― 宇都宮駅東口が県内最高、小山・那須塩原・佐野・真岡など地域差も意識 ―

令和8年7月1日、国税庁から令和8年分の相続税路線価が公表されました。

路線価とは、相続税や贈与税を計算する際に、土地の評価額を算定するための基準となる価格です。毎年1月1日時点の価格として公表され、道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額として示されます。

国税庁は、相続税等の申告の便宜及び課税の公平を図るため、全国の民有地について、土地等の評価額の基準となる路線価及び評価倍率を毎年公開しています。令和8年分の路線価等は、令和8年7月1日に国税庁ホームページで公開されました。

また、路線価等は、毎年1月1日を評価時点として、1年間の地価変動などを考慮し、地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に定められます。

令和8年分の栃木県の路線価を見ると、県内最高路線価は、宇都宮市宮みらいの「宇都宮駅東口駅前ロータリー」で、1㎡当たり35万円となりました。前年の34万円から上昇し、対前年変動率は2.9％の上昇です。

栃木県は、宇都宮市を中心とする県都圏、小山市・栃木市・佐野市などの県南地域、那須塩原市・大田原市などの県北地域、真岡市・高根沢町などの工業・住宅需要を有する地域、日光・那須などの観光地を含む県です。

令和8年分の相続税路線価は、宇都宮駅周辺の拠点性が引き続き強い一方で、県南・県北・工業地・観光地など、地域ごとに異なる不動産市場を反映した結果といえます。

1　県内最高路線価は宇都宮駅東口駅前ロータリー

令和8年分の栃木県内で最も路線価が高かったのは、宇都宮市宮みらいの「宇都宮駅東口駅前ロータリー」です。

路線価は1㎡当たり35万円で、前年の34万円から上昇しました。対前年変動率は2.9％の上昇です。

宇都宮駅は、栃木県内最大級の交通結節点です。JR東北新幹線、宇都宮線、日光線などが利用でき、東京方面、東北方面、県内各地へのアクセスを有しています。

駅東口では、近年、駅前広場、商業施設、ホテル、オフィス、マンション、公共施設などの整備が進み、都市機能の集積が高まっています。

また、宇都宮ライトレールの開業により、駅東口から芳賀・高根沢方面への交通利便性も高まりました。駅東口は、単なる駅前商業地ではなく、業務、居住、交通、商業、公共機能が重なるエリアとして評価されていると考えられます。

宇都宮駅東口駅前ロータリーが県内最高路線価となっていることは、栃木県内における宇都宮駅周辺の拠点性の強さを示しています。

2　宇都宮駅東口の上昇が示すもの

宇都宮駅東口の路線価上昇は、単に駅に近いというだけではありません。

宇都宮駅東口は、駅前再整備、商業施設、ホテル、マンション開発、公共施設、ライトレールによる交通利便性向上など、複数の要因が重なっています。

地方都市では、駅前商業地が郊外型店舗との競合により弱含むこともあります。しかし、宇都宮駅周辺は、県都の中心駅として、行政、業務、商業、宿泊、居住、交通の需要が重なる地域です。

特に駅東口は、再開発によって街の印象が大きく変化したエリアであり、駅前の利便性や将来性が路線価にも反映されやすい場所です。

路線価は相続税評価の基準ですが、その背景には、駅前商業地としての収益性、マンション需要、オフィス需要、ホテル需要、交通利便性、再開発期待などが反映されています。

宇都宮駅東口の上昇は、栃木県内でも、都市機能が集積する中心部では一定の需要が維持されていることを示しているといえます。

3　小山市は県南地域の交通・住宅拠点

栃木税務署管内では、小山市内の主要駅前・幹線道路沿いが高い路線価を示しやすい地域です。

小山市は、栃木県南部の中心都市の一つであり、JR東北新幹線、宇都宮線、水戸線、両毛線が利用できる交通結節点です。

東京方面、宇都宮方面、茨城方面、群馬方面へのアクセスを有しており、県南地域の住宅地・商業地として重要な位置にあります。

小山駅周辺には、商業施設、飲食店、ホテル、マンション、事務所、公共施設などが集積しています。駅周辺の住宅需要や駅前商業需要が、路線価を支える要因となっています。

また、小山市は、首都圏への通勤圏としての性格も有し、栃木県内では比較的人口集積のある都市です。駅近住宅地やマンション需要、ロードサイド商業地、工業団地周辺の事業用地需要など、複数の需要が見られます。

そのため、小山市の不動産を見る場合には、駅前商業地、駅徒歩圏住宅地、郊外住宅地、工業地、幹線道路沿い店舗地を分けて確認する必要があります。

4　那須塩原駅周辺は県北の交通拠点

大田原税務署管内では、那須塩原駅周辺が重要です。

那須塩原駅は、東北新幹線と宇都宮線が利用できる県北地域の交通拠点です。東京方面への新幹線アクセスを有しており、那須高原、大田原市、那須塩原市、県北地域への玄関口としての性格があります。

