相続対策の話をしていると、「現金を持っているよりも、アパートを建てた方が相続税対策になる」という話を聞くことがあります。

確かに、相続税の評価の仕組みだけを見ると、現金をそのまま持っている場合よりも、土地や建物に換えた方が相続税評価額が下がることがあります。さらに、借入金を利用してアパートを建築すると、借入金は債務として相続財産から控除されるため、相続税評価上の財産額が大きく圧縮されることがあります。

ただし、私は基本的には、相続税対策だけを目的とした新築アパート建築は慎重に考えるべきだと思っています。

相続発生時の税額は下がったとしても、その後にアパートを引き継ぐお子様が、空室リスク、修繕費、管理の手間、借入金の返済、将来の売却リスクを負うことになるからです。

今回は、長野県内でアパートを建築するケースをイメージしながら、なぜ新築アパートが相続対策と言われるのか、そしてどのような点に注意すべきかを整理してみます。

1　現金はそのまま相続税評価額になる

まず、現金や預貯金は、原則としてその金額がそのまま相続税評価額になります。

たとえば、現金1億円を持っている場合、相続税の計算上も基本的には1億円の財産として評価されます。

非常に分かりやすい一方で、評価額を圧縮する余地はほとんどありません。

これに対し、不動産は、実際に取得した価格や建築費と、相続税評価額が一致しないことがあります。ここに、相続税対策として不動産が利用される理由があります。

2　土地は路線価等で評価される

相続税における土地の評価は、一般的には路線価方式または倍率方式によって行われます。

路線価地域では、相続税評価額は実勢価格よりも低くなることが多く、一般的には時価の8割程度と言われることがあります。

たとえば、長野県内で土地を3,000万円で取得したとします。

この土地の相続税評価額が、仮に時価の8割程度であるとすると、

3,000万円 × 80％ ＝ 2,400万円

となります。

つまり、3,000万円で取得した土地であっても、相続税評価上は2,400万円程度で評価される可能性があります。

これだけでも、現金3,000万円をそのまま持っている場合と比べると、600万円程度の評価差が生じます。

3　アパート用地は「貸家建付地」として評価される

さらに、その土地の上に賃貸アパートを建てて、実際に入居者に貸している場合、その土地は「貸家建付地」として評価されます。

貸家建付地とは、簡単に言うと、貸家の敷地として使われている土地です。

自分で自由に使える更地や自宅敷地と異なり、建物には借家人が入っています。そのため、所有者が土地や建物を自由に処分しにくくなるという考え方から、相続税評価額が一定程度下がります。

計算のイメージは、次のとおりです。

貸家建付地の評価額
＝ 自用地評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

たとえば、先ほどの土地の相続税評価額を2,400万円とします。

借地権割合を60％、借家権割合を30％、賃貸割合を100％と仮定すると、評価減は次のようになります。

2,400万円 × 60％ × 30％ × 100％ ＝ 432万円

したがって、貸家建付地としての評価額は、

2,400万円 − 432万円 ＝ 1,968万円

となります。

実際に3,000万円で取得した土地が、相続税評価上は約1,968万円になるということです。

この例では、土地だけで約1,032万円の評価圧縮が生じます。

4　建物は建築費ではなく固定資産税評価額をベースに評価される

次に建物です。

新築アパートの相続税評価は、建築費そのものではなく、固定資産税評価額をベースに考えます。

一般的に、建物の固定資産税評価額は、実際の建築費よりも低くなることが多いです。たとえば、建築費1億2,000万円のアパートを建てたとしても、固定資産税評価額は建築費の50％程度、すなわち6,000万円程度になることがあります。

