文教性、住宅地としての人気を兼ね備えた地域といえます。

浦和駅周辺では、駅前商業地としての需要に加え、駅近マンション需要も強く、住宅地としてのブランド力も価格を支える要因となっています。

浦和駅西口駅前ロータリーの上昇は、単なる商業地需要だけでなく、行政・文教機能、駅近居住需要、再開発期待が重なった結果といえます。

3　川口・西川口は東京都心近接性が強み

川口税務署管内の最高路線価は、川口市栄町3丁目の「駅前産業道路」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり249万円で、前年の222万円から上昇しました。対前年変動率は12.2％の上昇です。

西川口税務署管内の最高路線価は、川口市川口1丁目の「川口駅東口駅前ロータリー」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり235万円で、前年の210万円から上昇しました。対前年変動率は11.9％の上昇です。

川口市は、東京都に隣接する埼玉県南部の主要都市です。JR京浜東北線により東京都心へのアクセスが良く、東京の住宅価格上昇を背景に、都心近接の住宅地・マンション立地としての需要が強い地域です。

川口駅周辺は、商業施設、飲食店、マンション、公共施設などが集まり、駅前商業地としての集積もあります。

川口・西川口の路線価上昇は、東京都心への近接性、駅前商業地としての利便性、マンション需要、人口集積を背景としたものと考えられます。

4　川越・所沢も上昇

川越税務署管内の最高路線価は、川越市脇田町の「川越駅東口駅前広場」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり127万円で、前年の121万円から上昇しました。対前年変動率は5.0％の上昇です。

川越市は、「小江戸」と呼ばれる歴史的な街並みを有する観光都市です。蔵造りの町並み、時の鐘、菓子屋横丁、喜多院など、県内外から観光客を集める資源があります。

一方で、川越駅周辺は、東武東上線、JR川越線、西武新宿線などの交通利便性を有し、商業施設、飲食店、オフィス、マンションが集まる都市的な駅前商業地でもあります。

また、所沢税務署管内の最高路線価は、所沢市日吉町の「所沢プロペ通り」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり116万円で、前年の110万円から上昇しました。対前年変動率は5.5％の上昇です。

所沢市は、西武池袋線・西武新宿線の交通結節点であり、池袋・新宿方面へのアクセスが良い住宅都市です。所沢駅周辺では商業施設の更新、駅前開発、マンション供給などが進み、駅前商業地としての評価が高まっています。

川越駅東口駅前広場や所沢プロペ通りの上昇は、観光需要、商業需要、住宅需要、交通利便性が重なった結果といえます。

5　志木駅南口・南越谷駅南口も上昇

朝霞税務署管内の最高路線価は、新座市東北2丁目の「志木駅南口ロータリー」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり72万円で、前年の69万円から上昇しました。対前年変動率は4.3％の上昇です。

志木駅は、東武東上線の主要駅であり、池袋方面へのアクセスに優れています。新座市、志木市、朝霞市周辺の住宅需要を支える駅であり、駅前には商業施設、飲食店、マンションなどが集積しています。

越谷税務署管内の最高路線価は、越谷市南越谷1丁目の「南越谷駅南口ロータリー」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり57万円で、前年の53万円から上昇しました。対前年変動率は7.5％の上昇です。

南越谷駅・新越谷駅周辺は、JR武蔵野線と東武スカイツリーラインが交差する交通結節点です。越谷市内だけでなく、県東部の広域的な商業・通勤・通学需要を取り込む駅前商業地です。

志木駅南口、南越谷駅南口の上昇は、いずれも東京都心方面へのアクセス、乗換利便性、駅前商業地としての集積、マンション需要が背景にあると考えられます。

6　上尾駅西口は緩やかに上昇

上尾税務署管内の最高路線価は、上尾市谷津2丁目の「上尾駅西口駅前ロータリー」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり44万円で、前年の43万円から上昇しました。対前年変動率は2.3％の上昇です。

