― 横浜駅西口が県内最高、鎌倉・上大岡・二俣川・相模大野などで上昇が鮮明に ―

令和8年7月1日、国税庁から令和8年分の相続税路線価が公表されました。

路線価とは、相続税や贈与税を計算する際に、土地の評価額を算定するための基準となる価格です。毎年1月1日時点の価格として公表され、道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額として示されます。

一般的に、路線価は地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に設定されます。そのため、実際の売買価格そのものではありませんが、相続税・贈与税の評価、資産承継、相続対策、不動産の概況把握において重要な指標になります。

令和8年分の神奈川県の路線価を見ると、横浜駅周辺、川崎駅周辺、たまプラーザ、溝の口、上大岡、戸塚、藤沢、鎌倉、相模大野、本厚木、海老名など、主要駅前商業地で上昇が目立ちます。

特に、鎌倉駅東口駅前通り、二俣川駅南口駅前通り、上大岡の鎌倉街道、相模大野駅北口駅前広場通りなどでは、比較的高い上昇率が見られます。

神奈川県は、東京都心への通勤圏としての住宅需要、横浜・川崎の大規模商業地、湘南・鎌倉の観光需要、県央地域の生活拠点性、工業・物流需要などが重なる県です。令和8年分の相続税路線価は、こうした神奈川県内の地域性をよく表しているといえます。

1　県内最高路線価は横浜駅西口バスターミナル前通り

令和8年分の神奈川県内で最も路線価が高かったのは、横浜市西区南幸1丁目の「横浜駅西口バスターミナル前通り」です。

路線価は1㎡当たり1,760万円で、前年の1,720万円から上昇しました。対前年変動率は2.3％の上昇です。

横浜駅は、神奈川県内最大級の交通結節点です。JR各線、東急東横線、京急線、相鉄線、横浜市営地下鉄、みなとみらい線などが集まり、県内外から多くの人が行き交います。

駅周辺には、百貨店、商業施設、オフィス、ホテル、飲食店、金融機関、マンションなどが集積しており、神奈川県内でも最も商業・業務機能が集中するエリアの一つです。

横浜駅西口は、買い物客、通勤・通学者、ビジネス客、観光客など、多様な来街者を取り込む商業地です。駅前の土地は供給が限られ、商業地としての希少性も高いことから、県内最高の路線価となっています。

2　横浜駅周辺の路線価が示すもの

横浜駅周辺の路線価が高いのは、単に駅に近いからというだけではありません。

横浜駅は、神奈川県内最大のターミナル駅であり、商業、業務、宿泊、飲食、居住の需要が重なる場所です。周辺には大型商業施設やオフィスビルが集積し、日常的な買い物需要だけでなく、広域的な商業需要もあります。

また、横浜駅周辺は、みなとみらい、関内、桜木町、神奈川区方面とも近接しており、横浜都心部全体の回遊性の中で評価される地域です。

路線価は相続税評価の基準ですが、その背景には、駅前商業地としての収益性、交通利便性、再開発期待、店舗需要、オフィス需要、マンション需要が反映されています。

横浜駅西口バスターミナル前通りの高い路線価は、神奈川県内における横浜駅周辺の圧倒的な拠点性を示しているといえます。

3　川崎駅東口広場通りも高い価格水準

川崎南税務署管内の最高路線価は、川崎市川崎区駅前本町の「川崎駅東口広場通り」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり712万円で、前年の646万円から上昇しました。対前年変動率は10.2％の上昇です。

川崎駅周辺は、東京都心と横浜の中間に位置する大規模商業地です。JR東海道線、京浜東北線、南武線、京急線などを利用でき、東京方面・横浜方面のいずれにもアクセスしやすい地域です。

駅周辺には、大型商業施設、飲食店、オフィス、ホテル、マンション、公共施設などが集積しています。

川崎駅東口周辺は、商業地としての集客力に加え、周辺でのマンション需要や業務需要もあり、路線価の上昇につながっていると考えられます。

川崎市は、東京都心への近接性、人口集積、交通利便性が強く、神奈川県内でも路線価が上昇しやすい地域の一つです。

4　横浜市内では上大岡・二俣川・戸塚・たまプラーザも上昇

横浜市内では、横浜駅周辺だけでなく、各方面の主要駅前でも路線価の上昇が見られます。

横浜南税務署管内の最高路線価は、横浜市港南区上大岡西1丁目の「鎌倉街道」です。令和8年分の路線価は1㎡当たり227万円で、前年の196万円から上昇しました。対前年変動率は15.8％の上昇です。

上大岡駅周辺は、京急線と横浜市営地下鉄ブルーラインが利用でき、横浜市南部の商業・交通拠点です。駅前には商業施設、飲食店、公共施設、マンションなどが集積しており、横浜市南部の中心的な駅前商業地として評価されています。

