― 新潟県は33年連続下落も、新潟駅前・燕三条・上越など一部で回復傾向 ―

令和8年7月1日、国税庁から令和8年分の相続税路線価が公表されました。

路線価とは、相続税や贈与税を計算する際に、土地の評価額を算定するための基準となる価格です。毎年1月1日時点の価格として公表され、道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額として示されます。

一般的に、路線価は地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に設定されます。そのため、実際の売買価格そのものではありませんが、相続税・贈与税の評価、資産承継、相続対策、不動産の概況把握において重要な指標になります。

令和8年分の新潟県の路線価を見ると、県全体としては下落が続いているものの、下落幅は縮小しており、新潟市中心部や燕三条、上越市の一部などでは上昇地点も見られます。一方で、柏崎市、小千谷市、糸魚川市などでは下落が続いており、県内でも地域差が明確に表れています。

1　新潟県の標準宅地は33年連続で下落

関東信越国税局が発表した令和8年分の路線価によると、新潟県内の標準宅地の対前年平均変動率は0.4％の下落となりました。

前年は0.6％の下落でしたので、下落幅は縮小しています。

新潟県全体としては33年連続の下落となりましたが、下落率だけを見ると、改善傾向も見られます。長期的には人口減少や地方商業地の弱含みが続いているものの、新潟市中心部や一部の交通利便性の高い地域、工業・物流需要のある地域、観光需要を取り込む地域では、地価の持ち直しが見られる状況です。

つまり、令和8年分の新潟県路線価は、「県全体では下落が続くが、地域によっては回復・上昇が進んでいる」という内容であったといえます。

2　県内最高路線価は38年連続で新潟駅前通り

新潟県内で最も路線価が高かったのは、新潟市中央区東大通1丁目の「新潟駅前通り」です。

令和8年分の路線価は1㎡当たり53万円で、前年から3万円上昇しました。変動率は6.0％の上昇であり、新潟税務署管内では4年連続の上昇となっています。

新潟駅前通りは、38年連続で県内最高路線価となりました。

新潟駅周辺は、新潟県内最大の交通結節点であり、業務、商業、宿泊、飲食、行政・医療・教育機能などが集積する中心市街地です。新幹線、在来線、バス交通が集中し、県内外からの人の流れが集まりやすい立地です。

近年は、新潟駅周辺の整備や再開発、駅直結・駅近商業施設の更新、オフィス・ホテル需要などもあり、中心部の不動産需要を支える要因となっています。

県全体では地価下落が続いている中で、新潟駅前通りが上昇していることは、新潟市中心部の商業・業務集積の強さを示していると考えられます。

3　新潟駅前の上昇が示すもの

新潟駅前通りの路線価上昇は、単に駅前だから高いというだけではありません。

地方都市では、中心市街地の空洞化や郊外大型店への顧客流出が問題となることもあります。しかし、新潟市の場合、県内最大都市としての都市機能が集中しており、駅周辺にはオフィス、ホテル、飲食店、商業施設、マンションなどの需要が重なります。

また、新潟駅周辺では、駅利用者、観光客、ビジネス客、学生、周辺居住者など、複数の需要者層が存在します。このように、単一の需要に依存していないことが、中心部の価格を支える要因になっていると考えられます。

相続税評価の観点から見ると、新潟駅周辺に土地や収益物件を所有している方は、路線価の上昇によって相続税評価額が上がる可能性があります。特に駅前商業地、事務所ビル、店舗併用住宅、賃貸マンション用地などは、最新の路線価を確認しておくことが大切です。

4　長岡市大手通りは横ばい

県内で2番目に高かったのは、長岡市大手通1丁目の「大手通り」で、1㎡当たり19万円でした。前年と同額で、変動率は0.0％です。

長岡市は、新潟県中越地域の中心都市であり、行政、商業、業務、医療、教育機能が集積しています。長岡駅周辺は新幹線停車駅としての交通利便性を有し、中越地域の拠点性を持つエリアです。