駅周辺には、ホテル、事務所、住宅地、駐車場、商業施設などが見られます。

那須塩原駅周辺の路線価は、県北地域の交通拠点性、新幹線駅としての利便性、観光地へのアクセス、住宅地・事業用地需要を背景に形成されていると考えられます。

もっとも、県北地域では、宇都宮駅周辺や小山市周辺と比べると、人口規模や商業集積は限定的です。そのため、駅前であっても、商業需要、ホテル需要、住宅需要、観光需要を個別に確認する必要があります。

相続税評価や売却を検討する際には、路線価だけでなく、実際に買い手がいるのか、賃貸需要があるのか、建物を維持できるのかを確認することが重要です。

5　高根沢町・真岡市では工業・住宅需要も重要

栃木県の不動産市場を見るうえでは、工業地・事業用地需要も重要です。

氏家税務署管内では、高根沢町宝石台周辺が最高路線価地点として知られています。高根沢町は、宇都宮市に近接し、住宅地としての需要に加え、周辺の工業・研究開発機能との関係も見られる地域です。

真岡税務署管内では、真岡市中心部や真岡工業団地周辺の動向が重要です。真岡市は、真岡鐵道沿線の中心都市であり、工業団地、住宅地、農地、商業地が混在する地域です。

栃木県内では、宇都宮市や小山市のような都市型の住宅・商業需要だけでなく、工業団地、物流施設、製造業、関連企業の事業用地需要が不動産市場を支える地域もあります。

工業地や事業用地では、路線価だけでなく、道路アクセス、大型車両の進入可能性、用途地域、周辺住環境との関係、敷地規模、操業環境、インターチェンジへの距離などが価格形成に影響します。

相続財産に工業地や事業用地が含まれる場合には、相続税評価額だけでなく、市場価値、賃貸可能性、売却可能性、土壌汚染リスクなども確認することが重要です。

6　足利・佐野・鹿沼では中心商業地とロードサイド需要を分けて見る

足利市、佐野市、鹿沼市では、中心商業地とロードサイド商業地を分けて見る必要があります。

足利市は、歴史的な街並み、足利学校、織物産業の歴史、住宅地、商業地を有する県南西部の都市です。中心部では地域内の生活需要や観光需要が見られる一方、郊外型店舗や幹線道路沿いの商業施設との競合もあります。

佐野市は、佐野プレミアム・アウトレット、佐野厄除け大師、東北自動車道佐野藤岡インターチェンジなどを有し、観光・商業・物流の要素を持つ都市です。中心市街地だけでなく、幹線道路沿いやインターチェンジ周辺の事業用地需要も重要です。

鹿沼市は、宇都宮市に近接し、住宅地、工業地、木工関連産業、地域商業地を有する都市です。宇都宮都市圏との関係、工業団地、幹線道路沿いの商業地が価格形成に影響します。

これらの地域では、税務署別最高路線価が示す中心的な地点だけでなく、実際の不動産ごとに、駅距離、道路付け、駐車場の有無、店舗需要、住宅需要、工業需要を確認する必要があります。