保土ケ谷税務署管内の最高路線価は、横浜市旭区二俣川2丁目の「二俣川駅南口駅前通り」です。令和8年分の路線価は1㎡当たり98万円で、前年の84万円から上昇しました。対前年変動率は16.7％の上昇です。

二俣川駅は、相鉄線の主要駅であり、相鉄・東急直通線により都心方面への利便性も高まっています。駅周辺の再整備やマンション需要も、路線価上昇の背景にあると考えられます。

戸塚税務署管内の最高路線価は、横浜市戸塚区戸塚町の「戸塚駅西口駅前通り」です。令和8年分の路線価は1㎡当たり170万円で、前年の156万円から上昇しました。対前年変動率は9.0％の上昇です。

緑税務署管内の最高路線価は、横浜市青葉区美しが丘1丁目の「たまプラーザ駅前通り」です。令和8年分の路線価は1㎡当たり189万円で、前年の171万円から上昇しました。対前年変動率は10.5％の上昇です。

たまプラーザは、東急田園都市線沿線の人気住宅地・商業地であり、計画的な街並み、商業施設、住環境の良さが評価されています。

5　鎌倉駅東口駅前通りは20.0％上昇

令和8年分の神奈川県路線価で特に注目されるのが、鎌倉市です。

鎌倉税務署管内の最高路線価は、鎌倉市小町1丁目の「鎌倉駅東口駅前通り」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり240万円で、前年の200万円から上昇しました。対前年変動率は20.0％の上昇です。

鎌倉は、鶴岡八幡宮、小町通り、長谷寺、鎌倉大仏、由比ヶ浜、江ノ電沿線など、多くの観光資源を有する地域です。国内観光客に加え、インバウンド観光客も訪れる全国的な観光地です。

鎌倉駅東口周辺は、観光客の玄関口であり、飲食店、物販店、土産物店、宿泊施設、観光関連施設への需要が強いエリアです。

また、鎌倉は観光地であると同時に、住宅地としてのブランド力も高い地域です。海・山・歴史的街並みを有する住環境、都心方面への一定のアクセス、二地域居住や移住需要も価格形成に影響します。

鎌倉駅東口駅前通りの大幅上昇は、観光需要、店舗需要、ブランド力、希少性が重なった結果といえます。

6　藤沢駅・横須賀中央駅・平塚駅も堅調

藤沢税務署管内の最高路線価は、藤沢市南藤沢の「藤沢駅南口広場通り」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり170万円で、前年の153万円から上昇しました。対前年変動率は11.1％の上昇です。

藤沢駅は、JR東海道線、小田急江ノ島線、江ノ島電鉄が利用できる湘南地域の主要駅です。駅周辺には商業施設、飲食店、オフィス、マンションが集まり、湘南地域の中心的な商業地となっています。

横須賀税務署管内の最高路線価は、横須賀市若松町2丁目の「横須賀中央駅前通り」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり90万円で、前年の82万円から上昇しました。対前年変動率は9.8％の上昇です。

横須賀中央駅周辺は、横須賀市の中心商業地であり、商業施設、飲食店、行政・業務機能、住宅需要が集まる地域です。

平塚税務署管内の最高路線価は、平塚市宝町の「平塚駅北口広場通り」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり92万円で、前年の86万円から上昇しました。対前年変動率は7.0％の上昇です。

平塚駅周辺は、湘南西部の生活・商業拠点であり、駅前商業地としての需要を維持しています。

7　相模大野・本厚木・海老名も上昇

県央地域でも、主要駅前の路線価上昇が見られます。

相模原税務署管内の最高路線価は、相模原市南区相模大野3丁目の「相模大野駅北口駅前広場通り」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり130万円で、前年の114万円から上昇しました。対前年変動率は14.0％の上昇です。

相模大野駅は、小田急線の主要駅であり、新宿方面、町田方面、江ノ島方面へのアクセスを有する交通拠点です。駅周辺には商業施設、飲食店、公共施設、マンションなどが集積しています。

厚木税務署管内の最高路線価は、厚木市中町2丁目の「本厚木駅北口広場通り」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり138万円で、前年の125万円から上昇しました。対前年変動率は10.4％の上昇です。

本厚木駅周辺は、小田急線沿線の主要商業地であり、厚木市の中心市街地です。商業施設、オフィス、飲食店、ホテル、マンション需要が重なっています。

大和税務署管内の最高路線価は、海老名市中央1丁目の「海老名駅東口駅前通り」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり96万円で、前年の90万円から上昇しました。対前年変動率は6.7％の上昇です。

