― 取得費の証明が難しい不動産オーナーが検討したい資産組替えの考え方 ―

最近、不動産の売却に伴う「取得費の証明」に関するご相談をいただくことが増えています。

相続で取得した不動産や、かなり以前に購入した不動産を売却する場合、当時の売買契約書や領収書、建築請負契約書などが残っておらず、取得費をどのように確認するかが問題になることがあります。

取得費を適切に確認できない場合、譲渡所得の計算上、概算取得費として売却代金の5％しか認められないことがあります。その結果、実際にはそれなりの取得費がかかっていたとしても、税務上は譲渡所得が大きく計算され、所得税・住民税の負担が重くなる可能性があります。

弊社でも、取得費の証明に関するご相談をお受けすることがありますが、評価書や調査報告書を作成する以上、確定申告後の税務調査でも説明可能な資料に基づくことが重要であると考えています。

そのため、当時の広告資料、分譲パンフレット、販売資料、建築資料、近隣の取引資料など、取得費を合理的に疎明できる資料が確認できる場合には、可能な範囲で検討を行います。一方で、裏付けとなる資料が乏しく、取得費を合理的に説明することが難しい場合には、残念ながらご依頼をお受けできないこともあります。

このような場合に、次の選択肢として検討されることがあるのが、売却後の資金を活用した不動産の資産組替えです。

たとえば、築古アパートを購入して建物部分の減価償却費を活用する方法や、所有地に新築アパートを建築して、相続税評価の圧縮と減価償却費による所得・法人利益の圧縮を図る方法があります。

もちろん、アパート購入や新築は、節税だけを目的に行うべきものではありません。空室リスク、家賃下落、修繕費、金利上昇、建築費、将来の売却可能性などを慎重に検討する必要があります。

しかし、取得費の証明が難しく、譲渡所得税の負担が避けにくい場合には、次の資産運用・相続対策として、賃貸不動産への組替えを検討することも一つの選択肢となります。

本稿では、アパートの新築を中心に、相続税評価の圧縮効果と、減価償却費による所得・法人利益の圧縮効果について、数値例を用いて整理します。

2　数値例1　現金でアパートを建てた場合

まず、現金でアパートを建てるケースを考えます。

前提は次のとおりです。

項目	前提
土地の相続税評価額（更地評価）	4,800万円
現金	8,000万円
アパート建築費	8,000万円
建物の固定資産税評価額	建築費の60％、4,800万円
借地権割合	60％
借家権割合	30％
賃貸割合	100％

アパートを建てる前は、土地4,800万円と現金8,000万円を保有しているため、相続税評価上の財産は次のとおりです。

建築前の財産	相続税評価額
土地	4,800万円
現金	8,000万円
合計	1億2,800万円

次に、現金8,000万円を使ってアパートを建てた場合を考えます。

建物の固定資産税評価額を建築費の60％と仮定すると、建物の自用評価額は4,800万円です。これを貸家として評価すると、借家権割合30％、賃貸割合100％を控除するため、次のようになります。

4,800万円 ×（1 − 30％ × 100％）＝ 3,360万円

したがって、建物の相続税評価額は3,360万円です。

土地については、貸家建付地として評価します。

4,800万円 ×（1 − 60％ × 30％ × 100％）＝ 3,936万円

したがって、土地の相続税評価額は3,936万円です。

建築後の相続税評価額は次のとおりです。

建築後の財産	相続税評価額
貸家建付地	3,936万円
貸家	3,360万円
合計	7,296万円

建築前は1億2,800万円であった評価額が、建築後は7,296万円になります。

比較	相続税評価額
建築前	1億2,800万円
建築後	7,296万円
評価減	5,504万円

この例では、アパートを新築することにより、相続税評価額が5,504万円圧縮されます。

もちろん、これはあくまで単純化した例です。実際には、土地の形状、路線価、借地権割合、固定資産税評価額、賃貸割合、小規模宅地等の特例の適用可否、借入金の有無などにより結果は変わります。

3　数値例2　借入金でアパートを建てた場合

次に、借入金でアパートを建てるケースを考えます。

前提は次のとおりです。

項目	前提
土地の相続税評価額（更地評価）	4,800万円
アパート建築費	8,000万円
借入金	8,000万円
建物の固定資産税評価額	4,800万円
借地権割合	60％
借家権割合	30％
賃貸割合	100％

この場合、建築後の財産評価は先ほどと同じく、土地3,936万円、建物3,360万円です。

一方で、借入金8,000万円は債務として控除されます。

建築後の財産・債務	相続税評価額
貸家建付地	3,936万円
貸家	3,360万円
借入金	△8,000万円
差引評価額	△704万円

借入金を使った場合、建物と土地の評価額よりも借入金の額が大きくなることがあります。

この例では、アパート部分だけを見ると、差引評価額は△704万円となります。

もっとも、これは「借金をすれば必ず得をする」という意味ではありません。借入金は将来返済しなければならず、金利負担もあります。空室が増えたり、家賃が下落したりすると、返済に必要なキャッシュフローが不足する可能性があります。