さらに、この建物が入居者に貸されている場合には、「貸家」として評価されます。

貸家の評価では、固定資産税評価額から、借家権割合と賃貸割合に応じた金額を控除します。

仮に、固定資産税評価額6,000万円、借家権割合30％、賃貸割合100％とすると、

6,000万円 ×（1 − 30％ × 100％）＝ 4,200万円

となります。

つまり、1億2,000万円をかけて建てたアパートが、相続税評価上は4,200万円程度になる可能性があります。

この例では、建物だけで、

1億2,000万円 − 4,200万円 ＝ 7,800万円

の評価差が生じます。

この「建築費」と「相続税評価額」の差が、新築アパートによる相続税対策の大きなポイントです。

5　借入金は債務控除できる

さらに、アパート建築では金融機関から借入をすることがあります。

相続税の計算上、借入金は債務として相続財産から差し引くことができます。

ここで、長野県内で次のようなアパート建築を行うケースを考えてみます。

土地取得費：3,000万円
建物建築費：1億2,000万円
総事業費：1億5,000万円
自己資金：2,500万円
借入金：1億2,500万円

この場合、実際には1億5,000万円の不動産投資を行っていますが、相続税評価上は次のようになります。

土地評価額：約1,968万円
建物評価額：約4,200万円
不動産評価額合計：約6,168万円
借入金：▲1億2,500万円

この事業部分だけを見ると、

6,168万円 − 1億2,500万円 ＝ ▲6,332万円

となります。

つまり、1億5,000万円の事業を行っているにもかかわらず、相続税評価上は大きなマイナスになることがあります。

これが、「借入をしてアパートを建てると相続税対策になる」と言われる理由です。

6　現金2億円を持っている人の例

もう少し全体像で考えてみます。

たとえば、現金2億円を持っている方がいるとします。

何もしなければ、現金2億円は基本的にそのまま2億円の相続税評価額になります。

ここで、長野県内で1億5,000万円のアパート建築計画を行い、自己資金2,500万円、借入金1億2,500万円を使ったとします。

すると、現金は次のように減ります。

2億円 − 2,500万円 ＝ 1億7,500万円

一方で、不動産の相続税評価額は、先ほどの例では次のとおりです。

土地評価額：約1,968万円
建物評価額：約4,200万円
合計：約6,168万円

借入金は1億2,500万円です。

したがって、相続税評価上の純資産は、

現金1億7,500万円
＋ 不動産評価額6,168万円
− 借入金1億2,500万円
＝ 1億1,168万円

となります。

何もしなければ2億円だった相続税評価額が、アパート建築後には約1億1,168万円になる計算です。

この例では、

2億円 − 1億1,168万円 ＝ 8,832万円

の評価圧縮効果があることになります。

もちろん、これはあくまで単純化した試算です。実際には取得諸費用、登記費用、不動産取得税、消費税、固定資産税、借入条件、家賃収入、管理費、修繕費、空室率などを含めて検討する必要があります。

それでも、相続税評価の仕組みだけを見ると、新築アパートが相続税対策として語られる理由は分かりやすいと思います。

7　ただし、節税効果だけで判断してはいけない

ここまで見ると、新築アパートは非常に有効な相続対策に見えるかもしれません。

しかし、私は基本的には、相続税対策だけを目的とした新築アパート建築はおすすめしません。

理由は、相続税の支払いが減っても、その後のリスクをお子様や相続人が引き継ぐことになるからです。

たとえば、相続税は減ったとしても、アパートは建てた瞬間から経年劣化していきます。

10年、15年、20年と経過すれば、外壁塗装、屋上防水、給湯器交換、エアコン交換、内装リフォーム、共用部修繕などが必要になります。

外壁塗装や屋上防水だけでも、規模によっては数百万円から1,000万円を超えることがあります。

給湯器やエアコンの交換も、1戸だけなら小さな金額に見えますが、10戸、12戸とまとまると大きな負担になります。

また、築年数が経過すると、家賃を維持しにくくなることもあります。新築時は満室でも、10年後、20年後も同じ家賃で満室が続くとは限りません。

8　空室リスクは相続税対策の効果も弱める

アパート経営では、空室リスクも重要です。

たとえば、10戸のアパートで、1戸あたり月額家賃7万円とします。

満室であれば、

7万円 × 10戸 × 12か月 ＝ 年間840万円

の家賃収入になります。

しかし、平均して2戸が空室になると、

7万円 × 8戸 × 12か月 ＝ 年間672万円

となり、年間168万円の収入減になります。

さらに、空室が増えると、相続税評価の面でも影響があります。

貸家建付地や貸家の評価では、賃貸割合が重要になります。満室であれば賃貸割合100％として評価減を受けやすいですが、空室が多い場合には賃貸割合が下がり、評価減のメリットが小さくなる可能性があります。

つまり、空室は収益性を悪化させるだけでなく、相続税対策としての効果にも影響することがあります。

9　借入金は「節税効果」ではなく「返済義務」でもある

相続税の計算上、借入金は債務控除できるため、相続税評価額を下げる効果があります。

しかし、借入金はあくまで返済しなければならない債務です。

相続人にとっては、相続税が減った代わりに、アパートと借入金を引き継ぐことになります。

たとえば、1億2,500万円を借り入れ、金利1.5％、返済期間30年、元利均等返済とすると、年間返済額は概算で約520万円程度になります。

満室時の家賃収入が年間840万円あっても、そこから借入返済、管理費、固定資産税、火災保険料、修繕費、空室損、原状回復費などを支払う必要があります。

仮に家賃収入840万円に対し、年間返済が520万円、管理費・修繕費・税金等で200万円かかると、手残りは120万円程度です。

そこから突発的な修繕や空室が発生すれば、手残りはさらに減ります。

このように、アパート経営は「相続税評価を下げる仕組み」としては有効に見えても、実際には長期の事業経営です。相続人がその事業を引き継げるかどうかを考えないまま建築すると、後で大きな負担になる可能性があります。

10　まず検討すべき相続対策

相続対策というと、いきなり不動産投資を考える方もいますが、私はまず、もっと基本的な対策から検討すべきだと思います。

たとえば、生前贈与です。

暦年課税では、年間110万円の基礎控除があります。もちろん、相続開始前の贈与加算や制度改正、贈与の実態などには注意が必要ですが、計画的に財産を移転する方法としては、まず検討しやすい対策です。