上尾市は、さいたま市の北側に位置し、JR高崎線により大宮・浦和・東京方面へのアクセスが可能な住宅都市です。

上尾駅周辺には、商業施設、公共施設、飲食店、マンション、住宅地が集積しており、地域の中心商業地としての役割を持っています。

大宮、浦和、川口ほどの急激な上昇ではありませんが、都心方面への通勤圏としての住宅需要、駅前商業地としての利便性を背景に、緩やかな上昇が見られます。

7　春日部・熊谷・東松山・本庄・秩父・行田は横ばい

一方で、令和8年分の税務署別最高路線価では、横ばいとなった地点も多くあります。

春日部税務署管内の最高路線価は、春日部市中央1丁目の「春日部駅西口駅前広場」で、1㎡当たり36万円、前年と同額でした。

熊谷税務署管内の最高路線価は、熊谷市筑波3丁目の「熊谷駅前広場」で、1㎡当たり25万円、前年と同額でした。

東松山税務署管内の最高路線価は、東松山市箭弓町1丁目の「市道23号線」で、1㎡当たり15万円、前年と同額でした。

本庄税務署管内の最高路線価は、本庄市早稲田の杜1丁目の「本庄早稲田駅北口広場」で、1㎡当たり11万5,000円、前年と同額でした。

秩父税務署管内の最高路線価は、秩父市中町の「主要地方道秩父上名栗線」で、1㎡当たり8万2,000円、前年と同額でした。

行田税務署管内の最高路線価は、行田市壱里山町の「県道行田停車場線」で、1㎡当たり6万4,000円、前年と同額でした。

これらの地域では、大きな下落は見られない一方で、県南部の主要駅前ほどの強い上昇も見られません。

春日部、熊谷、東松山、本庄、秩父、行田はいずれも地域の中心性を有する都市ですが、東京都心への近接性、再開発期待、マンション需要、駅前商業地としての収益性という点では、大宮・浦和・川口などと差があります。

横ばいという結果は、地域内の一定の需要に支えられて価格を維持している一方、強い上昇要因までは見られにくい状況を示していると考えられます。

8　県南主要駅前の強さ

令和8年分の埼玉県路線価で最も目立つのは、県南主要駅前の強さです。

大宮駅西口駅前ロータリーは12.5％上昇、浦和駅西口駅前ロータリーは12.1％上昇、川口市栄町3丁目の駅前産業道路は12.2％上昇、川口駅東口駅前ロータリーは11.9％上昇となりました。

これらの地点に共通するのは、東京都心へのアクセスの良さ、駅前商業地としての集積、マンション需要、再開発期待です。

特に埼玉県南部では、東京都内の住宅価格が高騰する中で、都心通勤圏としての住宅需要が強まっています。駅近のマンションや利便性の高い住宅地は選ばれやすく、その需要は周辺商業地の価格にも波及します。

また、駅前商業地は土地の供給が限られているため、需要が強まると価格に反映されやすい傾向があります。

県南主要駅前の上昇は、埼玉県が単なる東京のベッドタウンではなく、商業・業務・居住機能を併せ持つ都市圏として評価されていることを示しています。

9　県北・県西部では横ばい地点が多い

一方で、県北部や県西部では、税務署別最高路線価が横ばいとなる地点が目立ちます。

熊谷、東松山、本庄、秩父、行田などでは、地域の中心駅前や中心商業地であっても、令和8年分の最高路線価は前年と同額でした。

これらの地域は、地域内の商業・行政・生活拠点として一定の需要を有しています。しかし、東京都心への通勤利便性、駅前再開発の勢い、マンション需要、商業収益性という点では、県南部の主要駅前ほど強くありません。

また、地方都市型の中心商業地では、郊外型商業施設、ロードサイド店舗、自動車利用の増加、人口減少、高齢化などの影響を受けやすくなります。

そのため、県北・県西部の不動産を見る場合には、単に「駅前だから高い」と判断するのではなく、商業集積、歩行者通行量、駐車場の有無、周辺人口、道路アクセス、空き店舗の状況などを個別に確認する必要があります。

10　路線価上昇は相続税にも影響する

路線価は、相続税や贈与税の土地評価に使われます。

そのため、路線価が上昇すると、同じ土地を所有していても、相続税評価額が上がる可能性があります。

たとえば、大宮駅西口駅前ロータリーでは、路線価が前年の592万円/㎡から666万円/㎡に上昇しました。

仮に、同地点周辺に100㎡の土地を所有していると単純計算した場合、評価額のイメージは次のようになります。

前年：592万円 × 100㎡ ＝ 5億9,200万円
令和8年：666万円 × 100㎡ ＝ 6億6,600万円

この場合、単純計算では土地の評価額が7,400万円上昇することになります。

また、浦和駅西口駅前ロータリーでは、路線価が256万円/㎡から287万円/㎡に上昇しました。

仮に、同地点周辺に100㎡の土地を所有していると単純計算した場合、評価額のイメージは次のようになります。

前年：256万円 × 100㎡ ＝ 2億5,600万円
令和8年：287万円 × 100㎡ ＝ 2億8,700万円

この場合、単純計算では土地の評価額が3,100万円上昇することになります。

実際には、奥行価格補正、不整形地補正、間口狭小補正、二方路線影響加算、借地権割合、貸家建付地評価、小規模宅地等の特例などにより評価額は変わりますが、路線価の上昇は相続税評価額に直接影響する重要な要素です。