相続税評価額の圧縮効果と、実際の借入返済能力は分けて考える必要があります。

4　相続税の圧縮効果を税額で見る

次に、相続税評価額が下がることで、税額にどの程度影響するかを見てみます。

先ほどの現金建築の例では、相続税評価額が5,504万円下がりました。

仮に相続税の限界税率が30％の人であれば、単純計算では次のような効果になります。

5,504万円 × 30％ ＝ 1,651万円

限界税率が40％であれば、次のようになります。

5,504万円 × 40％ ＝ 2,202万円

限界税率	評価減5,504万円による税額影響
30％	約1,651万円
40％	約2,202万円

このように、評価額の圧縮は、相続税額の圧縮につながる可能性があります。

ただし、相続税は累進税率であり、基礎控除、法定相続人の数、配偶者控除、小規模宅地等の特例、他の財産や債務の状況によって税額が大きく変わります。したがって、実際の税額効果は税理士による個別試算が必要です。

5　資産管理法人でアパートを保有する場合

アパート経営では、個人で所有する場合と、資産管理法人で所有する場合があります。

資産管理法人を活用する場合、賃料収入は法人の収益となり、管理費、修繕費、固定資産税、支払利息、減価償却費などを費用として計上します。

ここで重要になるのが、減価償却費です。

減価償却費は、建物の取得価額を一括で費用にするのではなく、耐用年数にわたって毎年費用化するものです。国税庁は、平成19年4月1日以後に取得する減価償却資産について、定額法では取得価額に定額法の償却率を乗じて償却費を計算する旨を示しています。

アパート建物は長期間使用する資産であるため、建築後、毎期一定額の減価償却費が発生します。この減価償却費は、実際にその年に現金が出ていく費用ではありません。

そのため、減価償却費を計上することで、会計上・税務上の利益を圧縮しながら、手元資金を残しやすくなる場合があります。

6　数値例3　減価償却費による法人利益の圧縮

次のような資産管理法人を想定します。

項目	前提
アパート建築費	1億円
構造	木造
償却期間	22年
定額法償却率	0.046
年間賃料収入	900万円
管理費・修繕費・固定資産税等	200万円
支払利息	100万円

木造住宅用建物の法定耐用年数は一般に22年とされています。定額法償却率を0.046とすると、1億円の建物に対する年間減価償却費は次のとおりです。

1億円 × 0.046 ＝ 460万円

この場合、法人の損益は次のようになります。

項目	金額
賃料収入	900万円
管理費・修繕費・固定資産税等	△200万円
支払利息	△100万円
減価償却費	△460万円
課税対象となる利益	140万円

減価償却費がない場合、利益は次のようになります。

900万円 − 200万円 − 100万円 ＝ 600万円

減価償却費460万円を計上することで、課税対象となる利益は600万円から140万円に圧縮されます。

比較	利益
減価償却費なし	600万円
減価償却費あり	140万円
利益圧縮額	460万円

仮に法人税等の実効税率を30％とすると、単純計算では次のような税額差になります。

460万円 × 30％ ＝ 138万円

つまり、この例では、減価償却費により課税利益が460万円圧縮され、年間約138万円の税負担軽減効果が生じる計算になります。

7　減価償却費は「お金が出ていかない費用」である点が重要

減価償却費の特徴は、毎年現金が出ていく費用ではないことです。

建築時には建築費を支払いますが、その後の各事業年度では、会計上・税務上、建物の価値を少しずつ費用化していきます。

そのため、賃料収入から管理費や支払利息などを差し引いた現金収支が黒字であっても、減価償却費を計上することで、税務上の利益を小さくできる場合があります。

たとえば、先ほどの例では、現金収支は次のようになります。

項目	金額
賃料収入	900万円
管理費・修繕費・固定資産税等	△200万円
支払利息	△100万円
現金収支	600万円

一方で、税務上の利益は減価償却費460万円を差し引くため、140万円です。

区分	金額
現金収支	600万円
税務上の利益	140万円

このように、減価償却費を活用すると、現金収支を残しながら利益を圧縮できる場合があります。

ただし、借入金の元本返済は税務上の費用にはなりません。そのため、税務上は利益が小さくても、借入返済を含めた実際の手残りが十分かどうかを必ず確認する必要があります。

8　法人化による所得分散の効果

資産管理法人を活用するもうひとつの目的は、所得分散です。

個人でアパートを所有すると、賃料収入は個人の不動産所得になります。すでに給与所得や事業所得が大きい人の場合、不動産所得が加わることで所得税・住民税の負担が重くなることがあります。

一方、資産管理法人を設立し、法人がアパートを保有する場合には、法人に利益を留保したり、親族へ役員報酬を支払ったりすることで、所得の帰属先を調整できる場合があります。

たとえば、個人で毎年600万円の不動産所得が発生する場合、所得税・住民税の負担が大きくなる可能性があります。

これに対して、法人でアパートを保有し、減価償却費を計上した結果、法人利益が140万円に圧縮される場合、個人に直接600万円の所得が発生するケースとは課税関係が変わります。