海老名駅周辺は、小田急線、相鉄線、JR相模線が利用でき、商業施設やマンション開発が進む県央地域の拠点です。

相模大野、本厚木、海老名の路線価上昇は、交通利便性、駅前商業地としての集積、マンション需要、県央地域の生活拠点性を反映したものと考えられます。

8　小田原駅前も上昇

小田原税務署管内の最高路線価は、小田原市栄町1丁目の「小田原駅東口広場通り」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり86万円で、前年の80万円から上昇しました。対前年変動率は7.5％の上昇です。

小田原駅は、東海道新幹線、JR東海道線、小田急線、箱根登山鉄道、伊豆箱根鉄道大雄山線などが利用できる交通結節点です。

小田原市は、県西地域の中心都市であり、箱根方面への玄関口でもあります。駅周辺には、商業施設、飲食店、ホテル、観光関連施設、公共施設などが集積しています。

小田原駅前の路線価上昇は、県西地域の生活拠点性、観光拠点性、交通利便性を背景としたものと考えられます。

ただし、小田原市内でも、駅前商業地、住宅地、観光関連地、郊外部では市場性が異なります。地域ごとの需要を個別に確認する必要があります。

9　神奈川県内では地域差も明確

令和8年分の神奈川県路線価では、全体として主要駅前の上昇が目立ちますが、地域差もあります。

横浜駅、川崎駅、たまプラーザ、上大岡、戸塚、藤沢、鎌倉、相模大野、本厚木、海老名などでは、交通利便性、商業集積、マンション需要、観光需要などを背景に上昇が見られます。

一方で、神奈川県内には、三浦半島、県西部、山間部、駅から離れた住宅地、古い商店街など、需要が限定される地域もあります。

これらの地域では、最高路線価が上昇していても、個別不動産の価格が一律に上昇しているとは限りません。

特に、海岸部では津波、高潮、液状化、塩害などのリスク、丘陵地では傾斜、擁壁、土砂災害警戒区域、造成履歴などを確認する必要があります。

神奈川県の不動産を見る場合には、「横浜・川崎が強い」「湘南が人気」という大きな傾向だけでなく、駅距離、道路条件、地勢、用途地域、建物状態、災害リスクを個別に確認することが重要です。

10　路線価上昇は相続税にも影響する

路線価は、相続税や贈与税の土地評価に使われます。

そのため、路線価が上昇すると、同じ土地を所有していても、相続税評価額が上がる可能性があります。

たとえば、横浜市西区南幸1丁目の横浜駅西口バスターミナル前通りでは、路線価が前年の1,720万円/㎡から1,760万円/㎡に上昇しました。

仮に、同通り沿いに50㎡の土地を所有していると単純計算した場合、評価額のイメージは次のようになります。

前年：1,720万円 × 50㎡ ＝ 8億6,000万円
令和8年：1,760万円 × 50㎡ ＝ 8億8,000万円

この場合、単純計算では土地の評価額が2,000万円上昇することになります。

また、鎌倉市小町1丁目の鎌倉駅東口駅前通りでは、路線価が前年の200万円/㎡から240万円/㎡に上昇しました。

仮に、同通り沿いに100㎡の土地を所有していると単純計算した場合、評価額のイメージは次のようになります。

前年：200万円 × 100㎡ ＝ 2億円
令和8年：240万円 × 100㎡ ＝ 2億4,000万円

この場合、単純計算では土地の評価額が4,000万円上昇することになります。

実際には、奥行価格補正、不整形地補正、間口狭小補正、二方路線影響加算、借地権割合、貸家建付地評価、小規模宅地等の特例などにより評価額は変わりますが、路線価の上昇は相続税評価額に直接影響する重要な要素です。

横浜駅周辺、川崎駅周辺、鎌倉駅周辺、藤沢駅周辺、相模大野、本厚木、海老名、たまプラーザ、上大岡、二俣川など、近年上昇傾向の強い地域に土地を所有している方は、最新の路線価を確認しておくことが大切です。

11　相続対策では評価額と市場価値の両方を見る

相続税の計算では路線価が重要です。

しかし、不動産の実際の価値を考える場合には、路線価だけでは不十分です。

同じ路線価の土地であっても、形状が良い土地と悪い土地、道路付けが良い土地と悪い土地、建築しやすい土地と造成費がかかる土地では、市場での評価は異なります。

商業地では、歩行者通行量、駅からの距離、店舗としての視認性、駐車場の有無、テナント需要、収益性、再開発の可能性などが価格に影響します。

住宅地では、駅距離、学校、スーパー、病院、公共交通、道路幅員、周辺環境、災害リスクなどが重要です。

観光地では、観光客の回遊性、宿泊需要、ブランド力、景観、建築規制、施設の老朽化なども確認する必要があります。

工業地や物流地では、高速道路インターチェンジへのアクセス、大型車両の進入可能性、用途地域、周辺住環境との関係、敷地規模、操業環境などが価格に影響します。

つまり、相続対策では、相続税評価額だけではなく、その不動産が実際に売れるのか、誰が使うのか、維持管理費はいくらかかるのか、相続人が共有して問題にならないか、といった実務的な視点も重要です。