大宮、浦和、川口、川越、所沢、南越谷など、近年上昇傾向の強い地域に土地を所有している方は、最新の路線価を確認しておくことが大切です。

11　横ばい地域でも相続対策は必要

一方で、春日部、熊谷、東松山、本庄、秩父、行田のように、最高路線価が横ばいとなった地域もあります。

路線価が横ばいであれば、相続税評価額が急激に上がる可能性は低いかもしれません。しかし、相続対策が不要になるわけではありません。

地方都市や郊外部では、相続税評価額よりも「その不動産を将来どうするか」が問題になることがあります。

たとえば、古い店舗兼住宅、空き家、利用予定のない土地、老朽化した賃貸物件、境界が未確定の土地、接道条件が悪い土地などは、相続後に処分や管理で困ることがあります。

相続税評価額が高くなくても、実際には売却しにくい、解体費がかかる、固定資産税の負担が続く、相続人が遠方に住んでいて管理できない、といった問題が発生することがあります。

そのため、路線価が上昇している地域だけでなく、横ばい地域でも、不動産の現状を確認し、売却、賃貸、解体、活用、共有回避などを早めに検討することが重要です。

12　相続対策では評価額と市場価値の両方を見る

相続税の計算では路線価が重要です。

しかし、不動産の実際の価値を考える場合には、路線価だけでは不十分です。

たとえば、同じ路線価の土地であっても、形状が良い土地と悪い土地、道路付けが良い土地と悪い土地、建築しやすい土地と造成費がかかる土地では、市場での評価は異なります。

商業地では、歩行者通行量、駅からの距離、店舗としての視認性、駐車場の有無、テナント需要、収益性、再開発の可能性などが価格に影響します。

住宅地では、駅距離、学校、スーパー、病院、公共交通、道路幅員、周辺環境、災害リスクなどが重要です。

工業地や物流地では、高速道路インターチェンジへのアクセス、大型車両の進入可能性、用途地域、周辺住環境との関係、敷地規模、操業環境などが価格に影響します。

つまり、相続対策では、相続税評価額だけではなく、その不動産が実際に売れるのか、誰が使うのか、維持管理費はいくらかかるのか、相続人が共有して問題にならないか、といった実務的な視点も重要です。

13　まとめ

令和8年分の相続税路線価では、埼玉県内の主要駅前商業地で大きな上昇が見られました。

県内最高路線価は、さいたま市大宮区桜木町2丁目の「大宮駅西口駅前ロータリー」で、1㎡当たり666万円、前年比12.5％の上昇でした。大宮駅は新幹線を含む多数の路線が集まる広域交通結節点であり、商業・業務・宿泊・居住需要が重なる県内有数の中心地です。

浦和駅西口駅前ロータリーは1㎡当たり287万円、前年比12.1％の上昇、川口市栄町3丁目の駅前産業道路は1㎡当たり249万円、前年比12.2％の上昇、川口駅東口駅前ロータリーは1㎡当たり235万円、前年比11.9％の上昇となりました。

川越駅東口駅前広場は1㎡当たり127万円、所沢プロペ通りは1㎡当たり116万円、志木駅南口ロータリーは1㎡当たり72万円、南越谷駅南口ロータリーは1㎡当たり57万円となり、いずれも上昇しています。

一方で、春日部駅西口駅前広場、熊谷駅前広場、東松山市箭弓町1丁目の市道23号線、本庄早稲田駅北口広場、秩父市中町の主要地方道秩父上名栗線、行田市壱里山町の県道行田停車場線は横ばいとなりました。

この結果から、埼玉県内では、大宮、浦和、川口など県南主要駅前の上昇が鮮明である一方、県北・県西部の中心地では横ばい地点も多く、地域差が大きくなっていることが分かります。

路線価は、相続税や贈与税の評価に使われる重要な指標ですが、実際の売買価格そのものではありません。不動産の価値は、路線価だけでなく、立地、道路付け、形状、地勢、建物状態、収益性、再開発動向、住宅需要、物流需要、災害リスク、売却可能性などを総合的に見て判断する必要があります。

あおぎり不動産鑑定では、埼玉県・群馬県・長野県・山梨県・新潟県・富山県・石川県・福井県をはじめとする不動産について、相続税評価、売買、相続、担保評価、投資判断、物件調査等に関するご相談に対応しています。

令和8年分路線価の公表をきっかけに、ご所有不動産の相続税評価や市場価値を確認したい方は、ぜひ一度ご相談ください。

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