さらに、家族が法人の役員として実際に管理業務等に関与している場合には、適正な役員報酬を支払うことで、所得分散を図ることも検討できます。

ただし、実態のない役員報酬や過大な役員報酬は税務上問題となります。法人化を検討する場合は、税理士と相談しながら、実際の業務内容、報酬水準、法人の利益、社会保険負担まで含めて設計する必要があります。

9　相続税対策と法人利益圧縮は分けて考える

アパート新築には、大きく分けて2つの効果があります。

ひとつは、相続税評価額の圧縮です。現金や更地を、賃貸アパートと貸家建付地に変えることで、相続税評価額が下がる可能性があります。

もうひとつは、減価償却費による所得・利益の圧縮です。資産管理法人でアパートを保有する場合、建物の減価償却費を計上することで、法人利益を圧縮できる場合があります。

この2つは似ているようで、目的が異なります。

項目	主な効果	主な確認事項
相続税評価の圧縮	相続財産評価額を下げる	土地評価、貸家建付地、貸家評価、借入金
減価償却費	毎期の利益を圧縮する	建物取得価額、耐用年数、賃料収入、法人利益
法人化	所得分散・資産承継	役員報酬、株式承継、社会保険、法人維持費

相続税対策として有効でも、毎期の収支が悪ければ長期的には問題になります。反対に、収支が良いアパートでも、相続税対策としての効果が小さい場合もあります。

そのため、アパート新築を検討する際には、相続税、所得税、法人税、キャッシュフロー、資産価値を分けて検討することが重要です。

10　節税効果だけで建ててはいけない

アパート新築は、確かに相続税評価の圧縮や減価償却費による利益圧縮につながる場合があります。

しかし、節税効果だけを目的に建築すると、かえって失敗することがあります。

たとえば、次のようなケースです。

注意点	内容
空室リスク	想定家賃で満室が続くとは限りません
家賃下落	築年数の経過により賃料が下がる可能性があります
修繕費	外壁、屋根、設備更新などの支出が必要になります
金利上昇	変動金利借入の場合、返済負担が増える可能性があります
建築費高騰	建築費が高すぎると利回りが低下します
売却リスク	将来、想定価格で売却できるとは限りません
立地リスク	人口減少地域では長期需要に注意が必要です

特に地方都市や郊外では、現在は満室でも、将来の人口減少、競合物件の増加、築年数の経過により、空室率が高まる可能性があります。

相続税を下げるために建てたアパートが、将来の相続人にとって管理負担の大きい資産になることもあります。

したがって、アパート新築は、節税効果と同時に、事業として成立するかどうかを確認する必要があります。

11　検討時に確認すべきポイント

アパート新築を検討する際には、最低限、次の点を確認することをおすすめします。

確認項目	内容
立地	駅距離、生活利便性、学校、商業施設、周辺環境
賃貸需要	単身者向け、ファミリー向け、高齢者向けなどの需要
競合物件	周辺の新築・築浅アパート、空室状況、募集賃料
建築費	坪単価、外構費、造成費、設計費、諸費用
収支計画	家賃収入、空室率、管理費、修繕費、固定資産税
借入条件	金利、返済期間、元本返済額、金利上昇リスク
相続税効果	土地評価、貸家建付地評価、建物評価、債務控除
法人化効果	減価償却費、役員報酬、法人税、社会保険、法人維持費
出口戦略	将来売却、相続人による保有継続、建替え可能性

これらを事前に確認することで、節税効果だけでなく、長期的に資産として残せるアパートかどうかを判断しやすくなります。

12　まとめ

アパートの新築は、相続税対策として有効に働く場合があります。

更地や現金をそのまま保有している場合と比べて、賃貸アパートを建築すると、土地は貸家建付地として評価され、建物は貸家として評価されるため、相続税評価額が下がる可能性があります。

たとえば、土地4,800万円、現金8,000万円を保有している人が、現金8,000万円でアパートを建築した場合、単純な試算では、相続税評価額が1億2,800万円から7,296万円へ下がり、5,504万円の評価減が生じることがあります。

また、資産管理法人でアパートを保有する場合には、建物の減価償却費を計上することで、法人利益を圧縮できる場合があります。たとえば、建築費1億円、木造22年、定額法償却率0.046とすると、年間減価償却費は460万円となり、法人の課税利益を大きく抑える効果が期待できます。

ただし、相続税評価の圧縮や減価償却費による利益圧縮は、あくまで税務上の効果です。実際には、空室リスク、家賃下落、修繕費、金利上昇、建築費高騰、将来の売却可能性などを十分に確認する必要があります。

アパート新築は、節税対策であると同時に、不動産賃貸事業でもあります。

相続税が下がるかどうかだけでなく、将来にわたって安定した収益を生むか、相続人にとって管理しやすい資産か、借入金の返済に無理がないかを総合的に検討することが大切です。

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