また、生命保険も有効です。

死亡保険金には、「500万円×法定相続人の数」の非課税枠があります。たとえば、法定相続人が3人であれば、

500万円 × 3人 ＝ 1,500万円

まで非課税枠を使える可能性があります。

生命保険は、相続税対策だけでなく、納税資金や遺産分割対策としても使いやすい面があります。相続発生後、比較的早期に現金化しやすいため、残されたご家族にとっても実務上のメリットがあります。

そのほか、遺言書の作成、財産目録の整理、納税資金の確保、自宅や遊休地の活用方針の検討、共有状態の解消なども重要です。

相続対策は、いきなり大きな借入をしてアパートを建てることから始めるのではなく、まずは家族構成、財産内容、相続人の意向、納税資金、将来の生活設計を整理することが大切です。

11　それでも新築アパートが向いている人

では、新築アパートによる相続対策は、まったくおすすめできないのでしょうか。

そうではありません。

限られた条件に当てはまる方にとっては、有効な選択肢になることがあります。

たとえば、現金を2億円以上持っていて、相続税の負担が明らかに大きく、早急な対策が必要な方です。

このような方が、賃貸需要の見込める立地に、過大ではない事業規模でアパートを建てる場合には、相続税評価の圧縮効果と収益性の両方を検討する意味があります。

また、今ある自宅を処分し、アパートの一部に自分で住むようなケースも考えられます。

たとえば、自宅を売却して資金を整理し、新築アパートの一室に住みながら、他の部屋を賃貸するような形です。自分で現地に住んでいれば、共用部の簡単な清掃、入居者対応、建物の異常確認などをしやすく、自主管理によって一部の管理コストを削減できる可能性もあります。

もちろん、自主管理には手間も責任もあります。入居者対応、滞納、騒音、設備故障、退去立会いなどの問題に対応する必要があります。そのため、誰にでも向く方法ではありません。

それでも、不動産管理に関心があり、現地で生活しながらアパート経営に関与できる方であれば、単なる相続税対策ではなく、生活設計と資産活用を組み合わせた方法として検討できる場合があります。

12　長野県内で特に注意したい点

長野県内でアパートを建てる場合、都市部と同じ感覚で考えないことが重要です。

長野市、松本市、上田市、佐久市、軽井沢町など、エリアによって賃貸需要は大きく異なります。

駅に近いのか、大学や病院、工場、商業施設、官公庁へのアクセスがあるのか、単身者向けなのか、ファミリー向けなのか、駐車場は十分に確保できるのか、冬季の除雪はどうするのか。

これらによって、賃貸経営の安定性は大きく変わります。

たとえば、同じ1億5,000万円の事業でも、賃貸需要が安定しているエリアと、人口減少が進み空室が増えやすいエリアでは、将来のリスクがまったく異なります。

相続税評価だけを見れば節税効果があるように見えても、実際の賃貸需要が弱ければ、相続人が空室と借入返済に苦しむことになりかねません。

したがって、長野県内でアパート建築を検討する場合には、相続税評価の圧縮効果だけでなく、賃貸市場、人口動向、競合物件、家賃水準、駐車場需要、将来の修繕計画まで含めて判断する必要があります。

13　まとめ

新築アパートを建てることが相続対策と言われる理由は、主に次の点にあります。

現金はそのまま相続税評価額になる一方、不動産は相続税評価額が実際の取得価格や建築費より低くなることがある。

土地は路線価等で評価され、さらに賃貸アパートの敷地であれば貸家建付地として評価減を受けられることがある。

建物は建築費ではなく固定資産税評価額をベースに評価され、さらに貸家評価によって評価額が下がることがある。

借入金は債務控除として相続財産から差し引ける。

このため、現金をそのまま持っている場合と比べて、相続税評価額を大きく圧縮できることがあります。

しかし、相続税評価額が下がることと、その不動産投資が成功することは別の問題です。

相続税の支払いは減っても、お子様が将来、外壁塗装、屋上防水、設備交換、空室、家賃下落、借入返済といったリスクを引き継ぐ可能性があります。

そのため、私は基本的には、相続税対策だけを目的とした新築アパート建築はおすすめしません。

まずは、生前贈与、生命保険、遺言書、納税資金の確保、財産整理など、より基本的で負担の少ない相続対策から検討することをおすすめします。

そのうえで、現金を2億円以上保有している、相続税の負担が大きい、早急な対策が必要である、賃貸需要の見込める土地がある、自宅を処分してアパートの一部に住む予定がある、自主管理でコストを抑えられる、相続人もアパート経営に理解がある、といった限られた条件に当てはまる場合には、新築アパートによる相続対策を検討する余地があります。

相続対策は、人によって正解がまったく異なります。

財産の内容、家族構成、年齢、健康状態、相続人の考え方、納税資金、所有不動産の立地、賃貸需要、借入の有無によって、取るべき対策は変わります。

あおぎり不動産鑑定では、不動産の価格評価だけでなく、土地活用、賃貸不動産、相続対策に関するご相談にも対応しています。

長野県内でアパート建築による相続対策を検討している方、土地を活用すべきか売却すべきか迷っている方、相続税対策として不動産を持つべきか悩んでいる方は、ぜひ一度ご相談ください。