一方で、長岡市中心部では、郊外型商業施設との競合や中心市街地の店舗需要の変化もあります。そのため、新潟駅前のような明確な上昇とは異なり、令和8年分では横ばいとなっています。

横ばいという結果は、弱いというよりも、中越地域の中心都市として一定の需要を維持している一方、大きく上昇するほどの強い地価押上げ要因までは見られにくい、という評価が妥当だと思います。

5　燕三条エリアは上昇

巻税務署管内の最高路線価は、燕市井土巻3丁目の「市道燕三条停車場2号線」で、1㎡当たり8万8,000円、前年比1.1％の上昇でした。

三条税務署管内の最高路線価も、三条市須頃1丁目の「市道新幹線駅前通り1号線」で、1㎡当たり8万8,000円、同じく1.1％の上昇です。

燕三条エリアは、上越新幹線の燕三条駅を中心に、交通利便性、商業集積、工業・ものづくり産業の集積が見られる地域です。

燕市・三条市は、金属加工、洋食器、刃物、工具、機械部品など、全国的にも知られるものづくりの集積地です。駅周辺には商業施設、ホテル、飲食店、事業所などが立地し、広域からの人の流れもあります。

また、北陸自動車道三条燕インターチェンジも近く、自動車交通の利便性も高い地域です。こうした交通結節点としての機能と、工業・商業の集積が、路線価の上昇を支えていると考えられます。

新潟県全体では下落が続く中でも、燕三条のように産業集積と交通利便性を兼ね備えた地域では、比較的安定した需要が見込まれます。

6　上越市下門前は上昇

高田税務署管内の最高路線価は、上越市下門前の「県道板倉直江津線」で、1㎡当たり5万8,000円、前年比3.6％の上昇となりました。

上越市は、新潟県上越地域の中心都市であり、直江津港、北陸新幹線、えちごトキめき鉄道、上信越自動車道、北陸自動車道などの交通インフラを有しています。

下門前周辺は、ロードサイド型商業施設や住宅地、事業所などが見られる地域であり、車利用を前提とした商業・生活利便需要が反映されやすいエリアです。

新潟県の地価公示でも、上越地域の一部では上昇地点が見られており、商業地や工業地を中心に、需要のある地域では持ち直しが確認されます。

上越市のような地方中核都市では、中心市街地だけでなく、幹線道路沿い、商業集積地、物流・工業系の需要がある地域が地価を支える場合があります。

7　新津、新発田、十日町、村上、佐渡は横ばい

新津税務署管内の最高路線価は、新潟市秋葉区善道の「市道下興野程島線」で、1㎡当たり5万4,000円、前年と同額でした。

新発田税務署管内の最高路線価は、新発田市舟入町3丁目の「市道舟入20号線」で、1㎡当たり3万9,000円、前年と同額です。

十日町税務署管内の最高路線価は、十日町市高田町6丁目の「市道高山太子堂線」で、1㎡当たり3万8,000円、前年と同額です。

村上税務署管内の最高路線価は、村上市田端町の「駅前通り」で、1㎡当たり3万3,000円、前年と同額です。

佐渡税務署管内の最高路線価は、佐渡市東大通の「市道泉117号線」で、1㎡当たり3万1,000円、前年と同額です。

これらの地域では、強い上昇までは見られないものの、大きく下落しているわけでもありません。地域の中心商業地、幹線道路沿い、駅周辺などでは、一定の生活利便需要や地域内需要が維持されていると考えられます。

ただし、横ばいの地域でも、個別の不動産ごとに見れば差があります。駅に近い土地、幹線道路沿いの店舗用地、住宅需要のある地域、観光地に近い土地などは安定しやすい一方、空き店舗が増えている商店街、人口減少が進む住宅地、建物老朽化が進んだ不動産では、実勢価格が弱含むこともあります。