12　横ばい・上昇率が小さい地域でも相続対策は必要

神奈川県内では主要駅前で上昇が目立つ一方、すべての地域が同じように上昇しているわけではありません。

駅から離れた住宅地、丘陵地、古い商店街、三浦半島や県西部の一部地域などでは、需要者層が限定される場合もあります。

路線価の上昇率が小さい地域や横ばいに近い地域では、相続税評価額が急激に上がる可能性は低いかもしれません。しかし、相続対策が不要になるわけではありません。

たとえば、利用予定のない実家、空き家、古い店舗兼住宅、老朽化した賃貸物件、境界が未確定の土地、接道条件が悪い土地、傾斜地や擁壁のある土地などは、相続後に処分や管理で困ることがあります。

相続税評価額が高くなくても、実際には売却しにくい、解体費がかかる、固定資産税や管理費が続く、相続人が遠方に住んでいて管理できない、共有になって処分できない、といった問題が発生することがあります。

そのため、路線価が上昇している地域だけでなく、横ばい又は上昇率が小さい地域でも、不動産の現状を確認し、売却、賃貸、解体、活用、共有回避などを早めに検討することが重要です。

13　令和8年分路線価から見る神奈川県不動産市場

令和8年分の相続税路線価から見える神奈川県不動産市場の特徴は、大きく三つあります。

第一に、横浜駅・川崎駅周辺の価格水準が高いことです。横浜駅西口バスターミナル前通りは1㎡当たり1,760万円、川崎駅東口広場通りは1㎡当たり712万円となり、神奈川県内の主要商業地として高い水準を示しています。

第二に、主要駅前で上昇が広がっていることです。鎌倉駅東口、二俣川駅南口、上大岡、相模大野、本厚木、藤沢、たまプラーザ、溝の口、海老名などでは、交通利便性、商業集積、マンション需要、観光需要などを背景に路線価が上昇しています。

第三に、地域ごとの価格形成要因が異なることです。横浜・川崎では都心近接性と商業・業務需要、鎌倉・湘南では観光・ブランド力・住宅需要、県央では生活拠点性と交通利便性、県西では観光拠点性や地域中心性が価格に影響しています。

つまり、神奈川県の不動産市場は、横浜・川崎の都市型商業地、湘南・鎌倉の観光・住宅地、県央の主要駅前、県西の生活・観光拠点が混在する市場といえます。

14　まとめ

令和8年分の相続税路線価では、神奈川県内の主要駅前商業地で堅調な上昇が見られました。

県内最高路線価は、横浜市西区南幸1丁目の「横浜駅西口バスターミナル前通り」で、1㎡当たり1,760万円、前年比2.3％の上昇でした。横浜駅は、神奈川県内最大級の交通結節点であり、商業・業務・宿泊・居住需要が重なる県内有数の中心地です。

川崎市川崎区駅前本町の「川崎駅東口広場通り」は1㎡当たり712万円、前年比10.2％の上昇となりました。川崎駅周辺は、東京都心と横浜の中間に位置する大規模商業地であり、交通利便性、商業集積、マンション需要が価格を支えています。

鎌倉市小町1丁目の「鎌倉駅東口駅前通り」は1㎡当たり240万円、前年比20.0％の上昇となりました。鎌倉の観光地としてのブランド力、店舗需要、宿泊・飲食需要、住宅地としての希少性が反映されたものと考えられます。

そのほか、上大岡の鎌倉街道、二俣川駅南口駅前通り、たまプラーザ駅前通り、戸塚駅西口駅前通り、藤沢駅南口広場通り、相模大野駅北口駅前広場通り、本厚木駅北口広場通り、海老名駅東口駅前通りなどでも上昇が見られました。

この結果から、神奈川県内では、横浜・川崎の大規模商業地に加え、湘南・鎌倉、横浜市内の主要駅前、県央地域の拠点駅にも上昇が広がっていることが分かります。

路線価は、相続税や贈与税の評価に使われる重要な指標ですが、実際の売買価格そのものではありません。不動産の価値は、路線価だけでなく、立地、道路付け、形状、地勢、建物状態、収益性、再開発動向、住宅需要、観光需要、災害リスク、売却可能性などを総合的に見て判断する必要があります。

あおぎり不動産鑑定では、神奈川県・東京都・千葉県・埼玉県・群馬県・長野県・山梨県・新潟県・富山県・石川県・福井県をはじめとする不動産について、相続税評価、売買、相続、担保評価、投資判断、物件調査等に関するご相談に対応しています。

令和8年分路線価の公表をきっかけに、ご所有不動産の相続税評価や市場価値を確認したい方は、ぜひ一度ご相談ください。

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