7　日光・那須など観光地の不動産にも注意

栃木県には、日光、鬼怒川温泉、那須高原、那須塩原、塩原温泉など、全国的に知られる観光地があります。

相続税路線価の最高地点だけを見ると、宇都宮駅や小山駅などの都市部が目立ちますが、実際の不動産市場では、観光地・別荘地・宿泊施設用地も重要です。

日光市では、日光東照宮、中禅寺湖、鬼怒川温泉などの観光資源があります。那須地域では、別荘地、宿泊施設、観光施設、飲食店、牧場、レジャー施設などが集積しています。

観光地では、観光客数、宿泊需要、インバウンド、別荘需要、二地域居住、施設の老朽化、景観規制、道路アクセス、冬季対応などが価格に影響します。

路線価が高くない地域であっても、観光地としての希少性や収益性により、個別に市場価値が認められる場合があります。

一方で、老朽化した旅館、利用予定のない別荘、管理されていない山林、接道条件の悪い土地などは、相続後に管理や処分で問題になることもあります。

8　栃木県内では地域差が明確

令和8年分の栃木県路線価から見える大きな特徴は、地域差です。

宇都宮駅周辺では、県都中心部としての交通利便性、再開発、ライトレール、商業・業務・居住需要が価格を支えています。

小山市では、県南地域の交通結節点として、住宅需要、商業需要、首都圏方面へのアクセスが価格形成に影響します。

那須塩原駅周辺では、県北の新幹線駅としての拠点性、観光地への玄関口としての性格が見られます。

真岡市、高根沢町、佐野市、鹿沼市などでは、工業団地、幹線道路、住宅地、ロードサイド商業地の需要も重要です。

一方で、人口減少が進む地域、古い中心商店街、駅から離れた住宅地、農村部、山間部では、路線価が横ばい又は弱含みとなることもあります。

つまり、栃木県の不動産市場は、宇都宮中心部、県南交通拠点、県北観光・新幹線駅、工業団地周辺、地方生活圏、観光地が混在する市場といえます。

9　路線価上昇は相続税にも影響する

路線価は、相続税や贈与税の土地評価に使われます。

そのため、路線価が上昇すると、同じ土地を所有していても、相続税評価額が上がる可能性があります。

たとえば、宇都宮市宮みらいの宇都宮駅東口駅前ロータリーでは、路線価が前年の34万円/㎡から35万円/㎡に上昇しました。

仮に、同地点周辺に200㎡の土地を所有していると単純計算した場合、評価額のイメージは次のようになります。

前年：34万円 × 200㎡ ＝ 6,800万円
令和8年：35万円 × 200㎡ ＝ 7,000万円

この場合、単純計算では土地の評価額が200万円上昇することになります。

実際には、奥行価格補正、不整形地補正、間口狭小補正、二方路線影響加算、借地権割合、貸家建付地評価、小規模宅地等の特例などにより評価額は変わります。

しかし、路線価の上昇は相続税評価額に直接影響する重要な要素です。

宇都宮駅周辺、小山駅周辺、那須塩原駅周辺、佐野・鹿沼・真岡などの主要商業地や事業用地周辺に土地を所有している方は、最新の路線価を確認しておくことが大切です。

10　横ばい地域でも相続対策は必要

一方で、栃木県内には、路線価が横ばい又は弱含みとなる地域もあります。

路線価が横ばいであれば、相続税評価額が急激に上がる可能性は低いかもしれません。しかし、相続対策が不要になるわけではありません。

地方都市や郊外部では、相続税評価額よりも「その不動産を将来どうするか」が問題になることがあります。

たとえば、利用予定のない実家、空き家、農地、山林、古い店舗兼住宅、老朽化した賃貸物件、境界が未確定の土地、接道条件が悪い土地などは、相続後に処分や管理で困ることがあります。

相続税評価額が高くなくても、実際には売却しにくい、解体費がかかる、固定資産税や管理費が続く、遠方の相続人が管理できない、共有になって処分できない、といった問題が発生することがあります。

そのため、路線価が上昇している地域だけでなく、横ばい地域でも、不動産の現状を確認し、売却、賃貸、解体、活用、共有回避などを早めに検討することが重要です。

11　相続対策では評価額と市場価値の両方を見る

相続税の計算では路線価が重要です。

しかし、不動産の実際の価値を考える場合には、路線価だけでは不十分です。

同じ路線価の土地であっても、形状が良い土地と悪い土地、道路付けが良い土地と悪い土地、建築しやすい土地と造成費がかかる土地では、市場での評価は異なります。

商業地では、歩行者通行量、駅からの距離、店舗としての視認性、駐車場の有無、テナント需要、収益性、再開発の可能性などが価格に影響します。

住宅地では、駅距離、学校、スーパー、病院、公共交通、道路幅員、周辺環境、災害リスクなどが重要です。

工業地や物流地では、高速道路インターチェンジへのアクセス、大型車両の進入可能性、用途地域、周辺住環境との関係、敷地規模、操業環境などが価格に影響します。

観光地や別荘地では、観光需要、宿泊需要、温泉地・高原リゾートとしてのブランド力、建物老朽化、管理費、冬季対応なども確認する必要があります。

農地や山林では、固定資産税評価額、倍率評価、農地転用可能性、接道、地勢、管理状況、売却可能性なども重要です。

つまり、相続対策では、相続税評価額だけではなく、その不動産が実際に売れるのか、誰が使うのか、維持管理費はいくらかかるのか、相続人が共有して問題にならないか、といった実務的な視点も重要です。

12　まとめ

令和8年分の相続税路線価では、栃木県内の最高路線価は、宇都宮市宮みらいの「宇都宮駅東口駅前ロータリー」で、1㎡当たり35万円、前年比2.9％の上昇となりました。

宇都宮駅東口は、県内最大級の交通結節点である宇都宮駅に近く、駅前再整備、商業施設、ホテル、マンション、公共施設、ライトレールによる交通利便性向上などを背景に、県内最高路線価となっています。

栃木県内では、宇都宮、栃木、足利、大田原、氏家、佐野、鹿沼、真岡の8税務署管内について最高路線価が公表されており、地域ごとの価格水準や動向を確認することができます。

栃木県の不動産市場は、宇都宮駅周辺の都市型需要、小山市の県南交通拠点性、那須塩原駅周辺の新幹線駅・観光玄関口としての性格、真岡・高根沢・佐野・鹿沼などの工業・住宅需要、日光・那須などの観光地需要が混在する市場です。

路線価は、相続税や贈与税の評価に使われる重要な指標ですが、実際の売買価格そのものではありません。不動産の価値は、路線価だけでなく、立地、道路付け、形状、地勢、建物状態、収益性、再開発動向、住宅需要、工業需要、観光需要、災害リスク、売却可能性などを総合的に見て判断する必要があります。

あおぎり不動産鑑定では、栃木県・茨城県・東京都・千葉県・埼玉県・群馬県・長野県・山梨県・新潟県・富山県・石川県・福井県をはじめとする不動産について、相続税評価、売買、相続、担保評価、投資判断、物件調査等に関するご相談に対応しています。

令和8年分路線価の公表をきっかけに、ご所有不動産の相続税評価や市場価値を確認したい方は、ぜひ一度ご相談ください。

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