8　糸魚川、柏崎、小千谷は下落

一方で、糸魚川、柏崎、小千谷の各税務署管内では、最高路線価が前年を下回りました。

糸魚川税務署管内の最高路線価は、糸魚川市南寺町2丁目の「県道西中糸魚川線」で、1㎡当たり4万6,000円、前年比2.1％の下落です。

柏崎税務署管内の最高路線価は、柏崎市駅前1丁目の「主要地方道柏崎停車場線」で、1㎡当たり4万3,000円、前年比2.3％の下落です。柏崎署管内は28年連続の下落とされています。

小千谷税務署管内の最高路線価は、小千谷市平沢2丁目の「国道117号線」で、1㎡当たり3万8,000円、前年比2.6％の下落です。

これらの地域では、人口減少、中心市街地の需要低下、商業集積の弱まり、地方都市における不動産需要の限定性などが影響していると考えられます。

また、柏崎市や上中越の一部地域では、過去の地震、産業構造、人口動態、中心市街地の商業環境など、複数の要因を総合的に見る必要があります。

下落している地域では、相続税評価額が下がること自体は納税者にとって負担軽減につながる面があります。しかし、実際に売却しようとした場合の流動性や、建物解体費、維持管理費、空き家リスクなどには注意が必要です。

9　能登半島地震の影響と回復傾向

新潟県の地価動向を見るうえで、令和6年能登半島地震の影響も無視できません。

新潟県内でも、液状化や建物被害などが発生した地域があり、不動産市場の改善傾向に一時的な歯止めがかかった面があります。

一方、令和8年分では、被害が比較的少なかった地域や、都市機能・交通利便性を有する地域で回復傾向が見られると考えられます。

地震被害の影響があった地域では、土地の価格だけでなく、地盤、液状化履歴、建物被害、復旧状況、インフラ、保険、将来の災害リスクなどを確認する必要があります。

不動産の評価や売買では、単に路線価だけを見るのではなく、災害リスクと復旧状況も含めて判断することが重要です。

10　観光地・リゾート地では上昇の芽もある

新潟県全体では下落が続いていますが、観光地・リゾート地では上昇の芽も見られます。

令和8年の地価公示では、インバウンドを含む観光客の増加により、湯沢町や妙高市の一部地点で地価上昇が見られたとされています。

湯沢町は、上越新幹線による首都圏からのアクセスが良く、スキー場、温泉、リゾートマンションなどを有する観光地です。バブル期に大量供給されたリゾートマンションのイメージもありますが、近年は二地域居住、ワーケーション、インバウンド、スキー・スノーリゾート需要などにより、見直される場面もあります。

妙高市は、赤倉温泉、妙高高原、スキー場、温泉地、山岳観光などを有する地域です。近年は海外資本やインバウンド需要、スノーリゾートとしての評価もあり、一部では地価上昇が見られます。

新潟県の路線価を見る場合、県全体の平均下落だけで判断すると、こうした地域ごとの回復や上昇を見落とす可能性があります。

11　路線価上昇・下落は相続税にどう影響するか

路線価は、相続税や贈与税の土地評価に使われます。

そのため、路線価が上昇すると、同じ土地を所有していても相続税評価額が上がる可能性があります。反対に、路線価が下落すると、相続税評価額が下がる可能性があります。

たとえば、新潟駅前通りのように路線価が50万円/㎡から53万円/㎡に上昇した場合、100㎡の土地であれば、単純計算で次のようになります。

50万円 × 100㎡ ＝ 5,000万円
53万円 × 100㎡ ＝ 5,300万円

この場合、土地の評価額は300万円上昇します。

実際には、奥行価格補正、不整形地補正、間口狭小補正、二方路線影響加算、借地権割合、貸家建付地評価、小規模宅地等の特例などにより評価額は変わりますが、路線価の変動は相続税評価額に直接影響します。

特に、新潟駅周辺、燕三条駅周辺、上越市の商業地、観光地・リゾート地などに土地を所有している方は、最新の路線価を確認しておくことが大切です。

12　相続対策では「評価額」と「売れる価格」の両方を見る

相続税の計算では路線価が重要です。

しかし、相続対策では、路線価だけでなく実際の市場価値や売却可能性も確認する必要があります。

たとえば、路線価が下落していて相続税評価額が低くなっている土地であっても、実際には売却が難しい土地もあります。反対に、路線価はそれほど高くなくても、駅周辺、幹線道路沿い、開発需要のある地域、観光地では、実勢価格が強い場合もあります。

特に地方都市では、相続した土地を誰が使うのか、売却できるのか、建物を解体する必要があるのか、固定資産税や管理費を誰が負担するのかが問題になります。

相続税評価額が低いことと、相続人にとって扱いやすい不動産であることは、必ずしも同じではありません。

そのため、相続対策では、路線価による評価額だけでなく、次の点も確認することが重要です。

実際に売却できる価格

売却までにかかる期間

建物解体費

測量費

境界確認の必要性

災害リスク

空き家管理の負担

相続人間での分割のしやすさ

賃貸・活用の可能性

これらを総合的に見て、相続人にとって負担の少ない形を考える必要があります。

13　令和8年分路線価から見る新潟県不動産市場

令和8年分の相続税路線価から見える新潟県不動産市場の特徴は、大きく三つあります。

第一に、県全体としては下落が続いていることです。標準宅地の平均変動率は0.4％の下落であり、33年連続の下落となりました。ただし、下落幅は前年より縮小しており、改善傾向も見られます。

第二に、新潟市中心部など一部地域では上昇していることです。新潟駅前通りは県内最高路線価を38年連続で維持し、前年比6.0％上昇しました。駅前再開発、商業・業務機能の集積、交通利便性が価格を支えています。

第三に、地域差が大きいことです。燕三条や上越市の一部では上昇が見られる一方、糸魚川、柏崎、小千谷では下落が続いています。また、湯沢町や妙高市のように、観光・リゾート需要によって上昇の芽がある地域もあります。

つまり、新潟県の不動産市場は、県全体では下落基調にあるものの、都市中心部、交通結節点、産業集積地、観光地・リゾート地では、個別に強い動きが見られる市場といえます。

14　まとめ

令和8年分の相続税路線価では、新潟県内の標準宅地の平均変動率が0.4％の下落となりました。下落は33年連続ですが、前年の0.6％下落から下落幅は縮小しています。

県内最高路線価は、38年連続で新潟市中央区東大通1丁目の「新潟駅前通り」となり、1㎡当たり53万円、前年比6.0％の上昇でした。

県内13税務署の最高路線価では、前年を上回ったのが新潟、巻、三条、高田の4署、横ばいが新津、長岡、新発田、十日町、村上、佐渡の6署、下落が柏崎、小千谷、糸魚川の3署となっています。

この結果から、新潟県内では、県全体として下落が続く一方で、新潟駅周辺、燕三条、上越市の一部などでは回復・上昇が見られ、地域差が大きくなっていることが分かります。

また、能登半島地震の影響があった地域では、地盤や液状化、復旧状況なども不動産価格を考えるうえで重要です。一方、湯沢町や妙高市のような観光・リゾート地では、インバウンドや観光需要を背景に上昇の芽も見られます。

路線価は相続税や贈与税の評価に使われる重要な指標ですが、実際の売買価格そのものではありません。不動産の価値は、路線価だけでなく、立地、道路付け、形状、地勢、建物状態、収益性、災害リスク、売却可能性などを総合的に見て判断する必要があります。

あおぎり不動産鑑定では、新潟県・長野県をはじめとする不動産について、相続税評価、売買、相続、担保評価、投資判断、物件調査等に関するご相談に対応しています。

令和8年分路線価の公表をきっかけに、ご所有不動産の相続税評価や市場価値を確認したい方は、ぜひ一度ご相談ください。